Come dovresti stabilire i prezzi rispetto alla concorrenza?

A volte i nostri clienti ci chiedono se ha senso che i loro prezzi/tariffe si mantengano sempre attorno al prezzo medio (o qualche altro percentile per riflettere la desiderabilità della loro proprietà) rispetto al mercato del loro vicinato. Anche se rimanere sempre nella media del mercato può sembrare una buona idea, abbiamo notato che questa strategia non massimizza i ricavi. Continua a leggere per scoprire perché!

Periodi di picco di domanda rispetto a periodi di bassa domanda 

In quasi tutti i mercati (zone urbane, località balneari, sciistiche, lacustri, ecc.), ci sono giorni di picco di domanda quando c’è più domanda del normale:

1. Mercato delle località balneari/sciistiche: alta stagione o festività in mercati turistici altamente stagionali 
   
2. Mercato urbano: eventi (concerti, conferenze, maratone, ecc.), festività importanti, alta stagione 
3. Viaggi in auto nel fine settimana verso destinazioni molto richieste per i viaggi di piacere ma che hanno una domanda molto bassa a metà settimana

Qualunque sia la ragione, ogni mercato tende ad alternare periodi di alta e bassa domanda.  

1. Durante i periodi di alta domanda, quando si prevede che l’occupazione nell’area sia elevata, ci aspettiamo che la “maggior parte” delle proprietà venga prenotata. Puoi stare sul percentile più alto e avere comunque buone possibilità di ricevere prenotazioni.
   
   

   Se durante tali periodi di picco hai tenuto il prezzo medio come strategia, potresti applicare un piccolo supplemento (se tutti nel mercato hanno saputo approfittare della situazione aumentando le tariffe) oppure non applicare alcun supplemento (se la domanda era generata da una festività/un evento poco noto e altri nella tua zona non avevano alzato le tariffe)
2. Durante i periodi di bassa domanda, quando si prevede che l’occupazione sia scarsa, in genere è meglio mantenere un prezzo basso per assicurarsi di essere una delle poche proprietà prenotate. Puoi sempre utilizzare i prezzi minimi (a livello stagionale, se necessario) per assicurarti di non scendere troppo in basso.

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   Durante i periodi di bassa domanda, quando ci si aspetta che l’occupazione sia tale che più della metà delle proprietà nelle vicinanze non verrà prenotata, se mantieni un prezzo medio c’è una buona probabilità che tu non riceva alcuna prenotazione, perdendo potenziali ricavi. 

Non abbiamo esplicitamente coperto questo aspetto, ma ci sono anche periodi di “media domanda” o “mezza stagione”, e ogni giorno può rientrare in questa categoria (i giorni ad alta domanda non sono tutti uguali!). In questo caso abbiamo utilizzato anche il prezzo “mediano” (50° percentile) come esempio, ma questo vale anche per altri percentili. In genere consigliamo di non seguire i prezzi di mercato senza aver capito i trend di prenotazione/occupazione!

Una nota sui prezzi last minute: Anche se abbiamo trattato i periodi di bassa e alta domanda menzionati qui sopra, c’è un altro fattore che entra in gioco quando vuoi impostare le tariffe per i tuoi alloggi: quanto tempo rimane per ricevere una prenotazione (questo è chiamato “lead time” o “finestra di prenotazione”). Anche durante i giorni di domanda elevata, se la maggior parte della domanda delle prenotazioni si è già concretizzata ma la domanda “rimanente” è bassa, potrebbe avere senso mantenere prezzi bassi per assicurarsi di essere prenotati! 

Per i motivi sopra menzionati, il nostro algoritmo dei prezzi si basa molto di più sui trend di prenotazione/occupazione sul mercato per comprendere i trend stagionali, del giorno della settimana e di eventi/festività (maggiori informazioni qui). Naturalmente vogliamo che tu fornisca limitazioni e preferenze con cui ti senti a tuo agio, e che siano disponibili tramite le nostre impostazioni di personalizzazione. 

Il grafico seguente (preso dalla nostra funzione della dashboard dei prezzi Dati degli alloggi del vicinato) aiuta a visualizzare ciò che abbiamo descritto sopra: vedrai che i nostri prezzi consigliati sono intorno al 25° percentile del mercato in bassa stagione e si muovono intorno al 75° percentile in alta stagione. Vedrai anche che durante la mezza stagione (media domanda) i prezzi variano da un punto all’altro (ad eccezione della festività, in questo caso il Memorial Day negli Stati Uniti, subito dopo il periodo di bassa domanda contrassegnato in rosso qui sotto).

Naturalmente, si tratta di una particolare proprietà nell'area e potrebbe non essere applicabile a ogni proprietà. Ad esempio, una casa di fascia alta potrebbe essere talmente desiderabile da rimanere sempre al di sopra del prezzo medio e avere comunque una buona possibilità di prenotazione: ciò può essere ottenuto mantenendo un prezzo base più alto per l’alloggio in PriceLabs e utilizzando anche i prezzi minimi appropriati!

In caso di domande, contatta il nostro team di supporto!

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