Como funciona o mecanismo de recomendação de estadia mínima
Em 2017, apresentamos nossas configurações dinâmicas de estadia mínima, e foi um sucesso instantâneo. A capacidade de reduzir a estadia mínima de acordo com a antecedência e disponibilizar automaticamente os intervalos livres são recursos que geram uma receita adicional e que deveriam fazer parte de um sistema de gestão da receita. Estamos felizes por termos liderado essa mudança! Em fevereiro de 2022, lançamos melhorias para essas configurações, oferecendo mais camadas, configurações de noites adjacentes e a possibilidade de configurá-las de forma diferente para cada temporada.
Um feedback que ouvimos dos clientes com frequência é que nem sempre é fácil descobrir como essas configurações devem ser definidas. Qual deve ser a estadia mínima para reservas distantes? Quanto elas devem mudar de acordo com a antecedência? E se você quiser se enfocar mais em aluguéis de médio prazo? Nossa equipe de ciência de dados tem trabalhado para responder a essa pergunta desde o ano passado e temos algo interessante para contar! Mas antes de falarmos sobre como chegamos às recomendações de estadia mínima, é importante entender para que servem essas configurações.
Por que usar estadias mínimas dinâmicas?
As estadias mínimas são um dos principais controles para criar regras e decidir quais reservas você pode aceitar e quais não. Há dois motivos principais para usar configurações dinâmicas de estadia mínima:
- Operacional: O exemplo mais fácil disso é que as estadias de uma noite nos fins de semana geralmente indicam uma festa, o que a maioria dos aluguéis de curto prazo quer evitar.
- Maximização da receita:
- Se você definir uma estadia mínima muito baixa, poderá receber muitas reservas curtas com antecedência. Uma reserva curta impede que você aceite reservas mais longas nos dias adjacentes a ela. Portanto, embora você tenha a "receita garantida" dos dias reservados, as datas próximas a eles agora têm uma chance menor de serem reservadas.
- Se você definir uma estadia mínima muito alta, poderá proteger seu calendário para obter reservas longas, mas os dias não vendidos terão uma demanda menor ou, se houver intervalos menores do que a configuração de estadia mínima, não haverá demanda nenhuma.
Nossas configurações dinâmicas de estadia mínima mudam de acordo com a antecedência, os intervalos livres, dias adjacentes e muito mais. Com a nova atualização, podemos recomendar quais devem ser essas configurações para maximizar a receita. Mas antes de chegarmos lá, vamos analisar os aspectos operacionais disso.
Suas preferências operacionais são o motivo pelo qual as nossas recomendações são editáveis
Embora saibamos muito sobre maximização de receita e padrões de reserva no seu mercado, não sabemos tudo sobre as suas operações e preferências. Nossa metodologia se concentra na maximização da receita e tornamos nossas recomendações editáveis para que você possa alterar ou ignorar determinadas configurações que não funcionam bem com suas operações.
Por exemplo, nas sugestões abaixo, você pode desmarcar a configuração de "reservas de última hora" que estava reduzindo a estadia mínima para uma noite nos últimos seis dias. Você ainda poderá receber uma reserva de uma noite quando houver um intervalo livre. Se não quiser isso, edite a configuração de dias órfãos depois de clicar em "Aplicar e personalizar".
Nossas recomendações podem ser editadas antes de que você as aplique a uma propriedade. Consulte nosso guia completo sobre estadias mínimas para saber mais detalhes.
Quando a ferramenta identifica uma estadia mínima diferente para meses sazonais, você pode clicar no botão de informações para ver as estadias mínimas recomendadas para esses meses em Ajustes sazonais.
A metodologia: "custo de oportunidade" versus "receita garantida"
Nosso mecanismo de recomendação de estadia mínima se baseia no "custo de oportunidade". Em termos simples, a venda de duas noites com 11 meses de antecedência traz certa "receita garantida" (a receita dessas duas noites). Essa sensação é ótima e, a menos que haja um cancelamento, você agora tem uma renda certa garantida para aquele mês. No entanto, para as datas próximas às duas noites que foram reservadas, as chances delas serem reservadas diminuem drasticamente. Essa queda na receita potencial de noites em torno das datas reservadas é o "custo de oportunidade".
Para ilustrar isso, considere o exemplo abaixo que mostra um calendário com 10 dias e uma reserva de duas noites (dias 15 e 16).
Agora, vamos nos concentrar na noite anterior (a 14ª) e, como exemplo, sobrepor as possíveis reservas de 4 noites que poderiam ser feitas na 14ª noite:
Como o dia 15 não está disponível, as três últimas reservas em potencial não são mais possíveis.
Depois que as duas noites (15 e 16) são reservadas, não é apenas a 14ª que sofre uma queda na demanda potencial, mas também as outras noites próximas a ela. Por exemplo, muitas estadias de uma semana que antes eram reservadas no dia 11 agora não poderão ser reservadas.
A pergunta continua: quantas dessas reservas mais longas, que poderiam potencialmente gerar uma receita maior (reservando também a 14ª noite e outras noites adjacentes), prevemos no mercado?
- Se não forem esperadas muitas reservas mais longas, o custo de oportunidade é baixo e devemos aproveitar a receita garantida dessa reserva curta.
- Se forem esperadas muitas reservas mais longas, talvez o custo de oportunidade possa ser alto o suficiente para que haja uma vantagem em manter um requisito de mínimo de noites mais longo e não aceitar a receita garantida.
O exemplo acima ilustra que uma parte do cálculo da troca entre "receita garantida" e "custo de oportunidade" é fácil:
- Sabemos qual será a receita garantida se você aceitar essa reserva curta.
- A estimativa do custo de oportunidade é mais complicada. Nossa equipe de ciência de dados tem trabalhado nisso desde o ano passado e criamos uma maneira sofisticada de incorporar padrões de demanda local e probabilidades de reserva em uma estrutura de otimização para encontrar o ponto de inflexão em que fazer uma reserva mais curta será pior para a receita geral da propriedade. Esse ponto de inflexão passa a ser sua recomendação de estadia mínima.
Com os exemplos e o contexto acima, você perceberá algumas coisas sobre nossas recomendações de estadia mínima:
- Geralmente, sugerimos ter estadias mínimas mais longas para reservas distantes. Isso acontece porque muita demanda ainda está por vir, e você terá uma boa chance de reservar essas noites depois, mesmo se recusar a demanda por estadias mais curtas.
- À medida que uma data se aproxima (por exemplo, de última hora), geralmente recomendamos a redução das restrições de estadia mínima para aceitar essas reservas mais curtas. Quando há relativamente pouca demanda para reservar, é melhor aproveitar a "receita garantida" dessa reserva curta em vez de esperar pela "receita potencial" de reservas mais longas que podem não se concretizar.
- Em mercados em que muitas reservas mais longas são feitas de última hora, as recomendações de estadia mínima para reservas de última hora podem não diminuir tanto. Isso ocorre porque as recomendações analisam os padrões de reserva de propriedades semelhantes na área (veja mais sobre isso abaixo).
- Em mercados com baixa demanda geral, as recomendações tenderiam a diminuir as restrições de estadia mínima para aceitar todas as reservas que puder.
- Para meses de alta demanda, as sugestões sazonais podem ser de aumentar a estadia mínima.
Os dados de demanda que alimentam nossa metodologia
Se você estiver usando nossos Market Dashboards nos últimos dois anos, provavelmente já viu o tipo de análise detalhada do padrão de reservas que criamos ao longo dos anos para mercados do mundo todo. A imagem abaixo mostra a demanda por duração da estadia para várias datas de estadia em um mercado de esqui nos EUA.
Ao executar o algoritmo de recomendação de estadia mínima para qualquer anúncio, analisamos os padrões de demanda por duração da estadia e a janela de reserva de várias temporadas de propriedades semelhantes às suas para sugerir as configurações de estadia mínima para elas.
Padrões de duração da estadia em um exemplo de mercado de esqui (Big Sky, nos EUA)Dois modos: aluguel de curto prazo vs. aluguel de médio prazo
Muitos de nossos clientes (especialmente em áreas urbanas) observam uma proporção significativamente maior de reservas de médio prazo em suas propriedades. A imagem abaixo mostra dados de propriedades de dois quartos em Chicago (onde fica a nossa sede). Observe que, em comparação com o mercado de esqui acima, Chicago tem muito mais cinza escuro (estadias de mais de 15 noites).
Os padrões de duração de estadia em Chicago, nos EUA (um exemplo de mercado urbano) mostram uma grande demanda de curto prazo no fim de semana, mas também uma grande parcela de estadias de médio prazo.Criamos esses dois modos com base em observações de que muitos clientes preferem um ao outro por motivos operacionais.
- Se você selecionar “Preferência por reservas de curto prazo”, removeremos as reservas de mais de 15 noites da demanda do mercado (e da oferta relacionada) para calcular as mostraremos recomendações.
- Se você selecionar “Preferência por reservas de médio prazo”, consideraremos toda a demanda do mercado. Observe que, mesmo com toda a demanda incluída, se não houver demanda suficiente de médio prazo, as recomendações ainda poderão permitir estadias curtas. As sugestões de médio prazo incorporam a demanda por estadias superiores a 14 noites, mas se essa demanda não for suficiente, as recomendações poderão ser menores.
Ajustes sazonais
Para mercados muito sazonais (como o mercado de esqui acima ou muitos mercados de praia), nossas recomendações anuais podem não ser a opção certa para todos os padrões de demanda variáveis. Para levar isso em conta, também executamos a otimização do custo de oportunidade para a demanda de cada mês isoladamente para ver se, em um determinado mês, as recomendações se desviam das recomendações gerais.
Esses meses de "exceção" são mencionados em nossas recomendações, e você pode criar facilmente requisitos especiais para eles usando nossos seasonal perfis sazonais recém-lançados. Por exemplo, nas recomendações para um mercado em que dezembro é baixa temporada, você pode ver que recomendamos diminuir a estadia mínima nesse mês.
E você pode usar essas recomendações para criar seus perfis de estadia mínima e aplicá-las aos seus perfis sazonais. Para obter mais detalhes sobre esse processo, consulte nosso guia aqui.
Com que frequência você deve atualizar essas configurações?
Embora os dados que coletamos sejam atualizados diariamente, as recomendações e os padrões de reserva de longo prazo não mudam com tanta frequência. Não é preciso verificar as recomendações mais do que uma vez por mês. Se a sua propriedade estiver com desempenho inferior ao do mercado, edite as recomendações de estadia mínima e reduza-as para aumentar o desempenho e obter avaliações que podem ajudar a longo prazo.
Entre em contato com a nossa equipe de suporte pelo support@pricelabs.co se quiser deixar comentários, ideias e sugestões sobre este assunto.
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