Cena bazowa to średnia stawka, jaką pobierasz w skali roku. Stanowi punkt wyjścia, do którego następnie stosowane są czynniki rynkowe, wzorce popytu oraz personalizacje. Cena bazowa odzwierciedla również jakość oferty — na przykład luksusowe dwupokojowe mieszkanie będzie miało wyższą cenę bazową niż dwupokojowe mieszkanie w podstawowym standardzie.

Pomoc w ustaleniu ceny bazowej

Opcje ustawiania ceny bazowej

1. Zaimportowana cena bazowa

1. Jeśli oferta została dopiero zaimportowana, PriceLabs nie rekomenduje od razu ceny bazowej. Zamiast tego dostępna jest opcja zaimportowanej ceny bazowej, która odzwierciedla ceny zsynchronizowane w momencie połączenia oferty.
2. Jeśli oferta osiągała dobre wyniki przy tych cenach, możesz przyjąć zaimportowaną cenę bazową jako punkt wyjścia.
   
3. Jeśli oferta jest nowa i nie ma pewności, czy zaimportowane ceny są konkurencyjne, rozważ użycie ceny opartej na wynikach rynkowych.

2. Cena oparta na wynikach rynkowych

1. Ta opcja ustawia cenę bazową na podstawie danych z lokalnego rynku.
   

Model ceny opartej na wynikach rynkowych bierze pod uwagę kilka grup czynników przy ustalaniu optymalnej ceny dla oferty. W oknie modalnym narzędzia pomocy w ustalaniu ceny bazowej można sprawdzić, jak poszczególne czynniki są ważone i rozkładane (patrz zrzut ekranu poniżej).

1. Czynniki i podczynniki: Każdy główny czynnik (np. Wydajność) składa się z mniejszych, bardziej szczegółowych podczynników (np. Przyrost rezerwacji z ostatnich 30 dni).
   
2. Porównanie z rynkiem i korekta: Dla każdego podczynnika twoja oferta jest porównywana ze średnią rynkową w danym obszarze:
   
1. jeśli wynik jest lepszy niż średnia rynkowa, model stosuje korektę dodatnią,
   
2. jeśli wynik jest gorszy niż średnia rynkowa, model stosuje korektę ujemną (karę).
   
3. Przykład: Jeśli przyrost rezerwacji z ostatnich 30 dni pokazuje korektę dodatnią, oznacza to, że oferta osiąga lepsze wyniki niż średnia rynkowa dla tego wskaźnika.
   
3. Wpływ podczynnika: Każdy podczynnik ma z góry określony poziom wpływu: wysoki, średni lub niski. Poziom ten określa, jak silnie dana korekta (dodatnia lub ujemna) wpłynie na cenę bazową.
   
1. Przykład: Jeśli wpływ parametru 'Ocena' jest niski, nieco ocena niższa niż średnia rynkowa nie obniży ceny bazowej tak mocno, jak miałoby to miejsce przy wysokim poziomie wpływu.
   

💡 Wskazówka: najedź kursorem na ikonę (i) obok wartości ceny przy danym podczynniku w oknie modalnym, aby zobaczyć szczegółowe wyjaśnienie.

1. Cena początkowa:
   Cena początkowa to pierwsza wartość bazowa wyznaczona na podstawie rynku, zanim zostaną zastosowane korekty wynikające z wyników oferty lub jej cech.
1. Kalkulacja: wszystkie pozostałe korekty są nakładane na tę wartość.
   
2. Przykład: w zestawieniu ceny (patrz zrzut ekranu poniżej) początkowa cena bazowa wynosi 219.
   
3. Co oznacza cena początkowa? Jest to w praktyce średnia cena ofert z zestawu porównawczego, uwzględniająca również opłaty za sprzątanie.
   
4. Uwaga: wartość ceny początkowej jest dynamiczna i może się zmieniać, jeśli zmienisz ustawienia takie jak liczba sypialni lub segment obiektu w narzędziu.
   
   
2. Wydajność: Ten czynnik wskazuje, jak dobrze radzi sobie twoja oferta na rynku. W ramach czynnika wydajność uwzględniane są trzy podczynniki:
1. ADR (Średnia stawka dzienna) — poró wnuje historyczne i przyszłe ADR oferty z ofertami w zestawie porównawczym;
   
2. Obłożenie;
   
3. Przyrost rezerwacji z ostatnich 30 dni — ocenia konkurencyjność oferty na rynku, analizując liczbę przyszłych rezerwacji pozyskanych w ciągu ostatnich 30 dni w porównaniu do średniej rynkowej.
   
3. Opinie i Oceny: W ramach tej grupy uwzględniane są trzy podczynniki:
   
1. Liczba opinii: porównuje łączną liczbę opinii (np. na Airbnb) z średnią liczbą opinii w zestawie porównawczym;
   
2. Ogólna wiarygodność;
   
3. Ocena z opinii: porównuje ocenę gwiazdkową oferty z średnią ocen w zestawie porównawczym.           
    
   
4. Parametry fizyczne: Ta grupa czynników odnosi się do cech fizycznych oraz jakości nieruchomości i obejmuje trzy podczynniki:
   
1. Udogodnienia: analizujemy wybraną listę udogodnień o wysokim wpływie na przychody i porównujemy ich obecność w ofercie z zestawem porównawczym.
   
2. Typ obiektu: model ocenia typ nieruchomości (np. domek, apartament, chalet, dom, loft) w odniesieniu do struktury zestawu porównawczego i określa jego wpływ na przychody.
   
3. Liczba łazienek: porównuje liczbę łazienek w ofercie z innymi ofertami w zestawie porównawczym.                
   
5. Opłaty: Opłaty są kluczowe dla porównań według tych samych kryteriów, ponieważ wpływają na ostateczną cenę, którą widzi gość.
   
1. Opłata za sprzątanie:
   
1. Porównujemy cenę końcową — z uwzględnieniem struktury opłaty za sprzątanie — z cenami ofert w zestawie porównawczym. Na tej podstawie określamy konkurencyjność cenową oferty.
   
   Jak określamy wysokość opłaty za sprzątanie?
   Aby określić wysokość opłaty za sprzątanie dla  twojej oferty, polegamy na ręcznie wprowadzonych przez ciebie danych. W niektórych przypadkach otrzymujemy tę informację z PMS lub Channel Manager, jednak zawsze rekomendujemy jej weryfikację. Jeśli zmieniasz opłatę za sprzątanie, zalecamy również jej aktualizację w narzędziu cena bazowa.
   
   
   Jak korygujemy cenę z uwzględnieniem opłaty za sprzątanie?
   W zestawieniu ceny zazwyczaj zobaczysz, że opłata za sprzątanie powoduje ujemną korektę ceny. Wynika to z faktu, że Cena początkowa uwzględnia już komponent opłaty za sprzątanie z ofert w zestawie porównawczym. Na podstawie twojej opłaty za sprzątanie korygujemy końcową rekomendację ceny bazowej tak, aby oferta pozostała konkurencyjna — po ponownym doliczeniu opłaty za sprzątanie do stawek za noc.
   
   
2. Opłata serwisowa: Podobnie jak w przypadku opłaty za sprzątanie analizujemy, z którego modelu prowizji Airbnb korzystasz, w porównaniu do ofert w zestawie porównawczym, oraz jak wpływa to na cenę końcową widoczną dla gościa. Jest to niezbędne zarówno do porównań według tych samych kryteriów, jak i do oceny wpływu opłat na konkurencyjność oferty na rynku. 
   
1.  Jak korygujemy cenę na podstawie opłaty serwisowej (struktura opłat Airbnb)??
   
1. Jeśli oferta modelu podziału opłat (Split-fee), zwiększamy cenę bazową o 3%, ponieważ ponosisz koszt 3% prowizji Airbnb;
   
2. Jeśli oferta korzysta z modelu opłaty wyłącznie po stronie gospodarza (Host-only fee), zwiększamy cenę bazową o 15%, ponieważ ponosisz koszt 15% prowizji Airbnb.
   
2.  UWAGA: Jeśli dodajesz narzut PMS lub Channel Managera, aby uwzględnić koszty OTA (np. prowizję Airbnb), przed wyliczeniem ostatecznej ceny bazowej stosujemy odpowiedni współczynnik korekty. Informację o narzucie PMS możesz wprowadzić w Ustawieniach danych sąsiedztwa
   
6. Pozostałe czynniki: Są to specyficzne dla danej platformy wskaźniki zaufania i jakości, które prowadzą do dodatnich korekt ceny.
   
1. Wybór gości: oferty oznaczone plakietką Wybór gości zazwyczaj otrzymują dodatnią korektę ceny.
   
2. Superhost: status superhosta (supergospodarza) zazwyczaj skutkuje dodatnią korektą ceny 
   
   
   

Finalna kalkulacja ceny bazowej

CZYNNIKI, KTÓRE MOŻESZ DOPRECYZOWAĆ, aby dostosować cenę opartą na wynikach rynkowych 

Poniższe ustawienia pozwalają doprecyzować zestaw porównawczy używany do obliczania ceny bazowej.

• Kategoria obiektu: ekonomiczna, średni standard, podwyższony standard.
  Filtr ten określa segment jakościowy ofert, z którymi porównywana jest twoja nieruchomość.

• Ustawienie domyślne: automatycznie wykrywamy segment, do którego należy oferta, na podstawie jej wyników względem lokalnego rynku.

• Twoje działanie: możesz pozostać przy ustawieniu domyślnym lub — jeśli masz wysoką pewność swojej oceny — ręcznie wybrać odpowiedni segment.

• Kategorie sypialni:
  Filtr ten pozwala określić, które kategorie sypialni mają zostać uwzględnione w zestawie porównawczym.

• Ustawienie domyślne:

• W ramach ustawień domyślnych, wybieramy kategorię sypialni zgodną z twoją ofertą.

• Jeśli dana kategoria zawiera mniej niż 50 ofert, automatycznie dodajemy oferty z kategorii ±1 sypialnia (np. dla 2 sypialni uwzględniamy również oferty z 1 i 3 sypialniami.

• Twoje działanie: możesz ręcznie dodać inne kategorie sypialni, jeśli uważasz, że twoja oferta z nimi konkuruje (np. oferta 2-sypialniana może konkurować z ofertami 1- i 3-sypialnianymi).

• Rekomendacja: Zalecamy wybór kategorii sypialni, który zapewni co najmniej 30 ofert w zestawie porównawczym. Przy zbyt małej liczbie danych wnioski dotyczące trendów rynkowych mogą być niewiarygodne.

• Do zestawu porównawczego uwzględniamy oferty, które były aktywne w ciągu ostatniego roku oraz pozostają aktywne w kolejnym roku. Dodatkowo usuwamy oferty odstające (outliers) z zestawu  porównawczego, aby nie zniekształcały trendów rynkowych.

• Mapa rynku:
  Mapa rynku zapewnia wizualną reprezentację ofert uwzględnionych w analizie i umożliwia doprecyzowanie obszaru geograficznego uwzględnionego do porównań.

• Oferty uwzględnione w analizie:
  Zestaw porównawczy obejmuje oferty spełniające następujące kryteria:

• Aktywność: aktywne w ciągu ostatniego roku i kolejnego roku;

• Integralność danych: oferty odstające są usuwane z zestawu porównawczego, aby nie zniekształcały rzeczywistych trendów rynkowych;

• Średnie ceny: prezentowane ceny bazują na średniej arytmetycznej dla każdej oferty, obliczonej na podstawie danych z ostatnich sześciu miesięcy oraz kolejnych sześciu miesięcy (średnia roczna). Oferty aktywne krócej niż sześć miesięcy nie są wyświetlane na mapie do celów porównawczych.

• Korzystanie z mapy:

• Twoja oferta: twoja nieruchomość jest oznaczona ikoną kwadratu.
                                                       

• Oferty w zestawie porównawczym: pozostałe oferty są oznaczone kolorami w zależności od trendu cenowego.

• Szczegóły: po najechaniu kursorem na dowolną ofertę wyświetlana jest jej średnia cena, liczba sypialni oraz identyfikator oferty.

• Doprecyzowanie obszaru: możesz zaznaczyć obszar na mapie, aby doprecyzować granice geograficzne wykorzystywane do obliczania wartości rynkowych oraz kalkulatora percentyli. 

3. Rekomendowana cena bazowa

• Jeśli oferta synchronizuje ceny w sposób ciągły, rekomendowana cena bazowa jest generowana po 14–21 dniach.

• Rekomendacja opiera się na wynikach oferty na tle rynku, poziomie obłożenia, aktualnych cenach bazowych obserwowanych przez maksymalnie 60 dni. Większą wagę przypisujemy najnowszym trendom.

• Ponieważ rekomendacje bazują na wynikach oferty przy obecnej cenie bazowej, pole Rekomendowana cena bazowa może być puste, jeśli cena bazowa została niedawno zaktualizowana. W takim przypadku nowa rekomendacja powinna zostać wygenerowana w ciągu kilku dni.

Sezonowa cena bazowa 

• Jeśli oferta korzysta z sezonowej ceny bazowej lub korzystała z niej niedawno, rekomendujemy procentową zmianę ceny bazowej, zamiast podawania wartości bezwzględnej. Aby wdrożyć rekomendowaną zmianę ceny bazowej, należy zastosować ją do każdej sezonowej ceny bazowej.

• Po wyłączeniu sezonowej ceny bazowej algorytm potrzebuje 14–21 dni, aby ponownie zacząć rekomendować absolutną wartość ceny bazowej.

Jak została obliczona ta cena?

Poniżej rekomendowanej ceny bazowej podajemy powody rekomendacji oraz pokazujemy, w jaki sposób wpływają one na cenę (w skali od 1 do 3). Przykładowo — jeśli z danego powodu rekomendujemy podwyższenie ceny, oznaczamy to kształtem zielonej piramidy skierowanej czubkiem w górę (od 1 do 3 piramid, w zależności od skali wzrostu). W przypadku obniżenia ceny stosujemy kształt czerwonej piramidy skierowanej czubkiem w dół.

Rekomendacje przy zablokowanych datach

• Podczas obliczania obłożenia zablokowane daty są traktowane jak daty zarezerwowane — z wyjątkiem niektórych integracji PMS/Channel Manager, gdzie uwzględniane są wyłącznie faktycznie zarezerwowane noce.

• W przypadku integracji obsługujących śledzenie blokad:

1. Obliczenia obłożenia obejmują zablokowane daty z ostatnich 60 dni oraz kolejnych 30 dni w momencie generowania rekomendacji.

2. Jeśli zbyt wiele dat jest zablokowanych, porównanie obłożenia z sąsiedztwem staje się utrudnione, co może uniemożliwić wygenerowanie rekomendacji.

3. W miarę zwalniania zablokowanych dat algorytm automatycznie wznowi generowanie rekomendacji.

4. Spersonalizowana cena bazowa

• Wybierz przycisk Personalizacja, aby ręcznie wprowadzić cenę bazową.
  

Wskaźniki percentylowe 

Wskaźnik ten pokazuje, w którym percentylu wybranego rynku znajduje się nowo ustawiona cena bazowa. Percentyl można określić na podstawie wybranej kategorii sypialni i obszaru zaznaczonego na mapie:                 

• Percentyl rynkowy: Zawsze wyświetla 25., 50. i 75. percentyl.

• Rekomendowana i spersonalizowana cena bazowa: Pokazują dokładny percentyl, w którym znajduje się wybrana cena.

Wynik percentylowy a pozycja percentylowa

Przy wyborze ceny bazowej na podstawie wyników rynkowych stosujemy wskaźnik wyniku percentylowego. Natomiast przy spersonalizowanej cenie bazowej stosujemy pozycję percentylową.

• Wynik percentylowy: Ustala punkt odniesienia na podstawie rynku. Jeśli 250 USD odpowiada 75. percentylowi, oznacza to, że jest to poziom cenowy oddzielający 25% najwyżej wycenionych ofert od pozostałych 75%. Stanowi to rynkowy standard odniesienia.

• Pozycja percentylowa: Pokazuje, jak konkretna ustawiona cena wypada na tle wszystkich innych ofert. Jeśli 250 USD znajduje się na 75. percentylu, oznacza to, że cena jest wyższa niż 75% ofert, ale niższa niż 25% najwyżej wycenionych.

📌 Kluczowa różnica: wynik percentylowy określa pozycję ceny względem rynku jako całości, natomiast pozycja percentylowa pokazuje, jak ustawiona cena wypada w porównaniu do innych ofert. Ta sama cena może oznaczać różną pozycję w zależności od zastosowanej metryki.

Wykres sezonowości

Przed zatwierdzeniem ceny bazowej możesz sprawdzić średnie miesięczne ceny w ciągu roku, aby lepiej zrozumieć jej potencjalny wpływ.

🔹 Ważne informacje:

• Te średnie służą wyłącznie jako punkt odniesienia.

• Rzeczywiste rekomendowane ceny w sezonach wysokiego i niskiego popytu mogą znacznie się różnić ze względu na:

• Personalizacje (np. premia za wczesną rezerwację);

• Czynniki rynkowe (np. czynniki popytu).

Sugestie dotyczące ceny bazowej 

Na bieżąco monitorujemy twoją cenę bazową i informujemy, jeśli wykryjemy różnicę większą niż 5% względem naszej rekomendowanej ceny bazowej, korzystając z sugestii dotyczących ceny bazowej. Te terminowe powiadomienia pomagają utrzymać cenę bazową na optymalnym poziomie, co umożliwia maksymalizację przychodów i zachowanie konkurencyjności na rynku.

Ważne: Sugestie nie zmieniają ceny bazowej automatycznie — możesz je zaakceptować lub odrzucić. Dodatkowo kliknięcie linku 'Zobacz rekomendację w narzędziu pomocy w ustaleniu ceny bazowej' umożliwia przejście do narzędzia, zapoznanie się z naszą sugestią oraz wprowadzenie zmian w razie potrzeby.

Aby dowiedzieć się więcej na temat sugestii, zapoznaj się z materiałem tutaj.

Nadpisanie ceny bazowej 

• Aby nadpisać cenę bazową dla określonych dat, skorzystaj z opcji Nadpisanie dla konkretnych dat w sekcji Ustawienia ceny.

• Funkcja ta wymaga aktywacji — jeśli nie jest widoczna na koncie, skontaktuj się z nami pod adresem  support@pricelabs.co.

Historia ceny bazowej 

• Funkcja ta umożliwia przegląd historycznych cen minimalnych, bazowych i maksymalnych.
  

• Funkcję tę znajdziesz po prawej stronie strony Kalendarz.
  

Dodatkowe wskazówki

• Nie komplikuj wyboru początkowej ceny bazowej. Zamiast tego dopracowuj ją stopniowo w czasie. Algorytm PriceLabs automatycznie dostosowuje stawki na podstawie wyników oferty.

• Regularnie przeglądaj cenę bazową. Na początku sprawdzaj ją co kilka tygodni, a następnie co kilka miesięcy, aby upewnić się, że pozostaje konkurencyjna na rynku.

• Wprowadzaj zmiany stopniowo. Jeśli korzystasz z tej samej ceny bazowej przez kilka tygodni, koryguj ją małymi krokami (5–10%), zamiast wprowadzać jednorazowe, duże zmiany — pozwoli to bezpiecznie ocenić wpływ na przychody.

• Uwzględniaj obłożenie. Przy niskim obłożeniu podnoszenie ceny bazowej może nie być optymalnym rozwiązaniem. Z kolei przy wysokim obłożeniu obniżanie ceny bazowej może być zbędne.

• Porównuj ceny z rynkiem. Po ustawieniu ceny bazowej kliknij Zapisz i Odśwież, przejdź do zakładki Dane sąsiedztwa, przefiltruj oferty według liczby sypialni i sprawdź, jak twoje ceny wypadają na tle podobnych ofert. W razie potrzeby dostosuj je w przedziale 25.–75. percentyla.

• Uwzględnij opłaty platform. Jeśli nie stosujesz osobnego narzutu uwzględniającego opłaty ponoszone przez gospodarza Airbnb lub opłaty serwisowe OTA, koszty te są już zawarte w cenie bazowej — co oznacza nieco niższą wypłatę netto.

• Nie uwzględniaj podatków w cenie bazowej. Podatki są zazwyczaj doliczane do stawki nocnej, dlatego nie należy uwzględniać ich w kalkulacji ceny bazowej.

• Ustaw ceny minimalne i maksymalne. Choć stawki dzienne bazują na cenie bazowej, limity minimum i maksimum zapobiegają zbyt niskim spadkom cen lub ich nadmiernym wzrostom.

Najczęściej zadawane pytania

P: Jak często należy zmieniać cenę bazową?

O: Cena bazowa powinna być stabilną średnią obowiązującą przez cały rok. Sezonowość jest już uwzględniana w wycenach PriceLabs. Narzędzie pomocy w ustaleniu ceny bazowej analizuje trendy obłożenia z ostatnich dwóch miesięcy, nadając większą wagę najnowszym danym. Jeśli potrzebna jest zmiana, otrzymasz sugestię dotyczącą ceny bazowej.

P: Dlaczego rekomendacja wskazuje „niskie historyczne obłożenie”, mimo że obecne obłożenie jest wyższe niż rynkowe?

O: Rekomendacja opiera się na 30-dniowym trendzie obłożenia z ostatnich 60 dni, a nie wyłącznie na bieżących wynikach. Ponieważ rekomendacje są aktualizowane co tydzień i obowiązują przez 7 dni, może wystąpić opóźnienie w uwzględnieniu ostatnich zmian.

P: Dlaczego rekomendowana cena bazowa się nie zmienia?

O: Jeśli trendy obłożenia są stabilne i zgodne z rynkiem, algorytm może uznać, że zmiana nie jest konieczna.

P: Dlaczego rekomendowana cena bazowa idzie w ślad za moimi ręcznie wprowadzonymi zmianami?

O: Po ręcznej zmianie ceny bazowej algorytm tymczasowo wzmacnia nową wartość, zbierając jednocześnie nowe dane o obłożeniu. Częste zmiany utrudniają kalibrację, dlatego zalecamy pozostawienie ceny bazowej bez zmian przez 2–3 tygodnie.

P: Dlaczego rekomendowana cena bazowa jest tak wysoka (lub niska)?

O: Narzędzie pomocy w ustaleniu ceny bazowej kieruje się trendami obłożenia. Jeśli rekomendacja wydaje się nieadekwatna, ustaw cenę bazową rynkową lub niestandardową. Po 2–3 tygodniach algorytm dostosuje rekomendacje do nowego punktu wyjścia.

P: Moja cena bazowa jest poniżej mediany rynku, ale nie mam rezerwacji. Czy powinienem ją podnieść?

O: Zazwyczaj nie. Narzędzie skupia się na cenach rynkowych, ale rzeczywisty popyt jest ważniejszy. W okresach niskiego popytu ceny poniżej mediany mogą być konieczne, aby przyciągnąć rezerwacje.