Come impostare il prezzo base?

Impostare il prezzo base

Cos’è il prezzo base?

Il prezzo base è la tariffa media giornaliera applicata durante tutto l'anno, non il prezzo massimo né il minimo. È la cifra a cui PriceLabs applica gli adeguamenti per tenere conto della domanda, delle stagioni e delle condizioni di mercato per calcolare le tariffe giornaliere. Tutti i prezzi visualizzati dai tuoi ospiti derivano da questa singola cifra.

Perché questo passaggio è imprescindibile?

  1. È la base dell'intera strategia dei prezzi: ogni prezzo per notte impostato da PriceLabs è una variazione percentuale applicata al prezzo base. Se questo è errato, tutti i prezzi risulteranno sbagliati.
  2. Indica il livello qualitativo del tuo alloggio: un alloggio di lusso con 2 camere da letto dovrebbe avere un prezzo base superiore rispetto a una soluzione standard con 2 camere. Questo ti assicura il corretto posizionamento sul mercato.
  3. Mantiene la tua competitività: se è troppo alto, perdi prenotazioni nei periodi di bassa stagione; se è troppo basso, perdi ricavi potenziali quando la domanda aumenta.
  4. L'algoritmo impara da questo dato: dopo 7 giorni, PriceLabs suggerisce un prezzo base calcolato sulle performance del tuo alloggio. Ad esempio, se la tua struttura registra prenotazioni più rapidamente rispetto alla media di mercato, consiglierà di aumentare il prezzo base. Se l'alloggio è nuovo, questo processo può richiedere anche 14–21 giorni.
Senza un prezzo base, PriceLabs non può formulare raccomandazioni accurate per il tuo alloggio. Impostalo prima di procedere con qualsiasi altra configurazione.

Come impostare il prezzo base?

Passaggio 1: Apri lo strumento della guida al prezzo base

  1. Vai su Dashboard dei prezzi → Rivedi i prezzi e clicca su "Aiutami a scegliere un prezzo base". 


Passaggio 2: Scegli il tuo metodo di partenza

  1. Scegli l'opzione più adatta alla tua situazione

    LA MIA SITUAZIONE

    OPZIONE DA UTILIZZARE

    Nuovo alloggio o dubbi su dove iniziare

    Prezzo basato sul mercato 

    L'alloggio era già attivo e registrava buone performance prima del collegamento a PriceLabs

    Prezzo base importato

    Attivo su PriceLabs da 2–3 settimane, desideri un suggerimento basato sui dati

    Prezzo Base Raccomandato

    Conosco il mio mercato e ho in mente una cifra specifica

    Personalizzato


  2. Il prezzo basato sul mercato rappresenta il punto di partenza ideale per la maggior parte degli utenti. PriceLabs potrebbe richiedere l'ID del tuo alloggio Airbnb, le spese di pulizia e il supplemento del PMS: fornisci questi dati per ottenere un calcolo ancora più preciso.

Passaggio 3: imposta il prezzo base

Se utilizzi il prezzo basato sul mercato 

  1. Clicca su Regola in base al mercato.


  2. Clicca su Regola parametri

  1. Inserisci le spese di pulizia e il supplemento del PMS (se necessario)

    PriceLabs ha bisogno di questi dati per confrontare il tuo prezzo totale per l'ospite (prezzo per notte + pulizia) rispetto alla concorrenza, e non solo la tariffa per notte singola.


  2. Perfeziona il gruppo di confronto per verificare il prezzo base basato sul mercato (facoltativo)

    Tre filtri controllano gli alloggi con cui PriceLabs ti confronta. Le impostazioni predefinite sono generalmente ideali:
    1. Categoria della proprietà: economica, fascia media o fascia alta. 

      1. In caso di dubbi, puoi mantenere l'opzione predefinita selezionata.

    2. Numero camere da letto: per impostazione predefinita corrisponde al tuo numero. Si espande automaticamente a ±1 se le corrispondenze sono inferiori a 50 alloggi. L'obiettivo ottimale è avere almeno 30 alloggi nel tuo comp set.
      1. Nota: se gestisci una struttura alberghiera, al posto del numero di camere da letto puoi impostare la tipologia di proprietà e applicare i relativi filtri.



    3. URL Airbnb del tuo alloggio: consente di esaminare recensioni, servizi, spese e altri parametri per raccomandare il prezzo base più accurato per la tua struttura.

      1. Clicca su Modifica URL e poi su Aggiungi manualmente.

      2. Incolla l'ID o l'URL Airbnb del tuo alloggio.

      3. Clicca su Verifica alloggio.

      4. Una volta completata con successo la verifica, clicca sul pulsante Salva modifiche posizionato nella parte superiore della sezione di aggiornamento dell'ID Airbnb (come mostrato nello screenshot).

    4. Mappa di mercato: si tratta di una funzionalità avanzata, consigliata unicamente agli esperti del mercato locale.

      1. Mostra tutti gli alloggi del comp set. Il tuo alloggio è indicato dall'icona quadrata. Passa il cursore su un alloggio qualsiasi per visualizzarne il prezzo medio, il numero di camere da letto e l'ID. Puoi delimitare un'area personalizzata per restringere i confini geografici.

    5. Dopo aver salvato una qualsiasi di queste modifiche, clicca su Salva parametri a piè di pagina.

  1. Clicca semplicemente su Accetta per applicare il prezzo base raccomandato

  2. Puoi consultare la logica alla base della raccomandazione alla voce Come è stato calcolato questo prezzo? 

Passaggio 4: controlla i prezzi futuri ed esamina i dati di mercato

Seleziona Mostra dati di mercato e clicca sulla sezione Prezzi futuri in basso, che illustra il posizionamento del tuo prezzo rispetto al mercato locale. 


Prima di confermare, esamina il grafico: illustra i prezzi giornalieri previsti o le tariffe medie mensili nel corso dell'anno, permettendoti di verificare l'adeguatezza del prezzo base sia per l'alta che per la bassa stagione.

Passaggio 5: gestisci i nudge e controlla i prezzi con regolarità

PriceLabs monitora costantemente il tuo prezzo base. Se rileva uno scostamento superiore al 7% rispetto alla raccomandazione elaborata, riceverai un Nudge prezzo base.
I nudge non vengono mai applicati in automatico: puoi sempre scegliere se accettarli o rifiutarli. Clicca su "Vedi la raccomandazione nello strumento Guida al prezzo base" per valutarne prima i dettagli motivazionali.

All'inizio controlla la configurazione ogni due settimane, poi dirada i controlli a ogni pochi mesi una volta stabilizzata. Lo storico completo dei prezzi (minimo, base e massimo) è disponibile sul lato destro della pagina Calendario.

Cosa non fare?

  1. Evita variazioni repentine
    Applica modifiche graduali con incrementi del 5–10% e attendi 1–2 settimane tra un intervento e l'altro. 

  2. Se imposti un prezzo base personalizzato, non includere le tasse nel prezzo base
    Le tasse vengono aggiunte separatamente dalla piattaforma. Se le includi, la tua tariffa risulterà artificiosamente gonfia e renderà inesatti i confronti percentili.

  3. Se imposti un prezzo base personalizzato, non trascurare le commissioni della piattaforma
    Con il modello di commissione solo per l'host ti fai carico del 15% di commissione di Airbnb, mentre con il modello a costi condivisi paghi il 3%. Se hai aggiunto un supplemento del PMS per ammortizzare i costi delle OTA, assicurati di escluderlo dal prezzo base.

  4. Non dimenticare di impostare un prezzo minimo
    In assenza di limiti di sicurezza, le modifiche dinamiche possono ridurre il prezzo per notte a soglie eccessivamente basse. Imposta sempre un prezzo minimo assieme al prezzo base.

  5. Evita la trappola dell'alta stagione
    Il tuo prezzo base deve rispecchiare la media dell'intero anno. Impostarlo su valori vicini a quelli di alta stagione farà salire eccessivamente tutti i prezzi, dato che PriceLabs applica già gli adeguamenti legati alla stagionalità.

Come viene calcolato il prezzo base?

Prezzo basato sul mercato: come funziona il modello

PriceLabs parte da un prezzo iniziale, ovvero la tariffa media degli alloggi comparabili nelle vicinanze comprensiva delle relative spese di pulizia. Successivamente applica adeguamenti in positivo o in negativo a seconda di come la tua struttura si posiziona rispetto alla media del mercato locale.
  1. Performance superiori alla media di mercato → adeguamento positivo.
  2. Performance inferiori alla media → adeguamento negativo.
Il livello di impatto stabilisce l'entità con cui ciascun fattore incide sulla determinazione del prezzo finale.

Fattore

Sottofattore

Cosa viene misurato

Performance

ADR

La tua tariffa media giornaliera passata e futura rispetto al comp set


Occupazione

Il livello di riempimento del tuo calendario rispetto al mercato


Pickup negli ultimi 30 giorni

Prenotazioni per date future acquisite negli ultimi 30 giorni rispetto alla media di mercato

Recensioni e valutazioni

Numero di recensioni

Totale delle recensioni rispetto alla media del comp set


Punteggio delle recensioni

Valutazione in stelle rispetto alla media del comp set


Affidabilità complessiva

Costanza e regolarità delle tue recensioni nel tempo

Parametri fisici

Servizi

Presenza di servizi ad alto impatto rispetto al comp set


Tipologia di proprietà

Impatto sui ricavi generato dalla tipologia di struttura (baita, appartamento, chalet, ecc.) a livello locale


Bagni

Numero di bagni rispetto al comp set

Spese

Spese di pulizia

Determina un adeguamento negativo: il prezzo iniziale include già le spese di pulizia del comp set, per cui le tue vengono sottratte per mantenere competitivo il prezzo totale per l'ospite


Modello di commissioni Airbnb

A costi condivisi: +3% aggiunto. Solo host: +15% aggiunto. Supplemento del PMS applicato se inserito nelle impostazioni di Dati del vicinato.

Affidabilità della piattaforma

Amato dagli ospiti

Presenza del badge → adeguamento positivo


Superhost

Qualifica di Superhost → adeguamento positivo


Per esaminare i singoli fattori, clicca su Perché questo prezzo?

Impatto di un sottofattore: ogni sottofattore presenta un livello di impatto predefinito (Alto, Medio o Basso). Questo parametro determina l'entità con cui l'adeguamento del modello (positivo o negativo) incide sul tuo prezzo base.

Icona informativa: passa il cursore sull'icona (i) accanto a qualsiasi sottofattore nello strumento per verificare esattamente in che modo influisce sul tuo prezzo specifico.

Dopo 7 giorni (oppure 14–21 giorni per i nuovi alloggi) di sincronizzazione costante delle tariffe con il medesimo prezzo base, PriceLabs formula una raccomandazione personalizzata parametrata sulle performance del tuo alloggio rispetto al mercato. Il calcolo valuta una finestra di 60 giorni, attribuendo maggiore rilevanza ai dati più recenti. Le raccomandazioni vengono aggiornate con cadenza settimanale e rimangono valide per 7 giorni: è sempre previsto un breve intervallo prima che le variazioni recenti vengano pienamente recepite.

Date bloccate: per la maggior parte delle integrazioni, le date bloccate vengono conteggiate come prenotate nel calcolo dell'occupazione. Un numero eccessivo di blocchi rende il confronto poco attendibile, determinando la sospensione temporanea delle raccomandazioni finché il calendario non si libera.

Sotto il Prezzo Base Raccomandato, le piramidi verdi verso l'alto (da 1 a 3) segnalano aumenti suggeriti, mentre le piramidi rosse verso il basso indicano riduzioni.


Punteggio percentile rispetto al posizionamento percentile

Il medesimo importo monetario può assumere significati diversi in base alla modalità selezionata:
  1. Punteggio percentile (prezzo basato sul mercato): rappresenta un parametro di mercato. Se 250 USD corrispondono al 75° percentile, significa che tale soglia separa il 25% superiore degli alloggi dal restante 75%.
  2. Posizionamento percentile (prezzo personalizzato): rappresenta una collocazione relativa. Se 250 USD rappresentano il 75° percentile di posizionamento, la tua tariffa supera quella del 75% degli alloggi, posizionandosi al di sotto del restante 25%.
La modalità basata sul mercato mostra costantemente i riferimenti al 25°, 50° e 75° percentile. Le modalità raccomandata e personalizzata evidenziano l'esatto percentile in cui ricade il prezzo prescelto.

Come viene creato il comp set?

Il tuo comp set racchiude esclusivamente gli alloggi che rispondono a tutti i seguenti criteri:

Criterio
Regola

Attività

L'alloggio deve risultare attivo nell'ultimo anno e nel corso del prossimo anno

Valori anomali

Vengono esclusi automaticamente per evitare distorsioni nei trend di mercato

Prezzi della mappa

Tariffe visibili calcolate sulla media annuale

Nuovi alloggi

Alloggi attivi da meno di 6 mesi: non compariranno all'interno della Mappa di mercato

Numero camere da letto

Corrisponde per impostazione predefinita al tuo valore. Si espande automaticamente a ±1 se il numero di strutture corrispondenti è inferiore a 50


Cerca di mantenere almeno 30 alloggi all'interno del tuo comp set. Se occorre, amplia le categorie relative al numero di camere o allarga i confini della mappa.

Domande frequenti

Con quale frequenza è consigliabile modificare il prezzo base?
  1. Il prezzo base deve rappresentare una media stabile valida per tutto l'anno, poiché le oscillazioni stagionali vengono compensate automaticamente. Quando decidi di apportare correzioni, procedi per incrementi del 5–10% e attendi 2–3 settimane tra un intervento e il successivo. Se viene ritenuto opportuno un adeguamento, riceverai una notifica di nudge.
Viene segnalata una "bassa occupazione storica", ma la mia occupazione risulta soddisfacente: a cosa è dovuto?
  1. Le raccomandazioni esaminano un trend di 30 giorni distribuito sugli ultimi 60 giorni, e non unicamente la situazione istantanea odierna. Vengono aggiornate settimanalmente con validità di 7 giorni, per cui i miglioramenti recenti necessitano di qualche tempo prima di risultare pienamente evidenti.
Per quale motivo il mio Prezzo Base Raccomandato non varia?
  1. Se il tuo tasso di occupazione appare stabile e in linea con il mercato, l'algoritmo valuta che non siano necessarie variazioni. Questo riscontro è fisiologico: indica che la tua tariffa è ben calibrata.
Perché la raccomandazione coincide costantemente con il prezzo che ho impostato manualmente?
  1. Modificando manualmente il valore base, l'algoritmo tende a confermare quella cifra durante la fase di raccolta dei nuovi dati. Modifiche frequenti impediscono una ricalibrazione accurata. Lascia la cifra invariata per almeno 2–3 settimane dopo qualsiasi aggiornamento.
Il Prezzo Base Raccomandato sembra incongruo. Come mi conviene procedere?
  1. Ricomincia impostando un prezzo basato sul mercato oppure una tariffa personalizzata. Dopo 2–3 settimane, l'algoritmo si ricalibrerà prendendo come riferimento quel nuovo punto di partenza, producendo un suggerimento molto più accurato.
Quando viene generato per la prima volta il Prezzo Base Raccomandato?
  1. Dopo 14–21 giorni di sincronizzazione continua dei prezzi. Se il campo appare vuoto a seguito di una recente modifica al prezzo base, attendi qualche giorno per consentire il completamento della ricalibrazione.
Dove posso visualizzare lo storico del mio prezzo base?
  1. Lo storico dei prezzi minimi, base e massimi impostati in precedenza è consultabile nella sezione destra della pagina Calendario.
Come posso definire un prezzo base differente limitatamente a date specifiche?
  1. Usa la funzione Modifica per data specifica all'interno di Impostazioni dei prezzi. Scrivi a support@pricelabs.co qualora tale opzione non compaia nel tuo profilo.