基本価格を設定する
基本価格は年間を通して請求する平均料金です。基本料金は出発点として機能し、その上に市場要因、需要パターン、カスタマイズ設定が適用されます。基本料金はリスティングの品質も反映しており、例えば高級ツインルームは基本ツインルームより高い基本料金が設定されます。
基本価格推奨ツール
基本価格推奨ツールでは、周辺のリスティングを分析し、基本価格の設定における推奨の出発点を提示します。競合に近づけるため、寝室数が類似した物件を考慮します。
このツールを使用するには、価格カレンダーから「基本価格推奨ツール」をクリックしてください。
ヒント：このツールは、マルチカレンダーの「その他の操作」列からもアクセスできます。
基本価格設定の際のオプション
1.インポート基本価格
● リスティングが新たにインポートされた場合、PriceLabsから即座には基本価格は推奨されません。その代わり、リスティングが接続された際に同期する価格を反映した、インポート基本価格 が利用可能なオプションとなります。
● リスティングがそれら価格で良い成果のある場合は、インポート基本価格を出発点として採用できます。
● リスティングが新しく、インポートされた価格の競争力が不明な場合、代わりに市場主導型基本価格の使用をご考慮ください。
2.市場主導型基本価格
● このオプションは市場データに基づいた基本価格を設定します。
● 基本価格をより正確に算出するため、AirbnbのリスティングID、清掃料金、PMSのマークアップなどの情報をご提供いただく場合があります。UIからの入力または このオプションからの一括アップロードで情報提供できます。
モデルで考慮される要因
市場主導型基本価格モデルは、リスティングに対する理想価格を決定する際に複数の要因を考慮します。これら要因がどう重み付け・配分されているかは、基本価格推奨ツールのモーダルに表示されます（下記スクリーンショット参考）。
価格調整の仕組みについて
具体的な要因に入る前に、価格の算出方法の概要を見てみましょう。
● 要因とサブ要因：各主要な要因 (「パフォーマンス」など)は、より細かいサブ要因 (「過去30日間のピックアップ」など) で構成されています。
● 市場との比較と調整：各サブ要因に関して、リスティングはローカル市場平均値と比較されます。
○ あるサブ要因においてパフォーマンスが市場より優れている場合、モデルはご自身の基本価格へのプラスの調整を適用します。
○ パフォーマンスが市場より劣っている場合、モデルはマイナスの調整（減額）を適用します。
○ 例：「過去30日間ピックアップ」がプラスの調整となる場合、この指標でのリスティングパフォーマンスが市場平均を上回っていることを意味します。
● サブ要因の影響：各サブ要因には、あらかじめ影響度が設定されています。高、中、低このレベルの設定で、モデルの調整（プラスまたはマイナス）が基本価格にどの程度影響するかを決定します。
○ 例：「評価」の影響度が低い場合、市場よりやや評価が低くても、影響度が高い場合と比べて基本価格への減額の影響は小さくなります。
ヒント：価格の横にある情報アイコン (i)にカーソルを合わせると、モーダルでのサブ要因に関する詳細な説明が表示されます。
では、各要因の説明に移ります...
市場主導型基本価格は、基準となる価格を起点に、以下の要因グループに基づいて調整を加えることで算出されます。
開始価格:
市場データに基づいて算出された初期の基本価格であり、リスティングのパフォーマンスや特性に基づく個別の調整が適用される前の値です。計算：その他要因すべての調整はこの値に追加されます。
例：価格内訳（下記スクリーンショット参考）では、開始基本価格は219です。
開始価格は何を意味しますか？基本的には清掃料金を含む、競合セットの平均価格です。
メモ：開始価格は動的で、ツール内で寝室数や物件内容などの選択を調整すると変化します。
パフォーマンス：パフォーマンスには3つのサブ要因があります。
この要素はリスティングが市場においてどれほどのパフォーマンスか評価します。ADR (平均客室単価) - リスティングの過去と将来のADRを競合セットと比較します。
稼働率
過去30日ピックアップ - 過去30日に獲得した将来予約数を市場平均と比べて、市場競争力を評価します。
レビューと評価： この要因には3つのサブ要因が含まれます。
レビュー数：リスティング（例: Airbnb）のレビュー総数を、競合セットの平均レビュー数と比較します
総体的信頼性
評価: リスティングの星評価（例：Airbnb）を、競合セット内のリスティングの平均星評価と比較します。
物件特性：物件特性には3つのサブ要因が含まれます。
この要因では、リスティング自体の特徴と品質を考慮します。アメニティ：高影響度の厳選アメニティ一覧を分析し、リスティングと競合セットでの提供の有無を比較して収益への影響を評価します。
物件タイプ：リスティングのタイプ（例：一棟貸し、アパートメント、シャレー、ハウス、ロフト等）を競合セット内の分布と比較し、収益影響度をランク付けします。
浴室数：リスティングにおける浴室数を競合セットでの数と比較します。
料金：各種料金はゲストが見る最終価格に影響するため、類似物件の比較に不可欠です。
清掃料金：
最終価格は、競合セットと比較した清掃料金の仕組みも含めて比較されます。これにより価格の競争力が判断できます。
清掃料金の取得方法は?
リスティングに対する清掃料金は、ユーザーからの手動入力が必要です。一部の場合、PMS/サイトコントローラーから清掃料金を取得しますが、清掃料金は常に確認するようにし、変更する場合は基本価格推奨ツールでも更新することをお勧めします。
清掃料金の調整方法は?
価格の内訳では、通常、清掃料金はマイナスの調整として表示されます。これは、開始価格に競合セットの清掃料金がすでに含まれているためです。そのため、お客様の清掃料金に基づいて、最終的な基本価格の推奨値が調整されます。これにより、清掃料金が宿泊料金に加算された際にも、競争力のある価格となるようにしています。
サービス料金：清掃料金と同じように、適用されているAirbnbの手数料モデルを競合セットと比較し、ゲストが実際に見る最終価格にその差がどう影響するかをチェックします。これは価格の公正な比較に不可欠であり、清掃料金が市場での価格競争力に与える影響を理解するためにも重要です。
サービス料金の調整方法 (Airbnb料金体系)は?
リスティングが分割手数料モデルであれば、基本価格に3%上乗せします（Airbnbの手数料3%をホストが負担するため）。
リスティングがホスト負担モデルであれば、基本価格に15%上乗せします（Airbnbの手数料15%をホストが負担するため）。
メモ：PMS／チャネルマネージャーでOTAコスト（例：Airbnb手数料等）を補填するマークアップを設定している場合、最終基本料金推奨前にマークアップ調整係数が適用されます。PMSマークアップは近隣データ設定で入力できます。
その他：これらはプラットフォーム固有の信頼性・品質指標で、プラスの調整につながります。
ゲストチョイス：「ゲストチョイス」バッジの付いたリスティングは、通常基本価格にプラスの調整が適用されます。
スーパーホスト：スーパーホストのステータスを獲得すると、基本価格にプラスの調整が適用されます。
最終基本価格計算
最終的な基本価格は、開始価格に上記の各要因による調整（プラス・マイナスの両方）を加えた結果です。
例：この例（下記スクリーンショット参照）では、開始価格により、リスティングは市場の50パーセンタイルに位置付けられていました。すべての要因によるプラスおよびマイナスの調整を適用した結果、最終的な基本価格は248に上昇し、市場の64パーセンタイルに位置付けられました。
市場主導型基本価格を調整するために設定可能な要因
以下の要因を調整することで、モデルが基本価格の算出に使用する比較対象（競合セット）を細かく設定することができます。
● 物件カテゴリ：エコノミー、中級、高級。
このフィルターで比較対象となる物件の品質セグメントを設定します。
○ デフォルト設定：ローカル市場に比較したパフォーマンスに基づいて、物件がどのセグメントに属するかを自動検出します。
○ デフォルト設定の提案をそのまま使用することもできますし、特定のセグメントに該当すると確信している場合は、手動で選択することも可能です。
○
● 寝室カテゴリ：
このフィルターで競合セットに含める寝室のサイズを選択して、市場データを微調整できます。
○ デフォルト設定：
■ デフォルトでは、リスティングに合わせた寝室カテゴリとなっています。
■ 該当する寝室カテゴリに50件未満のリスティングしかない場合、前後1つの寝室数のカテゴリーも自動的に含まれます（例：2寝室の場合、1および3寝室も含める）。
○ ご自身のリスティングが他の寝室数の物件とも競合していると考えられる場合は、追加で寝室数を手動で選択することができます（例：2寝室の物件が1や3寝室と競合するケースなど）。
○ 推奨：最低30件以上のリスティングを含む競合セットとなる寝室カテゴリを選択することを強く推奨します。データポイントが少なすぎると、市場動向に関する結論が信頼できないものになる可能性があります。
○ この競合セットには、過去1年間および今後1年間にわたって稼働しているリスティングが含まれます。また、市場動向を歪めないよう、外れ値となるリスティングは競合セットから除外されます。
● 市場マップ：
市場マップは、分析対象のリスティングを視覚的に表示し、比較対象の地理的エリアを調整できる機能です。
○ 分析対象となるリスティング：
競合セットには、以下の条件を満たすリスティングが含まれます。
■ 稼働状況：過去1年間および今後1年間にわたって稼働しているリスティングです。
■ データの整合性：偏差の大きなリスティングは、競合セットから除外され、真の市場動向を歪めないよう確保されます。
■ 価格平均：表示価格は、過去6ヶ月間および今後6ヶ月間の各リスティングに見られた平均価格（年間平均）に基づいています。稼働期間が6ヶ月未満のリスティングは統計的に意味がないため、市場マップから除外されます。
○ マップの使用：
■ ご自身のリスティング：正方形アイコンで表示されます。
■ 競合セットのリスティング：その他のリスティングは価格動向に従って色分けされます。
■ 詳細：リスティングにカーソルを合わせると、平均価格、寝室数、リスティングIDが表示されます。
■ エリアの微調整：マップ上でエリアを選択して、市場ベースの価値計算およびパーセンタイル計算に使用する地理的境界を微調整できます。
3.推奨基本価格
● リスティングの価格が継続的に同期されている場合、推奨基本価格は14～21日後に生成されます。
● これは、リスティングの市場パフォーマンス、稼働率、および最大60日間の直近基本価格に基づいています。より直近の動向に、より高い重み付けがなされる点にご注意ください。
● 推奨価格は現在の基本価格でのリスティング実績に基づくため、基本価格を最近更新した場合は推奨価格が空欄になり、数日以内に新たな推奨が生成されます。
季節別基本価格
● リスティングで季節別の基本価格を使用している場合、または最近使用していた場合は、絶対値ではなく、基本価格に対する割合での変更を推奨します。推奨される基本価格の変更を反映するには、各季節別の基本価格に対してその割合を適用してください。
● 季節別基本価格をオフにすると、アルゴリズムが再び絶対値での基本価格を推奨するまでに14〜21日かかります。
価格の計算方法は？
推奨基本価格の下に、理由とその価格への影響度（1～3段階）を表示します。例：何らかの理由で価格引き上げを推奨する場合、緑の上向きピラミッド（影響度に応じて1～3個）が表示されます。引き下げの場合は、赤い下向きピラミッドが表示されます。
ブロック存在時の推奨仕様
● ブロック日はリスティングの稼働率計算時に予約済みとして扱われますが、一部のPMS/サイトコントローラーでは実予約日のみを考慮します。
● ブロック日の追跡に対応しているプラットフォームの場合：
1. 推奨生成時、稼働率計算には過去60日間および今後30日間のブロック日を含みます。
2. ブロック日が多すぎると、近隣との稼働率比較が困難になり、推奨が利用できなくなります。
3. ブロック日をクリアすると、アルゴリズムは推奨の生成を再開します。
4.カスタム基本価格
● カスタムボタンを選択すると、基本価格を手動で入力できます。
パーセンタイルインジケーター
このインジケーターは新しく選択された基本価格が選択された市場でどれほどのパーセンタイルに位置するかを表示します。パーセンタイルは寝室カテゴリ選択およびマップ選択によって決定されます。
● 市場ベースのパーセンタイル：常に25%、50%、75パーセンタイルが表示されます。
● 推奨およびカスタム基本価格：選択された価格がどこのパーセンタイルに位置するかを正確に表示します。
パーセンタイルスコアとパーセンタイルランクの違い
市場主導型基本価格を選択すると、パーセンタイルスコアが使用されます。しかし、カスタム基本価格には、パーセンタイルランクが使用されます。
● パーセンタイルスコア：市場における基準となる価格を示します。例えば、250ドルが75パーセンタイルの場合、250ドルは上位25％と下位75％を分ける価格帯であることを意味します。これは市場における基準値として機能します。
● パーセンタイルランク：自分の価格が他のリスティングと比べてどの位置にあるかを示します。例えば、250ドルが75パーセンタイルの場合、その価格は全体の75％のリスティングより高く、上位25％未満の位置にあることを意味します。
主な違い：パーセンタイルスコアは価格が市場全体の中でどの位置にあるかに着目し、パーセンタイルランクは設定価格が他リスティングと比較してどの位置にあるかを測定します。同じ価格でも、使用する指標によって市場内での位置が異なります。
季節変動グラフ
基本価格確定前に、年間の月平均価格を確認してその潜在的影響を把握できます。
重要な注意：
● これら平均値は参考用のみです。
● 以下の要因により、繁忙期と閑散期に対する実際の推奨価格が異なる場合があります。
○ カスタマイズ設定 (例：早期割増)
○ 市場効果（例：需要要素）
基本価格の調整提案
当社は基本価格を常に監視しており、推奨基本価格との差が5％を超えたときは、基本価格の調整提案で通知します。これらのタイムリーな更新により、基本価格が最適化された状態を維持でき、収益の最大化と市場競争力の確保が可能になります。
これらの調整提案は基本価格を自動変更しません。受け入れるか拒否するかを選択できますのでご注意ください。さらに、「基本価格推奨ツールで推奨を見る」リンクをクリックしてツールにアクセスし、提案を確認して必要に応じて調整できます。
調整提案についての詳細は、当社ガイドを こちらからご確認ください。
基本価格上書き
● 特定の日付の基本価格を上書きするには、「価格設定」セクションの 日別上書き を使用します。
● この機能にはリクエストが必要 — アカウントで機能が見当たらない場合は support@pricelabs.co 宛にお問い合わせください。
基本価格履歴
● これにより、以前の最低、基本、最高価格が確認できます。
● これは「カレンダー」ページの右側にあります。
考慮するその他の点
● 最初の基本価格についてあまり悩みすぎる必要はありません。時間をかけて調整・改善していくことが大切です。PriceLabsのアルゴリズムは、リスティングのパフォーマンスに基づいて料金を自動的に調整します。
● 基本価格を定期的に確認してください。最初は数週間に一度、その後は数ヶ月に一度、市場における競争力を維持していることを確認してください。
● 段階的な調整を行ってください。数週間同じ基本価格を使用した場合、収益への影響を安全に判断するには、一度に大きな変化ではなく、段階的に（5~10%)調整してください。
● 稼働率も考慮しましょう。稼働率が低い場合、基本価格を引き上げるのは適切でない可能性があります。一方で、稼働率がすでに高い場合は、基本価格を下げる必要はありません。
● 価格を市場と比較しましょう。基本価格を設定後、「保存して更新」をクリックし、近隣データタブへ移動、寝室数でフィルタリングして類似リスティングとの価格比較を確認してください。必要に応じて25~75パーセンタイルの範囲になるよう調整してください。
● プラットフォー料金を考慮しましょう。Airbnbのホスト手数料やOTAのサービス手数料を別途上乗せしていない場合、基本価格にはすでにこれらのコストが含まれているため、最終的な受取額はやや少なくなります。
● 税金は基本価格に含めないでください。税金は通常、宿泊料金に上乗せされるため、基本価格の算出には含めないようにしてください。
● 最低および最高価格を設定してください。毎日の料金は基本料金に基づきますが、最低/最高限度を設定することで価格が極端に低かったり高かったりするのを回避できます。
よくある質問
Q: 基本価格を変更する頻度は？
A: 基本価格は、年間を通して安定して適用できる平均的な価格に設定することが重要です。季節による需要の変動は、すでにPriceLabsの料金設定に反映されています。基本価格推奨ツールでは、過去2か月間の稼働率の推移を評価し、特に直近のデータを重視しています。調整が必要な場合は、「基本価格の調整提案」が表示されます。
Q: 最近の稼働率は市場よりも高いのに、推奨に「過去の稼働率が低い」と表示されるのはなぜですか？
A: 推奨は過去60日間の30日稼働率の動向に基づいており、単なる直近のパフォーマンスではありません。また、推奨は週1回更新され、7日間適用されるため、最新の変化が反映されるまでにタイムラグが生じる場合があります。
Q: 基本価格の推奨が変化しないのはなぜですか？
A: リスティングの稼働率動向が安定しており市場と整合している場合、アルゴリズムにより変更不要と判断する可能性があります。
Q: 推奨基本価格が手動変更に追従して見えるのはなぜですか？
A：基本価格を手動変更すると、アルゴリズムはその価格を一時的に強化しつつ新たな稼働率データを収集します。頻繁な変更はシステムの再調整を困難にするため、アルゴリズムが適切に調整できるよう2~3週間は基本価格を変更せずに維持することを推奨します。
Q: 推奨基本価格が高過ぎ（低過ぎ）なのはなぜですか？
A: 「基本価格推奨ツール」は、稼働率の動向に基づいて最適価格へと導きます。推奨価格が不適当に見える場合は、市場主導型基本価格またはカスタム基本価格から始めてください。2~3週間後、アルゴリズムは新たな開始価格に基づいて調整します。
Q: 基本価格は市場の中央価格より若干低いのに、予約が入りません。価格を上げるべきですか？
A：一般には「いいえ」です。「基本価格推奨ツール」は、市場価格に重点を置きますが、実際の需要の方がより大きな意味を持ちます。低需要の期間中は、市場の中央価格よりも低い設定が、予約を引き付けるのに必要です。