基本価格を設定する
基本価格とは何ですか？
基本価格とは、年間を通して設定する平均1泊料金のことです。繁忙期の最高料金でも、下限の最低価格でもありません。PriceLabsは、この基本価格を基準として需要やシーズン、市場動向に応じた調整を加え、日ごとの料金を算出します。ゲストに表示されるすべての価格は、この数値を起点に生成されます。
この設定が不可欠な理由
- 価格設定のすべての土台となるため：PriceLabsが設定する各日の料金は、すべて基本価格を基準に一定割合で調整されます。基本価格が適切でないと、算出されるすべての料金に狂いが生じます。
- リスティングの品質を反映するため：例えば、同じ2寝室でも高級仕様の施設は標準的な施設より高い基本価格を設定する必要があります。これにより、市場内で適切なポジションを確立できます。
- 競争力を維持するため：基本価格が高すぎると閑散期の予約を逃し、低すぎると需要ピーク時の売上機会を失ってしまいます。
- アルゴリズム学習の基準となるため：PriceLabsはリスティングの実績に基づき、7日後に基本価格を推奨します。例えば、市場平均よりも早く予約が埋まっている場合は、基本価格の引き上げを提案します。なお、リスティングを登録したばかりの場合は、推奨が生成されるまでに14〜21日ほどかかることがあります。
基本価格が設定されていないと、PriceLabsはお客様のリスティングに対して正確な推奨事項を生成できません。初期設定では、他の作業よりもまず基本価格を設定してください。
基本価格の設定方法
ステップ 1 : 基本価格推奨ツールを開く
- 価格ダッシュボード → 価格の確認の順に進み、「基本価格推奨ツール」をクリックします。
ステップ 2 : 開始方法を選択する
- ご自身の状況に合ったオプションを選択してください
- ほとんどのユーザーには、市場主導型基本価格から始めることをお勧めします。最も精度の高い推奨値を算出するために、PriceLabsからAirbnbのリスティングID、清掃料金、PMSの上乗せ（マークアップ）の入力が求められる場合があります。これらの情報は可能な限り入力してください。
ステップ 3 : 基本価格を設定する
市場主導型基本価格を使用する場合
- 「市場に基づいて調整」をクリックします。
- 「パラメータの調整」をクリックします。
- 清掃料金を入力し、必要に応じてPMSの上乗せを設定する
PriceLabsでは、1泊料金だけでなく、清掃料金を含めたゲストの支払総額で競合と比較を行うため、この情報が必要です。 - 比較グループを絞り込み、市場主導型基本価格を確認する（任意）
比較対象となる競合リスティングは、次の3つのフィルターで制御されます。通常はデフォルトのままで問題ありません。 - 物件カテゴリ：エコノミー、スタンダード、アップスケール。
- 不明な場合は、デフォルトの選択のままで構いません。
- 寝室数：デフォルトでは所有リスティングの寝室数が設定されます。一致するリスティングが50件未満の場合は、自動的に±1室の範囲に拡張されます。競合セットには最低30件以上のリスティングが含まれる状態を目指してください。
- メモ：ホテルのリスティングをお持ちの場合は、寝室数の代わりに物件タイプを設定してフィルターを適用できます。
- リスティングのAirbnb URL：レビュー、アメニティ、料金などの要素を分析し、最も精度の高い基本価格を推奨するために使用します。
「URLを編集」をクリックし、「手動で追加」を選択します。
AirbnbのリスティングIDまたはAirbnbのURLを貼り付けます。
「リスティングを確認」をクリックします。
認証が完了したら、スクリーンショットのように「Airbnb IDの更新」セクションの上部にある「変更を保存」ボタンをクリックします。
- 市場マップ：上級者向けの機能であり、市場動向に精通している方向けの設定です。
- 競合セットの全リスティングが表示されます。ご自身のリスティングは四角いアイコンで表示されます。各リスティングにカーソルを合わせると、平均価格、寝室数、リスティングIDを確認できます。また、マップ上でカスタムエリアを描画して、対象エリアを絞り込むことも可能です。
- これらの変更を保存したら、ページ下部にある「パラメータを保存」をクリックします。
すでにPriceLabsをご利用中で、推奨基本価格を使って基本価格を更新したい場合
- 「承認」をクリックするだけで、推奨基本価格が適用されます。
- 推奨の理由は、「この価格はどのように計算されましたか？」から確認できます。
ステップ 4 : 将来の価格と市場データを確認する
「市場データを表示」にチェックを入れ、下部の「将来の価格」セクションをクリックすると、周辺市場の中でご自身の価格がどの位置にあるかを確認できます。
確定する前に、グラフを確認してください。年間を通じた日ごとの予測価格や月平均価格が表示されるため、繁忙期と閑散期の基本価格が適切かどうかを直感的に判断できます。
ステップ 5 : 調整提案を確認し、定期的に見直す
PriceLabsは基本価格を常に監視しています。推奨価格との差が7％を超えた場合、「基本価格の調整提案」が通知されます。
調整提案が自動的に適用されることはありません。提案を承認するか却下するかは、いつでもご自身で選択できます。まずは「基本価格推奨ツールで推奨を見る」をクリックして、提案の根拠を確認してください。
導入当初は2〜3週間に一度、価格が安定した後は数か月に一度のペースで見直すことをお勧めします。過去の価格履歴（最低価格、基本価格、最高価格）は、「カレンダー」ページの右側で確認できます。
やってはいけない注意点
- 一度に大幅な変更を行わない
調整は5〜10%の範囲にとどめ、変更後は1〜2週間ほど様子を見てください。 - カスタム基本価格を設定する場合、税金を含めない
税金はプラットフォーム側で宿泊料金に上乗せされます。基本価格に税金を含めてしまうと料金が割高になり、市場でのパーセンタイル比較が不正確になります。 - カスタム基本価格を設定する場合、プラットフォームの手数料を考慮する
Airbnbのホスト全額負担型手数料モデルでは15%、分割手数料モデルでは3%の手数料が発生します。OTAの手数料を補填するためにPMS側で上乗せ（マークアップ）を設定している場合は、その分を基本価格から除外するようにしてください。 - 最低価格の設定を省略しない
価格の下限を設定しておかないと、ダイナミックプライシングの自動調整によって1泊料金が予期せず下がりすぎてしまう恐れがあります。基本価格を設定する際は、必ず最低価格も併せて設定してください。 - 繁忙期の料金基準に合わせすぎない基本価格は年間の平均料金を反映させる必要があります。PriceLabsは季節要因に応じた価格調整を自動で行うため、繁忙期の水準に合わせて基本価格を設定すると、すべての期間の料金が高くなりすぎてしまいます。
基本価格の計算ロジック
市場主導型基本価格：モデルの仕組み
PriceLabsは、競合する近隣リスティングの清掃料金を含んだ平均価格である「開始価格」を基準とします。そこから、ローカル市場の平均値と対象リスティングの比較に基づき、プラスまたはマイナスの調整を適用します。
- 市場平均を上回っている項目 → プラスの調整
- 市場平均を下回っている項目 → マイナスの調整
各要因の影響度レベルによって、最終的な価格への反映度合いが決まります。
各要因の内訳を確認するには、「 なぜこの価格なのか？」をクリックします。
サブ要因の影響度：各サブ要因には、「高」、「中」、「低」のいずれかの影響度があらかじめ設定されています。このレベルによって、モデルによる調整（プラスまたはマイナス）が基本価格にどれだけ影響するかが決まります。
情報アイコン：ツール内の各サブ要因の横にある「i」アイコンにカーソルを合わせると、その項目が価格にどのように影響しているかの詳細を確認できます。
推奨基本価格はどのように生成されますか？
同じ基本価格で安定して価格同期を行ってから7日後（新規リスティングの場合は14〜21日後）、PriceLabsは市場に対するリスティングの実績に基づき、個別最適化された推奨値を算出します。過去60日間のデータを分析対象とし、直近のデータをより重視します。推奨事項は毎週更新されて7日間適用されるため、直近の変化が完全に反映されるまでには多少のタイムラグがあります。
ブロックされた日程：多くの連携プラットフォームでは、稼働率を計算する際にブロックされた日程も予約済みとして扱われます。ブロック日数が多すぎると正確な市場比較ができなくなるため、ブロックが解除されるまで推奨の生成は一時停止されます。
推奨基本価格の下に表示される緑色の上向きピラミッド（1〜3個）は価格引き上げの提案を、赤色の下向きピラミッドは価格引き下げの提案を示しています。
パーセンタイルスコアとパーセンタイルランクの違い
同じ金額であっても、使用するモードによって意味が異なります。
- パーセンタイルスコア（市場主導型基本価格）：市場全体の基準値を示します。例えば250ドルが75パーセンタイルの場合、250ドルという金額が上位25%と下位75%の境界線であることを意味します。
- パーセンタイルランク（カスタム）：相対的な順位を示します。例えば設定した250ドルが75パーセンタイルランクに該当する場合、その価格は市場内の75%のリスティングより高く、上位25%よりは低い位置にあることを意味します。
市場主導型基本価格では、常に25%、50%、75%のパーセンタイルマーカーが表示されます。推奨基本価格およびカスタムでは、選択した価格が該当する正確なパーセンタイルが表示されます。
競合セットはどのように作成されますか？
競合セットには、以下の条件をすべて満たすリスティングのみが含まれます。
基準 | 条件 |
競合セットには、少なくとも30件以上のリスティングが含まれる状態を目指してください。件数が不足している場合は、寝室カテゴリを広げるか、マップの境界線を広げてください。
よくある質問
基本価格を変更する適切な頻度は？
- 基本価格は年間を通じた安定した平均値として設定してください。季節による需要の変動は自動的に調整されます。価格を変更する場合は5〜10%程度の小幅な調整にとどめ、変更後は2〜3週間ほど様子を見てください。調整が推奨される場合は、調整提案の通知が届きます。
「過去の稼働率が低い」と表示されますが、実際の稼働率には問題がないように見えます。なぜですか？
- 推奨事項の算出では、現時点の単一データだけでなく、過去60日間にわたる30日稼働率の動向を分析しています。推奨は週1回更新され、7日間有効となるため、直近の実績改善が反映されるまでには少し時間がかかります。
推奨基本価格が変わらないのはなぜですか？
- 稼働率が安定しており市場の動きと整合している場合、アルゴリズムは変更の必要がないと判断します。これは想定通りの動作であり、価格が適切に設定されていることを意味します。
手動で設定した価格と同じ数値が推奨されるのはなぜですか？
- 基本価格を手動で変更すると、アルゴリズムは新たなデータを収集する間、その設定価格を基準として維持しようとします。頻繁に変更を行うと適切な再調整が行われません。価格を変更した後は、2〜3週間そのまま維持してください。
推奨基本価格が実態と大きく乖離しているように感じられます。どうすればよいですか？
- まずは市場主導型基本価格またはカスタム基本価格を設定して再スタートしてください。2〜3週間が経過すると、アルゴリズムはその新たな開始価格を起点として再調整を行い、より精度の高い推奨値を提示します。
推奨基本価格はいつから表示されますか？
- 継続的に価格同期を行ってから14〜21日後に表示されます。基本価格を変更した直後に推奨欄が空白になっている場合は、再調整が行われるまで数日お待ちください。
基本価格の履歴はどこで確認できますか？
- 過去の最低価格、基本価格、最高価格は、「カレンダー」ページの右側に表示されます。
特定の日付にのみ別の基本価格を設定するにはどうすればよいですか？
- 「価格設定」にある「日付ごとの上書き」を使用します。アカウントにこの項目が表示されない場合は、support@pricelabs.coまでお問い合わせください。