Cómo funciona el motor de recomendaciones de estadía mínima
En 2017, lanzamos nuestra configuración dinámica de estadía mínima y fue un éxito instantáneo. La capacidad de reducir la configuración de estadía mínima según el tiempo de anticipación de la reserva y abrir automáticamente noches vacías era una estrategia adicional de ingresos que, naturalmente, debía formar parte de un sistema de gestión de ingresos, y estamos orgullosos de haber sido pioneros en eso. En febrero de 2022, lanzamos mejoras para esta configuración, con más capas, ajustes para noches adyacentes y la posibilidad de configurarlos de forma distinta según la temporada.
Un comentario que escuchábamos con frecuencia de los clientes era que no siempre es fácil definir cómo deberían verse esas configuraciones. ¿Cuál debería ser tu estadía mínima para fechas lejanas? ¿Cuánto debería cambiar según la anticipación? ¿Qué pasa si quieres enfocarte más en alquileres de mediano plazo? Nuestro equipo de ciencia de datos ha estado trabajando desde el año pasado para responder esta pregunta, y tenemos algo muy interesante para compartir. Pero antes de explicar cómo llegamos a las recomendaciones de noches mínimas, es importante entender para qué sirven estas configuraciones.
Por qué usar restricciones dinámicas de noches mínimas
Las restricciones de noches mínimas son uno de los controles clave que tienes para crear reglas que decidan qué reservas estás dispuesto a aceptar y cuáles no. Hay dos razones principales para usar restricciones dinámicas de estadía mínima:
- Operativa: el ejemplo más sencillo es que las estadías de una noche en fin de semana suelen indicar una fiesta, algo que la mayoría de los alquileres a corto plazo quiere evitar.
- Maximización de ingresos:
- Si configuras una estadía mínima demasiado baja, podrías recibir muchas reservas cortas con mucha anticipación. Aceptar una reserva corta te impide recibir reservas más largas en los días que la rodean. Así que, aunque hayas obtenido “ingresos garantizados” por los días reservados, las fechas de alrededor ahora tienen menos probabilidades de reservarse.
- Si configuras una estadía mínima demasiado alta, tal vez puedas proteger tu calendario para conseguir reservas largas, pero los días no vendidos tendrán menor demanda o, si hay huecos más cortos que la estadía mínima, directamente no tendrán ninguna.
Nuestra configuración dinámica de estadía mínima te permite cambiar la estadía mínima según la anticipación, la duración del periodo vacío, los días adyacentes y mucho más. Con esta nueva actualización, además, podemos recomendar cuáles podrían ser esas configuraciones para maximizar los ingresos. Pero antes de llegar ahí, veamos los aspectos operativos de todo esto.
Por qué tus preferencias operativas hacen que nuestras recomendaciones sean editables
Aunque sabemos mucho sobre maximización de ingresos y patrones de reserva en tu mercado, no lo sabemos todo sobre tus operaciones y preferencias. Nuestra metodología se enfoca en maximizar los ingresos, y hacemos que nuestras recomendaciones sean editables para que puedas cambiar u omitir ciertas configuraciones que no funcionen bien con tu operación.
Por ejemplo, en las sugerencias de abajo puedes desmarcar la opción “último minuto”, que reducía la estadía mínima a 1 noche dentro de los últimos 6 días. Ten en cuenta que igualmente podrías recibir una reserva de 1 noche cuando haya un periodo vacío. Si tampoco quieres eso, puedes editar la configuración de noche huérfana después de hacer clic en “Aplicar y personalizar”.
Nuestras recomendaciones pueden editarse antes de aplicarlas a un listado. Puedes consultar nuestra guía completa sobre estadías mínimas para obtener más información.
Cuando nuestra herramienta detecta una estadía mínima distinta para meses de temporada, puedes hacer clic en el botón de información para ver nuestras estadías mínimas recomendadas para esos meses. Puedes leer más al respecto abajo, en Ajustes de temporada.
La metodología: “costo de oportunidad” vs. “ingresos garantizados”
En el centro de nuestro motor de recomendaciones de noches mínimas está el “costo de oportunidad”. En términos simples, reservar un par de noches con 11 meses de anticipación te aporta algunos “ingresos garantizados” (los ingresos de esas dos noches). Esto se siente muy bien y, salvo que haya una cancelación, ya tienes asegurado cierto ingreso para ese mes. Sin embargo, en las fechas que rodean esas dos noches reservadas, las probabilidades de obtener una reserva se reducen de forma bastante drástica. Esa caída en los ingresos potenciales de las noches alrededor de las fechas reservadas es el “costo de oportunidad”.
Para ilustrarlo, considera el ejemplo de abajo, que muestra un calendario de 10 días con 2 noches (el 15 y el 16 del mes) reservadas en una estadía de 2 noches.
Ahora concentrémonos en la noche anterior (el día 14) y, como ejemplo, superpongamos las posibles reservas de 4 noches que podrían incluir la noche del 14.
Como el día 15 no está disponible, las últimas 3 de esas reservas potenciales ya no son realmente posibles.
Una vez reservadas las 2 noches (15 y 16), no solo el día 14 tiene una caída en la demanda potencial, sino también otras noches a su alrededor. Por ejemplo, muchas estadías de una semana que antes podrían haber reservado el día 11 ahora ya no podrán hacerlo.
La pregunta sigue siendo: ¿cuántas de estas reservas más largas, que potencialmente podrían generar mayores ingresos (al incluir también el día 14 y otras noches adyacentes), proyectamos que existirán en el mercado?
- Si no se esperan muchas reservas largas, el costo de oportunidad es bajo y deberíamos aceptar los ingresos garantizados de esa reserva corta.
- Si se esperan muchas reservas largas, entonces el costo de oportunidad podría ser lo suficientemente alto como para que convenga esperar con un requisito de noches mínimas más largo y no aceptar esos ingresos garantizados.
El ejemplo anterior muestra que una parte del cálculo entre “ingresos garantizados” y “costo de oportunidad” es sencilla:
- Todo el mundo conoce los ingresos garantizados si llegara a concretarse esa reserva corta.
- Estimar el costo de oportunidad es más complicado. Nuestro equipo de ciencia de datos ha estado trabajando en esto desde el año pasado, y hemos encontrado una manera elegante de incorporar los patrones de demanda locales y las probabilidades de reserva en un marco de optimización para encontrar ese punto de inflexión en el que aceptar una reserva más corta empeoraría los ingresos generales del listado. Ese punto de inflexión se convierte en tu recomendación de noches mínimas.
Con los ejemplos y el contexto anteriores, notarás algunas cosas sobre nuestras recomendaciones de noches mínimas:
- Tienden a sugerir requisitos de noches mínimas más largos para fechas lejanas. En general, aún queda mucha demanda por reservarse y todavía tendrás una probabilidad bastante buena de reservar esas noches más adelante, aunque rechaces demanda de estadías cortas.
- A medida que se acerca una fecha, por lo general recomendaremos reducir las restricciones de noches mínimas para aceptar esas reservas más cortas. Cuando queda relativamente poca demanda por reservarse, es mejor aceptar esos “ingresos asegurados” de una reserva corta en lugar de esperar “ingresos potenciales” de reservas más largas que quizá nunca se materialicen.
- En mercados donde sí se dan muchas reservas largas a último minuto, verás que las recomendaciones de última hora quizá no bajen tanto. Esto se debe a que las recomendaciones analizan los patrones de reserva localizados de propiedades similares en la zona (más sobre esto abajo).
- En mercados con baja demanda general, las recomendaciones tenderán a restricciones de noches mínimas más bajas (acepta las reservas que puedas conseguir).
- Es posible que en los meses de alta demanda se recomiende aumentar la estadía mínima en las sugerencias estacionales.
Los datos de demanda que alimentan nuestra metodología
Si has usado nuestros Market Dashboards en los últimos años, probablemente ya hayas visto el tipo de análisis detallado de patrones de reserva que hemos construido con el tiempo para mercados de todo el mundo (la imagen de abajo muestra la demanda por duración de la estadía para varias fechas de estadía en un mercado de esquí de EE. UU.).
Al ejecutar el algoritmo de recomendación de estadía mínima para cualquier listado, analizamos los patrones de demanda según la duración de la estadía y la ventana de reserva para distintas temporadas en propiedades similares alrededor de tu listado, a fin de sugerir la configuración de noches mínimas para tus listados.
Patrones de duración de la estadía en un mercado de esquí de ejemplo (Big Sky, MT, EE. UU.)
Dos modos: alquileres de corto plazo vs. alquileres de mediano plazo
Muchos de nuestros clientes (especialmente en ubicaciones urbanas) sí ven una proporción significativamente mayor de reservas de mediano plazo en sus propiedades. La imagen de abajo muestra datos de propiedades de 2 dormitorios en Chicago (¡nuestra sede!). Verás que, en comparación con el mercado de esquí anterior, Chicago presenta mucho más gris oscuro (estadías de más de 15 noches).
Los patrones de duración de la estadía en Chicago, IL, EE. UU. (un ejemplo de mercado urbano) muestran una fuerte demanda de corto plazo centrada en fines de semana, pero también una gran
proporción de estadías de mediano plazo.
Creamos estos dos modos a partir de la observación de que muchos clientes prefieren uno u otro por razones operativas.
- Si seleccionas “Preferir alquileres de corto plazo”, eliminaremos de la demanda del mercado (y de la oferta relacionada) las reservas de más de 15 noches y mostraremos recomendaciones.
- Si seleccionas “Preferir alquileres de mediano plazo”, consideraremos toda la demanda del mercado. Ten en cuenta que, incluso incluyendo toda la demanda, si no hay suficiente demanda de mediano plazo, las recomendaciones podrían seguir permitiendo estadías cortas. Las sugerencias de mediano plazo incorporan demanda para estadías de más de 14 noches, pero si esa demanda no es suficiente, las recomendaciones podrían seguir siendo más bajas.
Configuración recomendada de estadía mínima de PriceLabs
Esta es una opción que puedes configurar en las configuraciones de estadía mínima. PriceLabs aplica automáticamente el requisito de estadía mínima recomendado. Solo tienes que ingresar un valor de “Estadía mínima más baja” y uno de “Estadía mínima más alta” (opcional). Si seleccionas “Recomendado por PriceLabs”, las recomendaciones se actualizan automáticamente todos los meses.
Hay tres opciones:
- Recomendado por PriceLabs (Alquileres de corto plazo)
- Recomendado por PriceLabs (Alquileres de mediano plazo)
- Recomendado por PriceLabs (Alquileres de multiunidades)
Estadía mínima más baja vs. Estadía mínima más alta
- Estadía mínima más baja: tu estadía mínima más baja, para asegurarte de que nuestras recomendaciones no bajen del menor número de días que permites.
- Estadía mínima más alta: tu estadía mínima más alta, para asegurarte de que nuestras recomendaciones no superen la mayor cantidad de días que estás dispuesto a aceptar.
Revisar las configuraciones recomendadas
Esta función te permite ver la configuración mensual recomendada de estadía mínima.
Ajuste de ocupación adaptativo
Si la ocupación de tu listado para los próximos 90 días está por debajo del mercado, reduciremos la estadía mínima:
- En 1 noche si está entre un 10 % y un 20 % por debajo del mercado
- En 2 noches si está más de un 20 % por debajo del mercado
Por ejemplo, si tu recomendación de estadía mínima impulsada por el mercado es de 3 noches y tu ocupación está un 10 % por debajo del mercado, tu estadía mínima requerida sería de 2 noches.
Notas importantes
- La cantidad mínima de noches no bajará del valor mínimo de estadía mínima permitido
- Esto solo se ve en la información contextual, y en el resumen solo mostramos el número recomendado.
Ajustes de temporada
En mercados muy marcados por las temporadas (como el mercado de esquí anterior o muchos mercados de playa), es posible que nuestras recomendaciones anuales no se adapten bien a todos los distintos patrones de demanda. Para tener esto en cuenta, también ejecutamos la optimización del costo de oportunidad de forma aislada para la demanda de cada mes, para ver si en un mes determinado las recomendaciones se desvían de las recomendaciones generales.
Estos meses de “excepción” se destacan en nuestras recomendaciones, y puedes crear fácilmente requisitos especiales para ellos usando nuestros perfiles de temporada lanzados recientemente. Por ejemplo, en las recomendaciones para un mercado donde diciembre es temporada baja, podrías ver que recomendamos reducir la estadía mínima para diciembre.
Y puedes usar estas recomendaciones para crear tus perfiles de estadía mínima y aplicarlos a tus perfiles de temporada. Para obtener más información sobre este proceso, puedes consultar nuestra guía aquí.
Con qué frecuencia deberías actualizar esta configuración
Aunque los datos que recopilamos se actualizan a diario, las recomendaciones no cambian con tanta frecuencia (los patrones de reserva de largo plazo no cambian tan seguido). No necesitas revisar las recomendaciones más de una vez al mes. Si tu propiedad está rindiendo por debajo del mercado, puede ser útil editar las recomendaciones de noches mínimas y reducirlas para mejorar el rendimiento y obtener reseñas que ayuden a largo plazo.
Como siempre, ponte en contacto con nuestro equipo de soporte y comparte tus comentarios, ideas y sugerencias sobre esto en support@pricelabs.co.
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