Propriedades combinadas
O que são propriedades combinadas?
- Para maximizar a receita gerada por um imóvel, às vezes os proprietários dividem uma propriedade em unidades menores (ou combinam propriedades em uma maior). Depois, eles anunciam cada unidade individualmente nos sites de reservas (como o Airbnb e a Vrbo), o que permite acomodar diferentes segmentos de clientes (viajantes individuais, casais, etc.).
- Esse tipo de situação, em que um mesmo imóvel pode ser anunciado de diferentes formas, é chamada de "configuração de propriedade combinada" no PriceLabs.
- Cada "grupo combinado" no PriceLabs é composto por uma propriedade combinada e subpropriedades.
Abaixo estão dois exemplos para entender como funcionam as propriedades combinadas.
Exemplo 1
Imagine que você possui uma casa com três quartos. A casa está estruturada de tal maneira que você pode alugar a propriedade inteira ou quartos individuais (dois quartos juntos para uma família, e o terceiro para um viajante individual). Nesse exemplo em particular, haverá três anúncios no Airbnb:
- A casa inteira com três quartos ("Propriedade C")
- Dois quartos juntos na casa ("Propriedade B")
- Um quarto restante ("Propriedade A")
No exemplo acima, a Propriedade C é a propriedade combinada, e as Propriedades A e B são subpropriedades.
Exemplo 2
Imagine que você possui duas casas, cada uma com um quarto, que estão conectadas entre si por uma porta ou portão. Isso significa que você pode alugar um quarto separadamente (para viajantes individuais) ou alugar os dois quartos juntos (para uma família, por exemplo). Nesse exemplo em particular, haverá três anúncios no Airbnb:
- As duas casas de um quarto juntas, formando um imóvel de dois quartos ("Propriedade C")
- A primeira casa de um quarto ("Propriedade B")
- A segunda casa de um quarto ("Propriedade C")
No exemplo acima, a Propriedade C é a propriedade combinada, e as Propriedades A e B são subpropriedades.
As propriedades combinadas são uma
funcionalidade GRATUITA que só afeta o Portfolio Analytics.
Quando usar propriedades combinadas?
Se
você tem um imóvel que pode ser dividido em unidades individuais OU diferentes
espaços que podem ser combinados em um só para anunciar no Airbnb, vale a pena
considerar a configuração de propriedade combinada no PriceLabs. Exemplos
disso estão descritos na seção acima.
A configuração de propriedades combinadas só
afetará o Portfolio Analytics, e NÃO
a funcionalidade da ferramenta Dynamic Pricing. Como nenhuma mudança será
gerada nos seus preços, o custo do software continuará o mesmo, já que o
Portfolio Analytics é gratuito.
• As propriedades combinadas são uma
funcionalidade gratuita. Isso significa que o uso (ou não) de propriedades
combinadas não afetará o custo do PriceLabs.
• As propriedades combinadas podem coexistir com propriedades
com várias unidades (ou seja, uma unidade pode fazer parte de uma
propriedade combinada e estar mapeada como uma propriedade com várias
unidades).
Continue lendo para entender como configurar propriedades combinadas no PriceLabs.
Como configurar propriedades combinadas no PriceLabs
Passo 1
Depois
de fazer login no PriceLabs, vá até a página Gerenciar Propriedades (ou acesse Dynamic Pricing >>
Gerenciar Propriedades). Acesse a aba Propriedades combinadas (ver captura
de tela abaixo).
Nem todo mundo tem necessidade da configuração
de propriedade combinada, então se essa aba não aparecer e você tiver interesse
na funcionalidade, escreva para support@pricelabs.co para solicitar sua
habilitação.
Passo 2
Clique
em "Propriedade combinada" e selecione a propriedade combinada e as
subpropriedades individuais. Quando terminar, clique em "Combinar
propriedades".
Algumas regras a ter em mente ao mapear propriedades combinadas
- A propriedade com o maior número de quartos deve ser definida como a propriedade combinada. Isso significa que só pode haver uma propriedade combinada dentro de um grupo combinado.
- As subpropriedades devem estar a menos de 50 metros de distância da propriedade combinada. Você só verá opções que satisfaçam esse critério no menu suspenso.
- As subpropriedades devem ter uma quantidade menor de quartos que a propriedade combinada.
- A propriedade combinada e as subpropriedades devem estar anunciadas nos mesmos PMS ou sites de reservas (como o Airbnb ou a Vrbo).
- Se alguma propriedade estiver oculta, ela ainda poderá ser incluída em um mapeamento combinado, mas será desconsiderada pelo Portfolio Analytics, então não haverá nenhuma diferença. Nesse caso, reexiba a propriedade antes de incluí-la no mapeamento do grupo combinado.
Depois
de criar uma configuração de propriedade combinada, você poderá ver qual é a
propriedade combinada e quais são as subpropriedades na página.
Como usar propriedades combinadas no Portfolio Analytics
Passo 1
Depois
de configurar o mapeamento combinado, acesse o Portfolio Analytics para ver o efeito do mapeamento sobre suas
métricas.
Passo 2
Para ver os efeitos de um mapeamento combinado no Portfolio Analytics, selecione TODAS as propriedades presentes em um grupo combinado. Se você selecionar outras propriedades além dessas, as análises combinadas ainda serão realizadas e exibidas no Portfolio Analytics.
Depois de aplicar o filtro, o Portfolio
Analytics começará a atualizar as métricas levando em consideração a
configuração de propriedade combinada. Será exibida uma mensagem no canto
superior esquerdo do Portfolio Analytics dizendo que foram detectadas propriedades
combinadas na seleção e que as métricas foram ajustadas.
Como as métricas de propriedades combinadas são calculadas no Portfolio Analytics
Vamos explicar como
diferentes métricas são calculadas usando o exemplo hipotético da tabela
abaixo.
Situação:
Propriedade
A = 2 quartos
Propriedade B = 1 quarto
Propriedade C1 = 3 quartos
Neste
exemplo, as Propriedades A e B são subpropriedades, e a Propriedade C1 é a
propriedade combinada. Para simplificar a explicação, consideramos as reservas
somente para certas datas de estadia.
Observações:
- Para o cálculo, considera-se que a propriedade combinada é composta por subpropriedades. Portanto, uma reserva da propriedade combinada é dividida em duas reservas equivalentes das subpropriedades.
- A taxa de ocupação é calculada como o número de unidades dividido pelo número de reservas.
- O preço médio da diária é calculado para cada unidade reservada.
- Exemplo 1: o preço médio da diária em 16 de março é de US$ 50 porque só uma unidade foi reservada por uma noite.
- Exemplo 2: o preço médio da diária de 19 a 21 de março é de US$ 500, porque a receita total para duas noites é de US$ 1,000. Esse preço médio da diária está dividido em duas subpropriedades (US$ 250 cada), então o preço médio da diária de cada unidade é de US$ 250.
- Quando as subpropriedades forem reservadas, a duração da estadia será uma média das durações das duas reservas.
- Quando as subpropriedades forem reservadas, a janela de reserva será uma média das duas janelas de reserva.
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