Como definir preços em comparação com a concorrência?
Às vezes, nossos clientes perguntam se faria sentido manter seus preços sempre por volta do preço mediano das propriedades comparáveis no mercado local (ou outro percentil que reflita o diferencial de sua propriedade). Embora ficar na mediana do mercado o tempo todo possa parecer uma boa estratégia, descobrimos que não é a melhor forma de maximizar sua receita. Continue lendo para entender por quê!
Épocas
de pico vs. baixa demanda
Em quase todos os mercados (cidades, praias, destinos de esqui, regiões de lagos, etc.), existem dias de pico em que a demanda é mais alta que o normal:
- Praias/destinos de esqui: alta temporada ou feriados em mercados de férias com alta sazonalidade
- Cidades: eventos (shows, congressos, maratonas, etc.), feriados importantes, alta temporada
- Destinos de escapadas de fim de semana que recebem muito turismo de lazer, mas têm pouca demanda durante a semana
Seja qual for o motivo, cada mercado tende a passar por épocas de alta e baixa demanda.
- Durante as épocas de alta demanda, quando se espera que a taxa de ocupação na região seja mais alta, o mais provável é que a "maioria" das propriedades seja reservada. Seus preços podem estar no percentil mais alto, e você ainda tem boa chance de receber reservas.
Se, durante essas épocas de pico, você seguir a estratégia do preço mediano, seu lucro pode ser muito baixo (se todo mundo no mercado estiver atento e aumentar seus preços) ou, pior ainda, nulo (caso o aumento na demanda seja por conta um feriado/evento pouco conhecido e os outros anfitriões na região não tenham aumentado seus preços). - Durante épocas de baixa demanda, quando se espera que a taxa de ocupação seja baixa, costuma ser melhor escolher preços mais baixos para garantir que sua propriedade seja uma das poucas reservadas. You can still use preços mínimos (adaptáveis à sazonalidade, se necessário) para garantir que seus preços não fiquem baixos demais.Durante épocas de baixa demanda, quando se espera que a taxa de ocupação na região não chegue a 50%, se você aplicar o preço mediano, existe uma boa chance de sua propriedade não ser reservada e você ficar sem receita potencial.
Não falamos disso explicitamente, mas também existem épocas de "demanda intermediária", e cada dia pode cair em um lugar diferente do espectro (nem todos os dias de alta demanda são iguais!). Além disso, aqui usamos o preço "mediano" (percentil 50) como exemplo, mas isso também se aplica aos outros percentis. Nossa recomendação geral é não seguir os preços do mercado sem entender as tendências de reserva/ocupação.
Uma observação sobre preços para reservas de última hora: acima falamos de épocas de alta e baixa demanda, mas existe outro fator que entra em jogo no momento de definir os preços das suas propriedades, que é quanto tempo falta para que uma reserva possa ser feita (chamado de "antecedência da reserva" ou "janela de reserva"). Mesmo em dias de alta demanda, se a maior parte das propriedades na região já estiverem reservadas, mas a demanda "restante" por vir é baixa, pode fazer sentido aplicar preços mais baixos para garantir que você receba reservas!
Pelos motivos mencionados acima, nosso algoritmo de precificação se baseia muito mais nos padrões de reserva/ocupação do mercado para entender as tendências no que se refere a sazonalidade, dia de semana e eventos/feriados (confira mais sobre isso aqui). É claro que queremos que você possa definir suas próprias preferências e parâmetros de segurança, por isso disponibilizamos uma série de personalizações).
O gráfico abaixo (extraído do recurso Dados da Vizinhança do nosso painel de preços) ajuda a representar visualmente o que descrevemos acima. Você verá que nossos preços recomendados estão por volta do percentil 25 do mercado durante a baixa temporada e perto do percentil 75 durante a alta temporada. Você verá que, durante a temporada intermediária (nível médio de demanda), os preços ficam entre esses dois percentis (com exceção do feriado – neste caso, Memorial Day nos EUA – logo após o período de baixa demanda sinalizado em vermelho abaixo).
Naturalmente, isso se refere a uma propriedade específica na região, e talvez não seja aplicável a todas as propriedades. Como exemplo, uma propriedade mais sofisticada poderia ter demanda alta o suficiente para sempre ficar acima do preço mediano e, ainda assim, ter boa chance de receber reservas. Isso é possível através da configuração de um preço base mais alto para a propriedade no PriceLabs, além do uso de preços mínimos adequados.
Se tiver alguma dúvida com relação a esse assunto, entre em contato com nossa equipe de suporte!
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