競合他施設に対して、どのように価格設定すべきか？
お客様から、「価格を近隣市場の価格中央値（あるいは物件の価値を反映した他のパーセンタイル）に設定すべきではないか」というお問い合わせをいただくことがあります。常時市場の平均値を保つ戦略は一見的を得ているようにに思えるかもしれませんが、当社の経験上、これが収益を最大化する最善策ではないことが分かっています。その理由について以下で説明しますので、ぜひお読みください。
繁忙期/閑散期
ほぼすべての市場（都市部、ビートリゾート、スキー場、湖畔など）で、通常よりも需要が高まるピーク需要日があります：
- ビーチ・スキー市場：季節変動の激しいレジャー市場におけるハイシーズンや休暇期間
- 都市部の市場：イベント（コンサート、会議、マラソン大会など）、主要な祝日、ハイシーズン
- レジャーでの旅行客が多い一方、平日の需要はほとんどないような、車で出かける観光地における週末
理由はともあれ、どの市場にも需要が高まる時期と低くなる時期があります。
- 需要が高まる時期、つまり当該エリアの稼働率が比較的高いと予想される時期には、「ほとんどの」物件が予約で埋まると予想されます。上位のパーセンタイルであっても、予約が入る可能性は十分にあります。
- こうした需要のピーク時に、平均価格を基準とする戦略をとった場合、わずかな割増価格で成約できる可能性もあります（市場全体が需要の高まりを見越して料金を引き上げた場合）。あるいは、割増価格なしで成約してしまうかもしれません（あまり知られていない祝日やイベントが需要を押し上げており、競合他施設が料金を全く引き上げていない場合）。
- 需要が低く稼働率の下落が予想される時期には、比較的低い価格設定にすることで、確実に予約が入るようにすることが望ましいです。ただし、価格が低くなりすぎないよう、必要に応じて（季節ごとの設定でも構いません）最低価格を設定することで、適切に管理することができます。
- 需要が低く、近隣物件の半数以上に予約が入らないような状況では、ご自身の価格設定を市場平均に据え置いていると、予約が入らず、潜在的な収益を逃してしまう可能性が高くなります。
ここでは具体的に触れませんが、「需要が中程度の時期」や「中間期」もあり、個々の日付はグラデーション状に分布しています（需要が高い日でも、その日ごとに状況は異なります）。 ここでは例として「中央値」（50パーセンタイル）の価格を挙げましたが、これは他のパーセンタイルにも当てはまります。予約や稼働率の傾向を把握せず、市場の価格動向に盲目的に従うことは、おすすめできません。
直前価格について:
- 需要の低い時期と高い時期については説明しましたが、リスティング料金を設定する際に、もう1つ考慮すべき要素があります。それは、予約が確定するまでの時間（「リードタイム」または「予約リードタイム」と呼ばれます）です。需要の高い日であっても、本来なら予約が成立していただろう需要の大部分がすでに消化され、今後見込まれる「残りの」需要が少ない場合は、確実に予約を確保するために、料金を低めに設定するのが現実的かもしれません。
そのため、PriceLabsの価格設定アルゴリズムは、季節、曜日、イベントや祝日の傾向を把握するために、市場の予約・稼働率の動向をより重視しています（詳細はこちら）。もちろん、ご自身が納得できる範囲での制限や設定を指定することも可能で、これらはカスタマイズ設定で行います。
以下のグラフ（当社の価格ダッシュボードの「リスティング近隣データ」から引用）は、前述の内容を可視化したものです。ご覧の通り、推奨価格は、ローシーズンには市場価格の25パーセンタイル前後、ハイシーズンには75パーセンタイル前後で推移しています。また、需要が中程度の「中間期」においては、価格はこれらの中間あたりに位置していることがわかります（ただし、需要が低い時期の直後にある祝日——この場合は米国のメモリアルデー——は例外です。下図では赤でマークされています）。
もちろん、これは特定の物件の話で、すべてに当てはまるわけではありません。例えば、高級住宅であれば、常に中央値を上回る価格設定でも予約が入る可能性は十分にあります。これを実現するには、PriceLabsでのリスティング基本価格を高く設定し、適切な最低価格設定が有効です。
ご不明な点などございましたら、support@pricelabs.co までお問い合わせください。