閑散期に物件を一時的に中期滞在向けに切り替える場合でも、あるいは都市の規制に対応する場合でも、PriceLabsで中期滞在物件の設定を効果的に行う方法をご紹介します。

中期滞在物件とは？

中期滞在物件とは、1か月から1年程度の滞在を指し、短期賃貸の代替として、より長期の入居者に対応するものです。

PriceLabsでの中期滞在物件の設定手順

1.滞在要件を設定

●  PriceLabsの推奨

○      このオプションにより、近隣の他の中期滞在物件のデータに基づいて、PriceLabsが推奨最低宿泊日数要件を自動適用します。

○      設定するのは「最低宿泊日数の下限」のみです。これにより、システムの推奨値がお客様の許容範囲を下回らないようにします。

○      「推奨滞在設定を確認」をクリックすると、月ごとの必要最低宿泊日数を確認できます。

●  カスタム設定

○      特定の最低宿泊日数を指定したい場合は、こちらを選択し、最低宿泊日数を入力してください。中期滞在の場合、通常は28日または30日に設定しますが、任意の日数を選択いただけます。チェックインが週末か平日か、あるいは曜日によって異なる最低宿泊日数を設定することも可能です。ただし中期滞在の場合、通常はチェックイン日にかかわらず28日または30日で統一されるのが一般的です。

○  空室期間について：

■  カレンダー上に、通常の最低宿泊日数(例:24泊)より短い空室期間がある場合、その空室期間専用に最低宿泊日数ルールを設定できます。これにより、7〜29泊の期間に限り、より短い予約(例:7泊)を受け付けられるようになります。

■  空室期間の発生を防ぐには、隣接する日付の最低宿泊日数設定を使って、カレンダー上に空室期間ができるのを制限・回避してください。詳細は こちら。

2.最低、基本価格および最高価格を設定します。

●      最低価格：月間の最低希望収入額を、「最低宿泊日数の下限」または「通常の最低宿泊日数」で割り、1泊あたりの最低価格を設定してください。

●      最髙価格：月間の最高希望収入額を、「最低宿泊日数の下限」または「通常の最低宿泊日数」で割り、1泊あたりの最高価格を設定してください。

●      基本価格：最低価格と最高価格の間で、任意の金額を選択してください。

3.スマートプリセットの設定

スマートプリセットは、物件タイプとダイナミックプライシングの利用実績に基づいたおすすめ設定を提供することで、カスタマイズ設定の作業を簡単にします。中期滞在物件を選択すると、中期滞在に適したカスタマイズ設定がデフォルトで適用されます。

また、スマートプリセット内の各カスタマイズ設定に表示される黄色いヒントアイコンにマウスを合わせると、詳細説明を確認できます。

市場要因: 季節要因と需要

これらの要因/カスタマイズ設定により、季節要因と需要要因に基づいて価格が変動します。ただし、長期滞在の場合でも、祝日やイベント、季節の違いは価格に大きく影響することがあります。

●      季節要因の感度については、中期滞在物件は民泊物件に比べて季節要因の影響を受けにくい傾向があるため、控えめへの切り替えをお勧めします。

○      ご希望の価格設定方針に応じて、季節要因なしかやや控えめを選択することも可能です。

●      需要要因の感度については、長期滞在のみを受け入れる場合、祝日やイベントが価格に大きく影響しないよう、需要要因なしへの切り替えをおすすめします。直前の短期予約にも柔軟に対応できる場合は、現在の設定のままにするか、控えめを選択してください。

端数日の価格と稼働に応じた価格調整

端数日の価格および稼働に応じた価格調整の設定内容もご確認ください。中期滞在の予約の間に、より短い予約を許可する場合は、以下をご参照ください。

●      空室期間に1〜2泊の短期滞在を許可するお客様の多くは、端数日の価格のデフォルト設定のままで問題なくご利用いただけます。空室期間により長い最低宿泊日数を求める場合は、この設定の対象となる空室期間の長さを調整してください。空室期間での割引を希望しない場合は、この機能をオフにするか、割増価格を選択してください。

●      稼働に応じた価格調整のデフォルト設定は多くのお客様に適していますが、ご希望に応じて調整することも可能です。

28日/30日未満の予約を一切受け付けたくない場合は、両方の機能を完全に無効化することもできます。

直前価格

ほとんどの中期滞在物件では、直前割引は使用されません。「直前割引なし」に設定することをおすすめします。

早期予約割増を無効にする

デフォルトでは、当社のアルゴリズムに「早期予約割増」機能が含まれており、先の日付の予約ほど料金が上昇します。長期予約が通常チェックインのかなり前に確定する場合は、この機能を無効にすることで、月間料金をお客様の市場に適した最適な範囲に維持できます。

予約隣接日要因

こちらは任意設定です。既存の予約に隣接する日に割引を適用することで、連続予約を促進し、稼働率の向上と、カレンダー上の空室期間の発生を最小限に抑えることができます。

近隣データを使った比較

近隣データを使用すると、ご自身のリスティングの実績(価格・稼働率)を、周辺エリアの競合物件と比較できます。

●      デフォルトの比較対象：最寄りの350件のリスティングのデータ

●      カスタム競合セット：マーケットダッシュボードを使用してフィルターをかけ、中期滞在物件に特化した競合セットを作成できます。

マーケットダッシュボード 世界中の任意の市場を対象に作成可能な、カスタマイズできるレポートです。これらのダッシュボードでは、収益、稼働率、平均価格、キャンセルポリシーなどの重要業績評価指標(KPI)を含む予約データを、わかりやすいグラフで確認できます。マーケットダッシュボードの作成方法は こちらからご覧になれます。

ダッシュボードを確認したら、リスティングをフィルターして、ご自身のニーズに合わせたカスタム競合セットを作成できます。マーケットダッシュボードでの競合セットの作成方法については、 こちらの動画 をご覧ください。競合セットのサンプルは以下の通りです:

●      このチャートでは、最低宿泊日数と寝室数でリスティングをフィルターし、最低宿泊日数28日以上の3寝室の物件専用の競合セットを作成しています。

競合セットを作成すると、それを近隣データ機能 近隣データ機能 のデータソースとして使用できます。これにより、将来の価格と空室状況を簡単に比較したり、地図上でリスティングを確認したり、翌年1年間の日次料金を分析したりできます。

マーケットダッシュボードで市場指標を追跡する

指標を追跡することで、市場の動向をより深く理解するための有益なインサイトが得られます。ご自身のエリア用のダッシュボードを作成し、競合セットのテーブルを最低宿泊日数(各リスティングのデフォルトの最低宿泊日数)でフィルターしてください。このフィルター済みデータを使って、中期滞在物件向けのカスタム競合セットを作成できます。ダッシュボードの作成方法、および競合セットの作成方法については、以下をご覧ください。

宿泊日数 対 予約リードタイム チャート

このチャートは、宿泊日数別に、各将来日付の確定予約数を分析したり、予約タイプごとの平均価格を把握したりするのに非常に役立ちます。画面下部のバーを動かすことで、過去15か月分のこれらの指標を確認できます。

○      リードタイム/予約リードタイムとは、予約が何日前に行われたかを示す日数です。

○      宿泊日数とは、予約の宿泊期間の長さです。

詳しくは以下をご覧ください::マーケットダッシュボード - 宿泊日数 対 予約リードタイム

価格・稼働率に関する指標、キャンセルポリシーなど、さまざまな情報をご確認いただけます! 

これらのアイデアがお役に立てば幸いです! ご質問やご意見がございましたら、support@pricelabs.co 宛にお気軽にお問い合わせください。