リスティングの近隣データ
どのリスティングの価格を設定する際にも、以下のような疑問が必ず出てくるものです。
○ 自分のエリアの平均価格はいくらか？
○ 競合と比べて価格はどうか？稼働率はどうか？
○ 今後数か月、他のリスティングはどのように価格設定されているか? 実際に予約は入っているか?
○ 特定の日程が他の日程より多く予約されているか? 近隣のリスティングは、需要ピーク時に価格を引き上げているか?
近隣データ機能を使うと、こうした疑問の一部について答えを探ることができます。料金設定にはさまざまな要因が影響しますが、このローカルなデータを活用することで、PriceLabsユーザーは周辺エリアの傾向を手軽に確認できます。
アクセスするには、リスティングの「価格ダッシュボード」にある「価格を確認」画面から「近隣データ」タブをクリックします。これにより、周辺の他のリスティングに関する有用な情報を確認できます。なお、すべての価格は対象リスティングと同じ通貨で表示されます。
画面上部には寝室数のフィルターがあり、クリック&ドラッグで対象の寝室数の範囲を絞り込めます。
データソース
近隣データ分析には、2種類のデータソースから選択できます。
選択肢は以下の2つです。
1.周辺リスティング
○ デフォルト
2.マーケットダッシュボード
○ 有効なダッシュボードをデータソースとして選択できます。
1. その後、寝室カテゴリーまたは競合セットを選びます。
2. マーケットダッシュボードをデータソースにすると、サマリーテーブルにはパーセンタイル価格に加えて、成約価格も表示されます。
3. 競合カレンダーはデータソースをまたいで使用できます。つまり、選択肢はデータソースによって変わりますが、一度選択すると削除するまで保持されます。VrboとAirbnbのリスティングを比較することもできます。
○ 契約中のマーケットダッシュボードがない場合：
1. マーケットダッシュボードの作成を促すメッセージが表示され、「今すぐ作成」リンクからマーケットダッシュボードのページに移動できます。
○ マーケットダッシュボードをデータソースとして選択していても、後でマーケットダッシュボードの契約が終了した場合、自動的に周辺リスティングがデフォルトのデータソースになります。
○ 詳細はこちら：ベンチマークに競合セットを使用する方法
重要な注意事項：
マーケットダッシュボードは別製品のため、利用には追加料金がかかります。詳細はこちらをご確認ください。
競合セットを作成した後は、まずマーケットダッシュボード上でその競合セットを表示し、データソースとしてアクセスできる状態にしてください。表示しない場合、データソースの一覧から競合セットにアクセスできるようになるまで、一晩かかります。
この機能でできること：
● マーケットダッシュボードで作成した競合セットを使い、新しい独自物件の料金と比較できます。たとえば、プール付き物件やプロが管理する物件など、条件を絞って作成した競合セットと比較したい場合に便利です。通常はポートフォリオ分析で行うケースですが、予約実績がない物件ではポートフォリオ分析が使えないため、この方法が役立ちます。
● 標準の近隣データでは範囲が狭く、競合カレンダーに含めたいリスティングが表示されない場合でも、マーケットダッシュボードを使えば、より広いエリアのリスティングを競合カレンダーに含められます。
今後の価格動向・稼働率
日次・月次集計
近隣データ（および価格カレンダーのカスタマイズ）で「今後の価格」グラフを分析する際、価格動向を確認する方法として、以下の2種類の表示を利用できるようになりました。
● 日次集計 - 日付ごとの価格を表示し、日々の細かな変動を詳細に確認できます。ほとんどの民泊戦略における標準的な表示方法です。
● 月次集計 - 価格を月単位でグループ化し、平均または合計の月間価格をより大局的に把握できます。中期滞在ユーザーや、より長期の予約傾向を確認する際に特に役立ちます。
○ 合計表示・平均表示の切り替え - 「今後の価格」グラフの月次表示では、グラフ右上から合計と平均を切り替えられます。初期設定では平均が表示されますが、必要に応じて 合計に変更できます。
イベント・祝日
● このオプションを使うと、価格変動に影響する可能性のあるイベントや祝日がどの日にあるかを確認できます。
● 日次集計でのみ利用可能です。
全画面表示モード
● このオプションを使うと、今後の価格動向・稼働率のグラフを全画面で表示できます。
今後の価格動向チャート
「今後の価格動向」グラフでは、直近の表示価格（点線）と最終価格（実線）に加え、今後1年間の日別料金について、25〜50パーセンタイル範囲（グレー）、50〜75パーセンタイル範囲（濃いピンク）、75〜90パーセンタイル範囲（薄いピンク）を確認できます。
グラフにカーソルを合わせると、その日付における実際の直近の表示価格と最終価格に加え、25、50、75パーセンタイル価格（近隣エリアにおける低価格帯、平均的な価格帯、高価格帯の目安）を確認できます。年間を通して各項目に注目することで、自施設の直近の表示価格やリスティング価格が、競合価格と比べてどの位置にあるかを把握できます。
「今後の価格動向」グラフを見る際は、直近の公開価格とリスティング価格の違いに注意してください。直近の公開価格は、PMS、予約サイト、またはサイトコントローラー上で最後に確認された自施設の価格です。この価格は、同期または「保存して更新」が行われるたびに更新されます。リスティングが少なくとも1日以上PriceLabsと同期されている場合、通常は前日の価格が表示されます。一方、リスティング価格は、PriceLabsカレンダー上に現在表示されている価格です。基本価格やカスタマイズを変更していないにもかかわらず、直近の公開価格と最終価格のラインにわずかな差がある場合は、前日と当日の料金差が表示されている可能性があります。
自施設の今後の予約
● この機能を有効にすると、本日時点で既に予約が入っている日付を確認できます。
● これにより、どの日付が既に予約済みか、また今後の予約のADR（平均客室単価）を把握できます。
● 「今後の価格動向」グラフの「グラフ設定」内にある 「自施設の今後の予約」 にチェックを入れると有効にできます。
自施設の前年の予約
● この機能を有効にすると、昨年に予約が入っていた日付を確認できます。
● これにより、昨年のどの日付に予約済みか、また予約のADR（平均客室単価）を把握できます。
● 「今後の価格動向」グラフの「グラフ設定」内にある 「自施設の前年の予約」 にチェックを入れると有効にできます。
自施設の前年同期の予約
● この機能を有効にすると、前年の同じ時点までに予約が入っていた日付を確認できます。
● 「今後の価格動向」グラフの「グラフ設定」内にある 「自施設の前年同期の予約」 にチェックを入れると有効にできます。
市場成約価格
この項目は、「今後の価格動向」グラフの「グラフ設定」内で利用できます。このオプションにチェックを入れると、「今後の価格動向」グラフ上に濃い茶色のラインが追加されます。
● 各日付について、市場内のリスティングが実際に予約された価格の中央値（50パーセンタイル）を確認できます。
● 特に祝日やイベントなど、注目したい日付について、市場でどの程度の価格で予約が成立しているかを把握でき、必要に応じてレベニューマネジメント戦略を調整する際の参考になります。
このデータは、その日付に少なくとも5件以上の予約がある場合のみ利用できます。
価格推移データ機能
● 任意の将来日付について、1日前、2日前、7日前、30日前にPriceLabsが提示していた価格を確認できる機能です。データが利用可能であれば、前年の同時期の価格も確認できます。
● 長期利用ユーザーは、前年同時期に推奨されていた価格を確認できるため、たとえば2025年の推奨価格を見ながら、2024年にどのような価格推奨が行われていたかを比較できます。
● この機能は、「近隣データ」タブ内の「今後の価格動向」グラフで、「グラフ設定」内にある 「価格推移」 にチェックを入れると有効にできます。
「価格推移」オプションの活用方法
● この機能は、PriceLabsの価格推奨内容がどのように変化してきたかを理解するのに役立ちます。
● これにより、過去に推奨した価格を追跡でき、推奨価格が時間の経過とともにどう変化してきたかを明確に確認できます。
● 自施設の価格動向を把握できるだけでなく、PriceLabsの価格決定における透明性を確認し、より納得感を持って価格判断を行えます。
PriceLabs導入前の価格
リスティングをPriceLabsにインポートする際、PMSまたは予約サイトから、リスティングの現在および過去の価格も取得します。「グラフ設定」内の 「PriceLabs導入前の価格をグラフに追加」 にチェックを入れると、PriceLabs利用前の価格設定を表す赤い点線が「今後の価格動向」グラフに追加されます。これにより、PriceLabsの推奨価格と、PMS／OTA上の現在価格を比較し、必要に応じて調整できます。
このオプションは、新しくインポートされたリスティングでのみ利用できます。すでに長期間PriceLabsに接続されているリスティングでは利用できません。
価格へのチャネル別料金調整の追加
一部の物件管理者は、各予約チャネルで発生する手数料やコミッションを補うため、チャネル上の価格に上乗せ調整を行っています。たとえば、Booking.comでは15%、Vrboでは8%を上乗せするケースがあります。この場合、プラットフォームごとに最終価格が異なります。PriceLabs外でこうした調整を行っている場合、「近隣データ」タブで自施設の最終価格が市場と比べてどの位置にあるかを把握しにくくなります。
「今後の価格動向」グラフと競合カレンダーのチャネル別料金調整機能を使うと、固定額またはパーセントで価格調整を加えた場合の自施設価格を可視化できます。これにより、自施設のリスティング価格が市場全体の中でどの位置にあるかを確認でき、さまざまなシナリオを試しながら、1泊料金に調整を加えた場合にどのパーセンタイル帯に入るかを確認できます。
PMSまたはOTA側でPriceLabsの推奨価格に上乗せ・値下げ調整を適用している場合、「今後の価格動向」グラフでも同じ調整を適用することで、調整後の最終価格を新しいラインとして確認できます。また、競合カレンダーにも新しい行が追加され、調整後価格を表示できます。これにより、自施設の競争上の位置づけをより正確に把握でき、同条件で比較しやすくなります。
推奨価格にチャネル別料金調整を適用する方法
● 「今後の価格動向」グラフ上部の歯車アイコンをクリックします。
● 「PMS上のチャネル別料金調整」で、「料金調整を設定している」にチェックを入れます。
● ドロップダウンから「パーセント」または「固定」を選択します。
● 下の入力欄に数値を入力します。
● 「適用」をクリックします。
● 「今後の価格動向」グラフに、チャネル別料金調整を反映したリスティング価格のラインが表示されます。
● 競合カレンダーにも反映するには、「料金調整・手数料の詳細を編集」ボタンをクリックし、同じ設定を適用します。
○ テーブル表示: 「自施設のリスティング」行の下に新しい行が追加されます。
○ グラフ表示: グラフ上に水色のラインが表示されます。
動画ガイドはこちらから確認できます。
稼働率グラフ
「今後の稼働率」グラフでは、今後1年間の日付ごとのエリア平均稼働率が赤線で表示され、自施設の既存の予約済み日程がグレーで重ねて表示されます。また、自施設で予約不可に設定されている日付は、薄いグレーで確認できます。
データの重ね合わせ
● 前年データを追加
○ 前年同日 - このデータでは、前年の同じ日付における現在時点の市場稼働率を確認できます。これにより、今年の予約が前年と比べて遅いのか、早いのか、または同程度なのかを評価しやすくなります。
○ 前年実績 - このデータでは、前年の最終的な稼働率を確認できます。先の日付における稼働率の水準を判断する際にも役立ちます。
● ピックアップ（予約数の増分）を追加
○ このデータは、過去7日間に市場でどれくらいの予約が入ったかを示します。
市場履歴
市場履歴チャートには、市場の稼働率、予約リードタイム、平均客室単価(ADR)、宿泊日数が表示されます。デフォルトでは過去1年分のデータが表示されますが、過去2年分に変更することもできます。
上記の各指標を確認するには、チャート上部の該当オプションをクリックするだけです。
市場稼働率
市場稼働率では、対象エリアの月別平均稼働率を確認できます。
● これは、過去12か月または24か月について、月ごとの他のリスティングの平均稼働率を示すものです。
● これにより、月間の予約泊数という観点で、ご自身のリスティングが競合とどう比較されているかを把握しやすくなります。
市場予約リードタイム
市場予約リードタイムは、対象市場でどれくらい前に予約が入っているかを確認できます。
● これは、予約が行われた日付と、その予約の最初の宿泊日との間の日数を示すものです。
● 示される値は、対象エリアにおける予約受付期間の中央値です。
市場宿泊日数
市場宿泊日数は、予約1件あたりの平均泊数を表示します。
● ゲストが1回の予約で何泊しているかを示します。
● 表示される値は、対象エリア内のリスティングにおける1予約あたりの滞在期間の中央値です。
市場ADR
市場ADRは、リスティング周辺の競合の平均客室単価を表示します。
● ADRは、対象月に予約された宿泊料金の合計を、予約泊数で割って算出されます。
● このグラフでは、民泊リスティングの1予約あたりの平均宿泊単価の中央値を確認できます。
グラフ右上から、過去1年間または過去2年間のデータ表示を選択できます。また、データをCSV形式でダウンロードすることもできます。
動画ガイドはこちらから確認できます。
競合マップ
マップ表示では、近隣リスティングのおおよその位置と、今後360日間の平均日次料金を確認できます。ズームインするとリスティングの位置をより詳しく確認でき、任意の丸印にマウスを合わせると平均料金が表示されます。各ドットの色は、そのリスティングの平均料金によって決まります。マップには、マウスオーバー時のツールチップに、リスティング名、寝室数、平均価格、最低宿泊日数も表示されます(Airbnbリスティングのみ)。
凡例をクリックして、マップ上の特定のパーセンタイル区分を個別に選択/選択解除できるようになりました。凡例をダブルクリックすると、その区分のみを表示できます。
ツールチップ内の「競合カレンダーに追加」ボタンをクリックすると、そのリスティングの詳細を競合カレンダーグラフに追加することもできます。
競合カレンダー
この機能を使うと、ご自身のリスティングを、近隣の特定の他リスティング(最大10件)と比較できます。
この機能では以下の情報を確認できます。
ご自身のリスティングの日次将来価格：価格は太字で表示され、販売不可日はグレーアウトされます。テーブル内のリスティング名をクリックすると、ポータル上の該当リスティングに移動します。
競合物件の日次将来価格：価格は太字で表示され、販売不可日はグレーアウトされます。テーブル内のリスティング名をクリックすると、該当リスティングの対応するAirbnb/Vrboリンクに移動します。
空室状況: 取り消し線が引かれた日付は販売不可または予約済みで、表示されている価格は「成約価格」(その日付がまだ空室だった時点で最後に確認された価格)です。
清掃料金：Airbnbリスティングのみで利用可能です。競合物件がどれくらいの清掃料金を設定しているかを確認できます。これは宿泊料金に上乗せされる追加料金です。
Airbnbサービス料金：これは、Airbnbリスティングでのみ利用可能です。対象リスティングのAirbnbサービス料金体系を示します。「分割負担型」または「固定型」のいずれかです。
価格の最終更新日時：価格が最後に更新された日時を示します。なお、空室状況、清掃料金、Airbnbサービス料は、それぞれ異なる頻度で更新される点にご注意ください。
最低宿泊日数：「競合カレンダー」内の各リスティングについて、各日付における必要最低宿泊日数を示します。
Airbnb上のリスティング1枚目の画像：Airbnbリスティングのみで利用可能です。そのリスティングに表示されている1枚目の画像を示します。
ゲスト表示価格
ゲストがAirbnbで自施設を予約する際、清掃料金、Airbnbコミッション、PMS／サイトコントローラー側で追加された料金調整、割引などを含んだ価格が表示されます。この価格は、これらの追加項目を含まない1泊料金とは異なります。
競合カレンダーでは、ホスト設定価格とゲスト表示価格を切り替えて表示できるようになり、ゲスト視点で自施設の価格がどのように見えるかを確認できます。ゲスト表示価格には、税金やその他の手数料が含まれる場合があります。計算方法は地域の規制によって異なります。詳細は、Airbnb - ゲストに課される税金をご確認ください。
料金調整とその他手数料の編集
PriceLabsで自施設のゲスト表示価格を計算するには、Airbnbの清掃料金、コミッション、PMS／サイトコントローラー側の料金調整を設定する必要があります。なお、競合リスティングについては、取得データに基づいて自動的に把握されます。
「自施設のリスティング」内の料金調整・手数料の詳細を編集をクリックします。
必要な情報を入力し、「変更を保存」をクリックします。
例：1泊あたりの料金の算出方法
例えば、ゲストが3泊を予約するとします。該当日程の宿泊料金は以下の通りです。
○ 1月10日: 100
○ 1月11日: 120
○ 1月12日: 110
10%の料金調整を追加し、清掃料金が50の場合：
宿泊合計費用 = (100 + 120 + 110) + 10%の料金調整 + 50の清掃料金
合計宿泊費 = 413
これは3泊分の予約なので、1泊あたりの平均費用は 413 ÷ 3 = 138 となります。この金額が、カレンダー上の1月10日の欄に表示されます。
1月11日に移動すると、システムは次の3泊分(1月11・12・13日)を参照し、その日程セットに基づいて平均値を再計算します。これが、宿泊日数を1泊より長く設定している場合に、日ごとに表示金額が変動する理由です。
注：市場価格（競合リスティング）には、PMS側の料金調整、プロモーション、追加人数料金などの追加項目が含まれます。基本的には、税抜きの見積価格です。
ユーザーにとっての意味
これまでカレンダーには、単純な宿泊料金のみが表示されていました。
Airbnbが全込み価格表示に移行したことに伴い、清掃料金が1泊あたりの費用に影響するようになり、それにより宿泊日数が自然と関係してくるようになりました。清掃料金は宿泊全体につき1回のみ課金されるため、短い滞在ほど、1泊あたりに占める清掃料金の割合が大きくなります。
日次価格の確認方法自体はこれまでと変わりませんが、表示される金額は、選択した宿泊日数に応じたものになります。
● ゲストが1泊で支払う金額を確認したい場合：
宿泊日数=「1泊」を選択します。
● ゲストが3泊で支払う1泊あたりの金額を確認したい場合：
宿泊日数=「3泊」を選択します。カレンダーには、手数料や料金調整を含めた合計予約金額を3で割った金額が表示されます。
一度、ご自身にとって重要な宿泊日数を設定すると、カレンダーには常にその宿泊日数における1泊あたりの平均費用が反映されます。
その他の機能
「テーブル/チャート」ボタンを使ってチャート表示に切り替えることもできますが、グラフ表示では日次価格の情報のみが表示されます。
画面右上の「CSVをダウンロード」「
」ボタンを使って、データを独自の分析用にダウンロードすることもできます。
テーブル/チャートへのリスティングの追加
1. 競合カレンダーに追加するリスティングを選択するには、まず「競合を管理」ボタンをクリックし、ドロップダウンから最大10件のリスティングを選択します。
以下の手順で、AirbnbまたはVRBOのリスティングを競合カレンダーに追加することもできます。
「競合を管理」をクリックします。
「手動で追加」をクリックします。
- リスティングのリンクを入力し、「確認」をクリックした後、最後に「追加する」をクリックします。
競合カレンダーにリスティングを追加する際は、以下の点にご注意ください。
● 追加できるのは半径200km以内のリスティングのみです。
● 寝室数が同程度のリスティングであることが必要です。
● 同じプラットフォーム(Airbnb/VRBO)のリスティングである必要があります。
動画ガイドはこちらから確認できます。
リスティングの並び順の変更
競合カレンダーに表示されるリスティングの順番を選択するには、まず「競合を管理」ボタンをクリックし、リスティング左側の点(ドット)アイコンを使って上下に並び替えます。その後、「データを更新」をクリックしてください。
市場概観
「市場概要」表では、寝室数別のリスティング数と、それらのリスティングにおける低価格帯・中価格帯・高価格帯の平均価格を確認できます。価格は、過去180日間と今後180日間のデータをもとに算出されます。この例では、対象エリアにある126件の1ベッドルームリスティングについて、低価格帯は1泊181ドル、中価格帯は1泊201〜229ドル、高価格帯は1泊277ドルとなっています。
基本価格推奨ツールとは異なり、近隣データの競合セットでは、リスティングが過去6か月間および今後6か月間ずっと掲載中である必要はありません。これらのリスティングからも有用な情報を取得できるためです。そのため、基本価格推奨ツールで表示される競合セット数は、近隣データタブで表示される競合セット数より少なくなる場合があります。
動画はこちらから確認できます。
最低宿泊日数設定
「最低宿泊日数設定」グラフでは、選択した期間に自施設へ適用されている宿泊制限設定を確認できます。また、「理由を表示」を選択すると、特定の日付にどのルールが適用されているかを確認できます。
動画ガイドはこちらから確認できます。
CSVのダウンロード
タブ内のすべてのデータをCSVファイルでダウンロードすることもできます。
重要な注意：
● 近隣データは、直近の周辺エリアにある限られた数のリスティングから集計したデータであり、市場調査を目的としたものではありません。
● この集計データには、料金体系が異なるリスティングが含まれている場合があります。手数料は通常、この分析で使用される料金に上乗せされていますが、必ずしもそうとは限りません。そのため、データには一定の不確実性があり、これらの数値は動向として捉えるべきものです。
● マップと競合カレンダーの料金は5日ごとに更新され、新しいリスティングは15日ごとに追加・更新されます。一方、稼働率は2日ごとに更新されます。
● PriceLabsでデータ可視化を最大限に活用する方法について、詳しくはこちらをご覧ください。
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