Em 2017, lançamos nossas configurações dinâmicas de estadia mínima, e foi um sucesso imediato! A capacidade de reduzir as configurações de estadia mínima com antecedência e liberar noites livres automaticamente representou mais uma alavanca de receita que, naturalmente, deveria fazer parte de um sistema de gestão da receita, e ficamos felizes por termos liderado essa iniciativa! Em fevereiro de 2022, lançamos melhorias nessas configurações, com funcionalidades para mais camadas, configurações para noites adjacentes e a possibilidade de aplicar configurações diferentes por temporada.

Um comentário que ouvimos com frequência dos clientes é que nem sempre é fácil saber como devem ficar essas configurações. Qual deveria ser a estadia mínima para reservas distantes? O quanto ela deve variar em função da antecedência? E se você quiser se concentrar mais em aluguel de médio prazo? Nossa equipe de ciência de dados vem trabalhando para responder a essas perguntas desde o ano passado, e temos novidades empolgantes para compartilhar! Mas antes de entrarmos em detalhes sobre como elaboramos nossas recomendações de estadia mínima, é importante entender para que serve essa configuração.

Por que usar restrições dinâmicas de estadia mínima

As restrições de estadia mínima são um dos principais controles que você tem à disposição para determinar quais reservas aceitar e quais não. Existem duas razões principais para utilizar restrições dinâmicas de estadia mínima:

1. Operacional: O exemplo mais claro disso é que as estadias de uma noite em fins de semana costumam indicar a realização de festas, algo que a maioria dos anfitriões prefere evitar.

2. Maximização da receita:

1. Se você definir uma estadia mínima muito curta, poderá receber muitas reservas de curta duração com bastante antecedência. Aceitar uma reserva de curta duração impede a chegada de reservas mais longas mais perto da data. Portanto, mesmo que você tenha uma "receita garantida" para os dias já reservados, as datas próximas a elas agora têm menos chances de serem reservadas.

2. Se você definir uma estadia mínima muito longa, talvez consiga proteger seu calendário para conseguir reservas de longa duração, mas os dias não vendidos terão menor demanda; ou, se houver intervalos livres mais curtos do que a estadia mínima definida, não haverá demanda alguma.

Nossas regras dinâmicas de estadia mínima permitem que você altere essas configurações de acordo com a antecedência da reserva, a duração do intervalo livre, os dias adjacentes e muito mais! Com essa nova atualização, agora também podemos sugerir quais seriam essas configurações para maximizar a receita! Mas, antes de chegarmos a esse ponto, vamos analisar os aspectos operacionais disso.

É por causa das suas preferências operacionais que nossas recomendações podem ser editadas

Embora tenhamos um bom conhecimento sobre maximização da receita e padrões de reservas no seu mercado, não sabemos tudo sobre suas operações e preferências. Nossa metodologia tem como foco a maximização da receita, e garantimos que nossas recomendações sejam editáveis para que você possa alterar ou ignorar determinadas configurações que não façam tanto sentido para suas operações.

Por exemplo, nas sugestões abaixo, você poderia desmarcar a opção "Última hora", que reduzia a estadia mínima para 1 noite nos últimos 6 dias. Vale observar que ainda pode surgir uma reserva de 1 noite quando houver um intervalo livre no calendário. Se você também não quiser essas reservas, pode editar a configuração de noites órfãs depois de clicar em "Aplicar e personalizar".

Nossas recomendações podem ser editadas antes de serem aplicadas a uma propriedade. Você pode consultar nosso guia completo sobre estadias mínimas para obter mais detalhes.

Quando nossa ferramenta indicar uma estadia mínima diferente para meses sazonais, você pode clicar no botão de informações para ver a estadia mínima recomendada para esses meses. Saiba mais sobre isso abaixo, na seção "Ajustes sazonais".

A metodologia: "custo de oportunidade" vs. "receita garantida"

No cerne do nosso mecanismo de recomendação de estadia mínima está o "custo de oportunidade". Em termos simples, vender duas noites com 11 meses de antecedência assegura uma "receita garantida" (a receita proveniente dessas duas noites). Isso é ótimo e, a menos que haja um cancelamento, você já tem uma renda garantida para esse mês. No entanto, nas datas próximas às duas noites já reservadas, as chances de conseguir uma reserva diminuem drasticamente. Essa queda na receita potencial das noites próximas às datas reservadas é o "custo de oportunidade".

Para ilustrar, veja o exemplo abaixo: um calendário de 10 dias com uma estadia reservada de duas noites (dias 15 e 16 do mês).

Agora, vamos considerar a noite anterior (14) e, como exemplo, sobrepor os possíveis padrões de reserva de quatro noites que abrangeriam a diária do dia 14:

Como o dia 15 não está disponível, os três últimos cenários de reserva já não são mais possíveis.

Assim que as duas noites (15 e 16) são reservadas, não é apenas a diária do dia 14 que sofre uma queda na demanda potencial, mas também outras noites próximas a ela. Por exemplo, muitas reservas com duração de uma semana que antes teriam sido feitas para o dia 11 agora não poderão ser feitas.

A questão é: quantas dessas reservas mais longas, que poderiam gerar uma receita maior (ao incluir também o dia 14 e outras diárias adjacentes), prevemos que sejam feitas no mercado?

• Se não se espera muitas reservas de longa duração, o custo de oportunidade é baixo e devemos aceitar a receita garantida dessa reserva curta.

• Se for esperada uma grande quantidade de reservas de longa duração, talvez o custo de oportunidade seja alto o suficiente para que valha a pena manter uma estadia mínima mais longa e não ficar apenas com essa receita garantida.

O exemplo acima mostra que uma parte do cálculo da relação entre "receita garantida" e "custo de oportunidade" é fácil:

• Todo mundo sabe qual seria a receita garantida se você conseguisse essa reserva de curta duração.

• Estimar o custo de oportunidade é mais complicado. Nossa equipe de ciência de dados vem trabalhando nisso desde o ano passado, e descobrimos uma maneira inteligente de incorporar padrões de demanda local e probabilidades de reserva em uma estrutura de otimização para identificar o ponto de virada, em que aceitar uma reserva de menor duração seria prejudicial para a receita geral da propriedade. Esse ponto de virada se torna a sua recomendação de estadia mínima.

Com os exemplos e o contexto acima, você perceberá alguns pontos sobre nossas recomendações de estadia mínima:

1. Elas tendem a sugerir estadias mínimas mais longas para datas mais distantes. De modo geral, ainda há muitas reservas a serem feitas, e você ainda terá boas chances de preencher essas noites mais para a frente, mesmo que recuse reservas para estadias mais curtas.

2. À medida que a data se aproxima (por exemplo, em cima da hora), geralmente recomendamos reduzir as restrições de estadia mínima para aceitar reservas mais curtas. Quando resta relativamente pouca demanda para gerar reservas, é melhor garantir essa "receita garantida" proveniente de uma reserva de curta duração, em vez de esperar por uma "receita potencial" proveniente de reservas mais longas que podem não se concretizar.

3. Em mercados onde muitas reservas de longa duração são feitas de última hora, você verá que as recomendações de última hora podem não diminuir tanto. Isso ocorre porque as recomendações levam em conta os padrões de reserva locais de propriedades semelhantes na região (mais detalhes abaixo).

4. Em mercados com baixa demanda geral, as recomendações tendem a sugerir restrições mais baixas de estadia mínima (aceite todas as reservas que conseguir).

5. Os meses de alta demanda podem ser recomendados nas sugestões sazonais para aumentar a estadia mínima.

Os dados sobre demanda por trás da nossa metodologia

Se você tem usado nossos Market Dashboards nos últimos anos, provavelmente já viu o tipo de análise detalhada dos padrões de reservas que desenvolvemos ao longo dos anos para mercados no mundo inteiro (a imagem abaixo mostra a demanda por duração da estadia para várias datas de hospedagem em um mercado de esqui nos EUA).

Quando você executa o algoritmo de recomendação de estadia mínima para qualquer propriedade, analisamos os padrões de demanda por duração da estadia e janela de reserva em várias épocas do ano para propriedades semelhantes perto da sua, a fim de sugerir a estadia mínima ideal.

Padrões de duração da estadia em um mercado de esqui de exemplo (Big Sky, Montana, EUA)

Dois modos: aluguel de curto prazo vs. médio prazo

Muitos dos nossos clientes (especialmente nas áreas urbanas) observam uma proporção significativamente maior de reservas de médio prazo em suas propriedades. A imagem abaixo mostra dados relativos a imóveis de dois quartos em Chicago (nossa sede!). Você verá que, em comparação com o mercado de esqui acima, Chicago apresenta uma área muito maior em cinza escuro (estadias de 15 noites ou mais).

Os padrões de duração da estadia em Chicago, Illinois, EUA (um exemplo de mercado urbano) mostram uma forte demanda por estadias de curta duração nos fins de semana, mas também uma grande proporção de estadias de médio prazo.

Criamos esses dois modos a partir da constatação de que muitos clientes preferem um em detrimento do outro por motivos operacionais.

• Se você selecionar "Preferência por reservas de curto prazo", removeremos as reservas de mais de 15 noites da demanda do mercado (e da oferta correspondente) e mostraremos recomendações em função disso.

• Se você selecionar "Preferência por reservas de médio prazo", levaremos em conta toda a demanda do mercado. Observe que, mesmo levando em conta toda a demanda, se não houver demanda suficiente no médio prazo, as recomendações ainda poderão permitir estadias curtas. As sugestões de médio prazo incluem a demanda por estadias superiores a 14 noites, mas, caso essa demanda não seja suficiente, as recomendações poderão ser ainda menores.

Configuração de estadia mínima recomendada pelo PriceLabs

Essa é uma opção que você pode definir nas configurações de estadia mínima. O PriceLabs aplica automaticamente o requisito de estadia mínima recomendado. Basta definir a estadia mínima mais curta e a estadia mais longa (opcional). Se a opção "Recomendação do PriceLabs" estiver selecionada, as recomendações serão atualizadas automaticamente a cada mês.

Existem três opções:

1. Recomendação do PriceLabs (aluguel de curto prazo)

2. Recomendação do PriceLabs (aluguel de médio prazo)

3. Recomendação do PriceLabs (várias unidades)

Estadia mínima mais curta e estadia mínima mais longa

• Estadia mínima mais curta: a estadia mínima mais curta que você admite, para garantir que nossas recomendações não fiquem abaixo do número mínimo de dias permitido por você.

• Estadia mínima mais longa: a estadia mínima mais longa que você admite, para garantir que nossas recomendações não ultrapassem o número máximo de dias permitido por você.

Revisar as configurações recomendadas de estadia

Esse recurso permite que você visualize a configuração de estadia mínima recomendada por mês.

Ajuste adaptativo baseado na ocupação

Se a taxa de ocupação da sua propriedade para os próximos 90 dias estiver abaixo da média do mercado, reduziremos a estadia mínima:

• Em 1 noite, se a ocupação estiver de 10% a 20% mais baixa que a do mercado.

• Em 2 noites, se a ocupação estiver mais de 20% inferior à do mercado.

Por exemplo, se sua recomendação de estadia mínima orientada pelo mercado for de 3 noites e a sua taxa de ocupação for 10% inferior à do mercado, a estadia mínima exigida seria de 2 noites.

Observações importantes

• O número mínimo de noites não ficará abaixo da estadia mínima mais curta permitida.

• Isso só aparece na dica de contexto; no resumo, mostramos apenas o número recomendado.
  

Ajustes sazonais

No caso de mercados altamente sazonais (como o mercado de esqui mencionado acima ou muitos mercados de praia), nossas recomendações anuais podem não ser adequadas para todos os padrões de demanda variáveis. Para levar isso em conta, também otimizamos o custo de oportunidade para a demanda de cada mês de forma separada, a fim de verificar se, para um determinado mês, as recomendações divergem das recomendações gerais.

Esses meses "excepcionais" são destacados nas nossas recomendações, e você pode criar requisitos especiais para eles com facilidade usando nossos perfis sazonais, lançados recentemente. Por exemplo, nas recomendações para um mercado em que dezembro é baixa temporada, você poderá ver que sugerimos reduzir a estadia mínima para esse mês.

Você também pode usar essas recomendações para criar seus perfis de estadia mínima e aplicá-los aos seus perfis sazonais. Para mais detalhes sobre esse processo, consulte nosso guia aqui.

Com que frequência você deve atualizar essas configurações

Embora os dados que coletamos sejam atualizados diariamente, as recomendações não mudam com tanta frequência (pois os padrões de reserva no longo prazo não mudam com tanta frequência). Você não precisa verificar as recomendações mais do que uma vez por mês. Se o seu imóvel estiver apresentando um desempenho inferior ao do mercado, pode ser útil ajustar as recomendações de estadia mínima e reduzir o requisito para melhorar o desempenho e juntar avaliações que possam ajudar no longo prazo.

Como sempre, em caso de dúvidas, sugestões e comentários, entre em contato com nossa equipe de suporte pelo e-mail support@pricelabs.co.