Como definir seu preço base
O que é o preço base?
Seu preço base é o valor médio cobrado por diária ao longo de todo o ano, e não seu preço de alta temporada ou seu preço mínimo. É a partir desse número único que o PriceLabs aplica ajustes de demanda, temporadas e condições de mercado ao calcular os preços das suas diárias. Todos os preços exibidos aos seus hóspedes são derivados desse valor.
Por que esta etapa é indispensável?
- É a base de toda a sua estratégia de preços: cada diária definida pelo PriceLabs é um ajuste percentual sobre o preço base. Se ele estiver incorreto, todos os preços ficarão incorretos.
- Indica o padrão da sua propriedade: uma acomodação de luxo de 2 quartos deve ter um preço base superior a uma acomodação simples de 2 quartos. Isso garante o posicionamento correto no mercado.
- Mantém sua competitividade: se for alto demais, você perde reservas em períodos de baixa demanda; se for baixo demais, você deixa de faturar quando a demanda dispara.
- O algoritmo aprende com ele: após 7 dias, o PriceLabs recomenda um preço base de acordo com o desempenho da sua propriedade. Por exemplo, se a sua propriedade estiver recebendo reservas mais rápido do que o mercado, o sistema sugerirá aumentar o preço base. Esse prazo pode levar de 14 a 21 dias se a propriedade for nova.
Sem um preço base, o PriceLabs não consegue gerar recomendações precisas para a sua propriedade. Defina esse valor antes de realizar qualquer outra configuração.
Como definir seu preço base?
Passo 1: Abra a ferramenta Ajuda com Preços Base
- Acesse o Painel de preços → Revisar preços e clique em "Quero ajuda com o preço base".
Passo 2: Escolha seu método inicial
- Escolha a opção correspondente à sua situação
- O preço orientado pelo mercado é o melhor ponto de partida para a maioria dos usuários. O PriceLabs pode solicitar o ID do anúncio no Airbnb, a taxa de limpeza e o markup do PMS: informe esses dados para obter o resultado mais preciso possível.
Passo 3: defina o preço base
Se você estiver usando o preço orientado pelo mercado
- Clique em Ajustar com base no mercado.
- Clique em Ajustar parâmetros
- Insira sua taxa de limpeza e o markup do PMS (se necessário)
O PriceLabs precisa desses dados para comparar o preço total para o hóspede (diária + limpeza) com o dos concorrentes, e não apenas o valor isolado da diária. - Refine seu grupo concorrente para conferir o preço base orientado pelo mercado (opcional)
Três filtros definem com quais propriedades o PriceLabs compara seu anúncio. Os valores padrão geralmente funcionam bem: - Categoria da propriedade: Econômica, Intermediária ou Sofisticada.
- Se não tiver certeza, você pode manter a opção padrão selecionada.
- Contagem de quartos: o padrão é a sua contagem atual. Esse número se expande automaticamente em ±1 se menos de 50 propriedades forem encontradas. O ideal é ter pelo menos 30 propriedades no seu grupo concorrente.
- Nota: se você tiver uma propriedade do tipo hotel, em vez da contagem de quartos, poderá definir o tipo de propriedade e aplicar filtros.
- URL da sua propriedade no Airbnb: isso permite analisar avaliações, comodidades, taxas e outros parâmetros para recomendar o preço base mais preciso para a sua propriedade.
Clique em Editar URL e depois em Adicionar manualmente.
Cole o ID do anúncio no Airbnb ou a URL do Airbnb.
Clique em Verificar propriedade.
Após a verificação bem-sucedida, clique no botão Salvar alterações no topo da seção de atualização do ID do Airbnb (como mostra a captura de tela).
- Mapa do mercado: este é um recurso avançado, recomendado apenas para especialistas de mercado.
- Mostra todas as propriedades do grupo concorrente. Sua propriedade é indicada pelo ícone quadrado. Passe o mouse sobre qualquer propriedade para ver o preço médio, o número de quartos e o ID do anúncio. Você pode desenhar uma área personalizada para delimitar a região geográfica.
- Depois de salvar qualquer uma dessas alterações, clique em Salvar parâmetros no rodapé da página.
Se você já usa o PriceLabs e quer atualizar seu preço base com o preço base recomendado
- Basta aceitar para aplicar o preço base recomendado
- Você também pode conferir a justificativa da recomendação em Como esse preço foi calculado?
Passo 4: confira os preços futuros e analise os dados do mercado
Marque a opção Mostrar dados do mercado e clique na seção Preços futuros, na parte inferior, que indica como o seu preço está posicionado no mercado local.
Antes de confirmar, analise o gráfico: ele exibe a projeção de preços diários ou preços médios mensais ao longo do ano para avaliar se o preço base faz sentido para as altas e baixas temporadas.
Passo 5: responda às sugestões e revise com frequência
O PriceLabs monitora seu preço base continuamente. Se identificar uma diferença superior a 7% em relação à recomendação, você receberá uma sugestão de preço base.
As sugestões nunca são aplicadas automaticamente: você sempre escolhe aceitar ou recusar. Clique em "Ver recomendação na ferramenta Ajuda com Preços Base" para analisar os motivos primeiro.
No início, revise a cada duas semanas; depois que estiver estável, faça a revisão a cada alguns meses. O histórico completo de preços (mínimo, base e máximo) fica no lado direito da página Calendário.
O que não fazer?
- Não faça alterações bruscas
Faça ajustes graduais de 5% a 10% e aguarde de 1 a 2 semanas entre as mudanças. - Se definir um preço base personalizado, não inclua impostos no valor
Os impostos são adicionados pela plataforma sobre o valor da diária. Incluí-los inflaciona seu preço e distorce as comparações de percentil. - Se definir um preço base personalizado, não ignore as comissões das plataformas
No modelo de taxa exclusiva do anfitrião, você arca com a comissão de 15% do Airbnb; no modelo de taxa dividida, você arca com 3%. Caso tenha aplicado um markup de PMS para cobrir os custos dos canais de reserva, certifique-se de excluí-los do preço base. - Não deixe de definir um preço mínimo
Sem limites de proteção, os ajustes dinâmicos podem reduzir sua diária a níveis abaixo do esperado. Sempre configure um preço mínimo junto com o preço base. - Evite a armadilha da alta temporadaSeu preço base deve refletir a média anual. Definir um valor próximo às tarifas de pico aumentará todos os preços em excesso, pois o PriceLabs já aplica os ajustes de sazonalidade automaticamente.
Como o preço base é calculado?
Preço orientado pelo mercado: como o modelo funciona
O PriceLabs começa com um preço inicial, que corresponde ao preço médio das propriedades comparáveis na região, incluindo a taxa de limpeza. Em seguida, aplica ajustes positivos ou negativos com base na comparação da sua propriedade com a média do mercado local.
- Desempenho superior ao mercado → ajuste positivo.
- Desempenho inferior → ajuste negativo.
O nível de impacto define quanto cada fator altera o preço final.
Para analisar os fatores, clique em Por que este preço?
Impacto de um subfator: cada subfator tem um nível de impacto predeterminado: Alto, Médio ou Baixo. Esse nível define quanto o ajuste do modelo (positivo ou negativo) afetará seu preço base.
Ícone de informações: passe o mouse sobre o ícone (i) ao lado de qualquer subfator na ferramenta para ver exatamente como ele afeta seu preço específico.
Como o preço base recomendado é gerado?
Após 7 dias (ou 14 a 21 dias para propriedades novas) de sincronização consistente com o mesmo preço base, o PriceLabs gera uma recomendação personalizada com base no desempenho da sua propriedade em relação ao mercado. O sistema analisa uma janela de 60 dias, atribuindo maior peso aos dados mais recentes. As recomendações são atualizadas semanalmente e são válidas por 7 dias; por isso, há sempre um breve intervalo até que as alterações recentes sejam totalmente refletidas.
Datas bloqueadas: na maioria das integrações, as datas bloqueadas são contabilizadas como reservadas no cálculo da taxa de ocupação. Bloqueios em excesso tornam a comparação imprecisa, e as recomendações são pausadas até que esses bloqueios sejam removidos.
Abaixo do preço base recomendado, pirâmides verdes apontando para cima (1 a 3) indicam sugestões de aumento; pirâmides vermelhas apontando para baixo indicam reduções.
Pontuação percentil vs. classificação percentil
O mesmo valor monetário pode indicar coisas diferentes de acordo com o modo utilizado:
- Pontuação percentil (orientado pelo mercado): uma referência de mercado. Se 250 USD correspondem ao 75º percentil, significa que 250 USD separam as 25% propriedades mais caras das 75% mais em conta.
- Classificação percentil (personalizado): uma classificação relativa. Se 250 USD estiverem no 75º percentil de classificação, seu preço é superior ao de 75% das propriedades, mas inferior ao das 25% mais caras.
O modo orientado pelo mercado sempre exibe as marcas do 25º, 50º e 75º percentis. Já os modos recomendado e personalizado indicam o percentil exato em que o valor selecionado se encontra.
Como o grupo concorrente é formado?
Seu grupo concorrente inclui apenas propriedades que atendem a todos estes critérios:
Critério | Regra |
Procure manter pelo menos 30 propriedades no seu grupo concorrente. Se necessário, amplie as faixas de quartos ou aumente a área delimitada no mapa.
Perguntas frequentes
Com que frequência devo alterar meu preço base?
- Seu preço base deve ser uma média estável para o ano todo, já que as oscilações sazonais são gerenciadas automaticamente. Quando fizer alterações, use ajustes de 5% a 10% e aguarde de 2 a 3 semanas entre as mudanças. Você receberá uma notificação de sugestão sempre que uma alteração for recomendada.
O sistema indica "baixa ocupação histórica", mas minha taxa de ocupação parece boa: por quê?
- As recomendações avaliam uma tendência de 30 dias dentro dos últimos 60 dias, e não apenas o momento atual. Elas são atualizadas semanalmente e são válidas por 7 dias; por isso, melhorias recentes levam algum tempo para aparecer por completo.
Por que meu preço base recomendado não muda?
- Se a sua taxa de ocupação estiver estável e alinhada ao mercado, o algoritmo entende que não são necessárias alterações. Esse é o resultado esperado: significa que o seu preço está bem calibrado.
Por que a recomendação sempre reflete o preço que defini manualmente?
- Quando você altera o preço base manualmente, o algoritmo reforça esse valor enquanto coleta novos dados. Alterações frequentes impedem uma recalibração adequada. Mantenha o preço estável por 2 a 3 semanas após qualquer ajuste.
O preço base recomendado parece muito fora da realidade. O que devo fazer?
- Recomece definindo um preço orientado pelo mercado ou personalizado. Após 2 a 3 semanas, o algoritmo se recalibrará a partir desse novo ponto de partida e gerará uma recomendação mais precisa.
Quando receberei um preço base recomendado pela primeira vez?
- Após 14 a 21 dias de sincronização consistente de preços. Se o campo estiver em branco após uma alteração recente do preço base, aguarde alguns dias para que o sistema se recalibre.
Onde posso ver o histórico do meu preço base?
- Seus preços mínimo, base e máximo anteriores ficam no lado direito da página Calendário.
Como definir um preço base diferente apenas para datas específicas?
- Use a opção de substituição manual para datas específicas nas configurações de preços. Entre em contato com support@pricelabs.co se não encontrar essa opção na sua conta.