O que é o preço base?

Seu preço base é o valor médio que você cobraria por diária ao longo de todo o ano. Não é o preço de alta temporada, nem o preço mínimo. É o valor único que o PriceLabs usa para aplicar ajustes de demanda, sazonalidade e mercado no cálculo do preço das suas diárias. Todos os preços que seus hóspedes veem são derivados desse valor.

Por que esse passo é imprescindível?

• É a base de todos os seus preços. Cada valor de diária definido pelo PriceLabs representa um ajuste percentual sobre o preço base. Se o preço base não estiver bem definido, todos os preços serão prejudicados.

• Indica a qualidade da sua propriedade. Um apartamento de luxo de dois quartos deve ter um preço base mais alto do que um apartamento básico de dois quartos. Assim, você se posiciona corretamente no mercado.

• Garante sua competitividade. Se o preço base for alto demais, você perde reservas nos períodos de baixa demanda. Se for baixo demais, você perde dinheiro quando a demanda dispara.

• O algoritmo aprende com ele. Depois de 7 dias, o PriceLabs recomenda um preço base baseado no desempenho da sua propriedade. Por exemplo, se sua acomodação estiver sendo reservada mais rapidamente do que a média do mercado, o sistema sugerirá aumentar seu preço base. Isso também pode levar de 14 a 21 dias, caso se trate de uma propriedade recém-anunciada.

Sem um preço base, o PriceLabs não consegue gerar recomendações precisas para sua propriedade. Defina esse valor antes qualquer outra configuração.

Como definir seu preço base

Passo 1: Abra a ferramenta Ajuda com Preços Base

• Acesse o Painel de Preços → Revisar Preços e clique em "Quero ajuda com o preço base". 
  

Passo 2: Escolha um método inicial

• Escolha a opção que melhor se encaixe na sua situação.

• A opção "Orientado pelo mercado" é o melhor ponto de partida para a maioria dos usuários. O PriceLabs pode solicitar o ID da sua propriedade no Airbnb, a taxa de limpeza e o markup do PMS. Forneça essas informações para obter resultados mais precisos.

Passo 3: Defina o preço base

Se estiver usando o preço orientado pelo mercado 

1. Clique em Ajustar com base no mercado.
   
2. Clique em Ajustar parâmetros.
   

1. Insira sua taxa de limpeza e o markup do PMS (se necessário)
   

O PriceLabs precisa desses dados para comparar o preço total para hóspedes (diária + limpeza) com o dos concorrentes, e não apenas o valor isolado da diária.

b. Refine seu grupo de comparação para verificar o preço base orientado pelo mercado (opcional)

Três filtros determinam quais propriedades o PriceLabs usa na comparação. As configurações padrão costumam funcionar bem:

• Categoria de propriedade: econômica, intermediária ou sofisticada. 
  

• Se não tiver certeza, pode deixar a opção padrão selecionada.

• Número de quartos: o valor padrão é o número que você indicou. Ele será ajustado automaticamente em ±1 se houver menos de 50 resultados correspondentes. Procure incluir pelo menos 30 propriedades no seu grupo concorrente.
  

• URL da sua propriedade no Airbnb — Isso possibilita analisar avaliações, comodidades, taxas e demais parâmetros para recomendar o Preço Base mais exato para sua propriedade.

1. Clique em Editar URL e depois em Adicionar manualmente.
   
2. Insira o ID da sua propriedade no Airbnb ou a URL do Airbnb.
3. Clique em Verificar propriedade.
   
   
4. Após a verificação bem-sucedida, clique no botão Salvar Alterações no topo da seção de Atualização do ID do Airbnb (como mostra a captura de tela).
   

• Mapa do mercado: esse é um recurso avançado, recomendado apenas para especialistas do mercado.
  

• Mostra todas as propriedades do grupo concorrente. Sua propriedade é o ícone quadrado. Passe o mouse sobre qualquer propriedade para ver o preço médio, o número de quartos e o ID da propriedade. Você pode desenhar uma área personalizada para restringir os limites geográficos.

• Após salvar as alterações, clique em Salvar parâmetros na parte inferior da página.

Se você já usa o PriceLabs e quer atualizar seu preço base usando o preço base recomendado 

• Basta clicar em Aceitar para aplicar o preço base recomendado
  

• Você também pode ver o motivo da recomendação na seção Como esse preço foi calculado?. 

Passo 4: Confira os preços futuros e revise os Dados de mercado

Selecione Exibir dados do mercado e clique na seção Preços futuros na parte inferior da página, que mostra o posicionamento do seu preço no mercado local. 

Antes de confirmar, revise o gráfico. Ele mostra a projeção das diárias ou da média mensal de preços ao longo do ano para que você possa conferir se seu preço base faz sentido para as épocas de alta e baixa temporada.

Passo 5: Consulte e responda às sugestões regularmente

O PriceLabs monitora seu preço base continuamente. Se for detectada uma diferença superior a 7% em relação à recomendação, você receberá uma sugestão de preço base.

As sugestões nunca são aplicadas automaticamente, devendo sempre ser aceitas ou recusadas por você. Antes de decidir, clique em “Ver recomendação na ferramenta Ajuda com Preços Base” para ver a lógica por trás da recomendação.

No início, reavalie esse valor a cada duas semanas; depois, quando a situação estiver estabilizada, a cada poucos meses. O histórico completo de preços (mínimo, base e máximo) fica no lado direito da página Calendário.

O que não fazer?

• Não dê saltos muito grandes
  Faça ajustes graduais de 5 a 10% e espere de 1 a 2 semanas entre cada alteração. 

• Se for definir um preço base personalizado, não inclua impostos nesse valor
  Os impostos são adicionados pela plataforma. Incluí-los inflaciona seu preço e prejudica a precisão da comparação de percentis.

• Se for definir um preço base personalizado, não se esqueça das taxas de comissão da plataforma
  No modelo de taxa paga unicamente pelo anfitrião, você arca com a comissão de 15% do Airbnb; no modelo de taxa dividida, você arca com 3%. Se você adicionou um markup do PMS para cobrir os custos do site de reservas, certifique-se de excluí-los do seu preço base.

• Não se esqueça de definir um preço mínimo
  Sem medidas de proteção, os ajustes dinâmicos podem fazer com que o valor da sua diária caia inesperadamente. Sempre defina um preço mínimo junto com o preço base.

• Evite a armadilha da alta temporada

Seu preço base deve refletir sua média anual. Definir um valor próximo aos valores da alta temporada fará com que todos os preços fiquem muito altos, já que o PriceLabs já leva em conta a sazonalidade.

Como o preço base é calculado?

Preço orientado pelo mercado: como funciona o modelo

O PriceLabs começa com um preço inicial: o preço médio de propriedades semelhantes na região, incluindo as taxas de limpeza. Em seguida, ele aplica ajustes positivos ou negativos com base na comparação da sua propriedade com a média do mercado local.

• Desempenho superior ao do mercado → reajuste positivo.

• Desempenho inferior ao do mercado → reajuste negativo.

O nível de impacto determina o quanto cada fator influencia o preço final.

Para revisar os fatores, clique em Por que esse preço?

Impacto de um subfator: Cada subfator possui um nível de impacto predeterminado: alto, médio ou baixo. Esse nível determina em que medida o ajuste do modelo (positivo ou negativo) afetará seu preço base.

Ícone de informações: Passe o mouse sobre o ícone (i) ao lado de qualquer subfator na ferramenta para ver exatamente como ele está afetando seu preço específico.

Como é calculado o preço base recomendado?

Depois de 7 dias (ou 14 a 21 dias no caso de propriedades recém-anunciadas) de sincronização regular de preços com o mesmo preço base, o PriceLabs gera uma recomendação personalizada com base no desempenho da sua propriedade em relação ao mercado. Ele analisa uma janela de 60 dias, atribuindo maior peso aos dados mais recentes. As recomendações são atualizadas semanalmente e permanecem válidas por 7 dias: sempre há um pequeno intervalo até que as alterações recentes entrem totalmente em vigor.

Datas bloqueadas: Na maioria das integrações, as datas bloqueadas são consideradas como reservadas no cálculo da ocupação. Um número excessivo de datas bloqueadas torna a comparação pouco confiável, e as recomendações ficam pausadas até que não haja tantos bloqueios.

Abaixo do preço base recomendado, triângulos verdes virados para cima (1 a 3) indicam aumentos sugeridos, enquanto triângulos vermelhas voltados para baixo (1 a 3) indicam reduções.

Pontuação percentil vs. Classificação percentil

O mesmo valor em dinheiro pode ter significados diferentes, dependendo do modo que você estiver usando:

• Pontuação percentil (orientada pelo mercado): um índice de referência do mercado. Se R$ 250 corresponde ao percentil 75, isso significa que o valor de R$ 250 separa os 25% das propriedades com os preços mais altos dos 75% com os preços mais baixos.

• Classificação percentual (personalizada): uma classificação relativa. Se R$ 250 corresponde ao percentil 75, seu preço é superior ao de 75% das propriedades, mas inferior ao das 25% mais caras.

No modo "Orientado pelo mercado", sempre são exibidos os marcadores dos percentis 25, 50 e 75. Nos modos "Recomendado" e "Personalizado", é exibido o percentil exato em que o preço escolhido se enquadra.

Como é definido o grupo concorrente?

Seu grupo concorrente inclui apenas propriedades que satisfaçam todos estes critérios:

Procure incluir pelo menos 30 propriedades no seu grupo concorrente. Escolha categorias de quartos mais flexíveis ou amplie a área do mapa, se necessário.

Perguntas frequentes

Com que frequência devo alterar meu preço base?

• Seu preço base deve se manter como uma média estável ao longo do ano; os ajustes em função de flutuações sazonais são aplicados automaticamente. Se for modificar esse preço, faça ajustes graduais de 5 a 10% e espere de 2 a 3 semanas entre cada alteração. Você receberá uma sugestão de preço caso uma mudança seja recomendada.

Na plataforma diz "baixa ocupação histórica", mas minha ocupação parece normal. O que pode ser?

• As recomendações levam em conta a tendência durante 30 dias ao longo dos últimos 60 dias, e não apenas o panorama de hoje. As atualizações são feitas semanalmente e têm validade de 7 dias, por isso as melhorias recentes demoram um pouco para aparecerem por completo.

Por que meu preço base recomendado não está mudando?

• Se sua taxa de ocupação estiver estável e alinhada com a do mercado, o algoritmo conclui que não é necessária nenhuma alteração. Esse é o resultado esperado: significa que seu preço está bem calibrado.

Por que a recomendação sempre coincide com o preço que eu defini manualmente?

• Quando você altera seu preço base manualmente, o algoritmo reforça esse preço enquanto coleta novos dados. Mudanças frequentes impedem uma recalibração adequada. Mantenha o preço estável por 2 a 3 semanas após qualquer alteração.

O preço base recomendado parece nada a ver. O que eu faço?

• Comece do zero com um preço personalizado ou orientado pelo mercado. Depois d 2 a 3 semanas, o algoritmo se recalibra a partir desse novo ponto de partida e gera uma recomendação mais precisa.

Quando vou receber meu primeiro preço base recomendado?

• Depois de 14 a 21 dias de sincronização regular de preços. Se o valor estiver em branco após uma alteração recente no preço base, aguarde alguns dias para que o sistema se atualize.

Onde posso ver o histórico dos meus preços base?

• Os preços mínimos, base e máximos anteriores aparecem no lado direito da página Calendário.

Como faço para definir um preço base diferente apenas para datas específicas?

• Use uma substituição manual para datas específicas nas configurações de preços. Se não encontrar essa opção na sua conta, entre em contato com support@pricelabs.co
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