最終更新日：2026年9月14日
概要
Airbnbでは、2026年9月15日から、すべてのホストを対象に固定型の料金体系へ移行します（EEA（欧州経済領域）およびスイスでは2026年10月13日から）。詳しくは、こちらのお知らせをご覧ください。この変更により、Airbnbのサービス料体系はVrboやBooking.comなど、他のOTA（オンライン旅行代理店）と同様の仕組みになります。
現在、分割負担型となっている大多数のホストは、受取額をこれまでと同じ水準に保つため、1泊あたりの料金を約15%引き上げることになります。
PriceLabsユーザーへの影響
今回の変更による影響は、価格設定とベンチマーキングの2つに分けられます。ご利用の設定に応じて、以下から該当する項目をご確認ください。
ケース1：PMS（物件管理システム）／サイトコントローラー経由でPriceLabsを接続している場合
価格設定
対応は必要ありません。 Airbnbが2025年10月に、外部システムを連携しているホストを対象に、固定型の手数料体系へ変更したことに伴い、すでに固定型の手数料体系が適用されています。
市場ベンチマーキングの変更
これまで、当社の市場価格、平均客室単価（ADR）、売上、RevPAR（販売可能客室1室あたりの売上）には、ゲストが支払うサービス料（Airbnbの手数料）は含まれておらず、1泊料金のみが反映されていました。2026年9月15日から、ゲストが支払うサービス料が1泊あたりの料金に含まれるようになるため、過去の予約データと料金にも、その当時のサービス料を含めて反映します。
この変更が必要なのは、今後の料金と過去の料金ではゲストが支払うサービス料の扱いが異なるため、掲載価格、ADR、売上、RevPARを前年同期（YOY）で比較すると、公平な比較ができなくなるからです。 今後はゲストが支払うサービス料が1泊料金に含まれますが、過去の予約では1泊料金とは別に加算されていました。この変更を行わないと、実際にはゲストが支払うサービス料が料金に含まれるようになっただけなのに、市場のADRが上昇したように見えてしまいます。なお、清掃料金やリネン料金など、その他の固定料金は引き続き除外されます。
ご利用への影響： 市場データにはOTAの手数料が含まれるようになりますが、ご自身の売上データには含まれていない場合があります。ポートフォリオ分析やレポートビルダーで条件を揃えて比較するには、OTAの手数料を含めた金額を基準にするよう、売上の定義を変更できます。 設定方法はこちら 影響を受けるサービス
ダイナミックプライシング： 近隣データ、価格ダッシュボード／マルチカレンダーのパフォーマンス指標、ポートフォリオ分析、レポートビルダー
市場調査： マーケットダッシュボード、レベニューエスティメーターPro、レベニューエスティメーターAPI／ウィジェット
ケース2：AirbnbにPriceLabsを直接接続している場合
価格設定
受取額をこれまでと同じ水準に保つため、価格を15%引き上げます。 PriceLabs内で数回クリックするだけで価格を変更できる移行ツールをご用意しています。
市場ベンチマーキングの変更
これまで、当社の市場価格、ADR、売上、RevPARには、ゲストが支払うサービス料（Airbnbの手数料）は含まれておらず、1泊料金のみが反映されていました。2026年9月15日から、ゲストが支払うサービス料が1泊あたりの料金に含まれるようになるため、過去の予約データと料金にも、その当時のサービス料を含めて反映します。
この変更が必要なのは、今後の料金と過去の料金ではゲストが支払うサービス料の扱いが異なるため、掲載価格、ADR、売上、RevPARを前年同期（YOY）で比較すると、公平な比較ができなくなるからです。 今後はゲストが支払うサービス料が1泊料金に含まれますが、過去の予約では1泊料金とは別に加算されていました。この変更を行わない場合、実際にはゲストが支払うサービス料が料金に含まれるようになっただけなのに、市場のADRが上昇したように見えてしまいます。なお、清掃料金やリネン料金など、その他の固定料金は引き続き除外されます。
影響を受けるサービス
ダイナミックプライシング： 近隣データ、価格ダッシュボード／マルチカレンダーのパフォーマンス指標、ポートフォリオ分析、レポートビルダー
市場調査： マーケットダッシュボード、レベニューエスティメーターPro、レベニューエスティメーターAPI／ウィジェット
過去の予約データのベンチマーキング方法の変更
受取額を維持するために1泊料金を約15%引き上げると、その影響で売上が実際以上に増えたように見えてしまいます。 過去と現在の数値を正しく比較できるよう、分割型の手数料体系だった時期の予約について、売上の計算式を更新しました（予約時点ですでに固定型の手数料体系だった場合は、この変更の影響を受けません）。詳しくは以下をご覧ください。
変更内容
ゲストサービス料とは、分割型の手数料体系において、Airbnbがゲストに直接請求していたサービス料のことです。この料金は、ホストの受取額には一切含まれていませんでした。このゲストサービス料を客室売上に加えることで、分割型の手数料体系での予約と固定型の手数料体系での予約を同じ基準で比較できるようになり、過去と現在の数値を揃えて比較できるようになります。
例
| |
| 100米ドル |
ホストサービス料 | 3米ドル |
ゲストサービス料 | 15米ドル |
ホストの実際の受取額 | 97米ドル |
計上される客室売上（変更後の計算式） | ~115米ドル (調整後の客室売上 + ゲストサービス料) |
115米ドルは、同じ条件の固定型の手数料体系での予約と同じ金額になります。これは売上の計算方法を調整するだけで、実際の受取額が変わるわけではありません。
今後の予約に影響しますか？
いいえ。対象となるのは、分割型の手数料体系での予約のみです。固定型の手数料体系では、ゲストサービス料は別途発生しないため、計算式は現在と同じ「調整後の客室売上＋追加人数料金」になります。
すでに売上の計算式をカスタマイズしている場合はどうなりますか？
アカウント設定で客室売上の計算式をカスタマイズしている場合、今回の変更は適用されず、現在の設定も変更されません。必要に応じて、同じように過去のデータを揃えるための調整をいつでもご自身で行うことができます。
売上の計算方法を変更できますか？
はい。アカウント設定の「売上計算式ビルダー」で、客室売上の計算式をいつでも確認・変更できます。