Qu’est-ce que le prix de base ?

Votre prix de base est le tarif moyen par nuitée que vous pourriez facturer toute l’année ; ce n’est ni votre prix maximal ni votre prix plancher. Il s’agit du chiffre auquel PriceLabs applique des ajustements qui tiennent compte de la demande, des saisons et des conditions du marché pour calculer vos tarifs journaliers. Chaque prix qui s’affiche pour vos voyageurs découle de ce chiffre.

Pourquoi ce prix constitue-t-il une étape incontournable ?

●      Toute votre tarification repose sur ce prix : chacun des prix que PriceLabs définit pour une nuitée correspond à votre prix de base avec un pourcentage d’ajustement. Si ce prix n’est pas correctement défini, ce sont tous vos prix qui seront inadaptés.

●      Il reflète la qualité de votre annonce : un hébergement de luxe avec 2 lits doit avoir un prix de base plus élevé qu’un hébergement de 2 lits basique. Vous vous positionnez ainsi correctement sur le marché.

●      Il maintient votre compétitivité : un prix trop élevé vous fera passer à côté de réservations pendant les périodes calmes. Un prix trop bas vous fera perdre de l’argent lorsque la demande est forte.

●      L’algorithme apprend au fil du temps : au bout de 7 jours, PriceLabs recommande un prix de base en fonction de la performance de votre annonce. Par exemple, si les réservations de votre hébergement s’effectuent plus rapidement que celles du marché, il vous suggérera d’augmenter votre prix de base. S’il s’agit d'une nouvelle annonce, le processus prendra entre 14 et 21 jours.

Sans prix de base, PriceLabs ne peut pas proposer de recommandations précises pour votre annonce. Ce prix doit être configuré avant tout le reste.

Comment fixer votre prix de base ?

Étape 1 : ouvrez l’outil d’Aide au prix de base

●      Rendez-vous dans Tableau de bord des prix → Réviser vos prix et cliquez sur Aidez-moi à choisir un prix de base.

Étape 2 : choisissez votre méthode pour commencer

●      Choisissez l’option qui correspond à votre situation.

●      Un prix fondé sur le marché représente le meilleur point de départ pour la plupart des utilisateurs. PriceLabs peut vous demander l’identifiant Airbnb de votre annonce, vos frais de ménage et vos markups de PMS ; ces informations améliorent la fiabilité du résultat.

Étape 3 : définissez votre prix de base

Si vous appliquez un prix fondé sur le marché :

1. Cliquez sur Ajuster en fonction du marché.
   
   
   
2. Cliquez sur Ajuster les paramètres.
   

1. Entrez vos frais de ménage et votre markup de PMS (le cas échéant)
   
   PriceLabs a besoin de ces informations pour comparer votre prix total voyageurs (nuitée + ménage) à celui de vos concurrents, et non uniquement votre tarif à la nuitée.
   
   
   
2. Affinez votre groupe de comparaison pour le contrôle du prix de base fondé sur le marché (facultatif)
   
   Trois filtres contrôlent les annonces avec lesquelles PriceLabs vous compare. Les paramètres par défaut sont généralement adaptés :

●      Catégorie de propriété : économique, milieu de gamme ou haut de gamme.

○      Si vous avez un doute, vous pouvez laisser le paramètre par défaut.

●      Nombre de chambres : votre nombre de chambres par défaut. Ajustement automatique de ± 1 chambre si moins de 50 annonces correspondent aux critères. Visez au moins 30 annonces dans votre ensemble de concurrents.

●      URL de votre annonce Airbnb : cette URL nous permet d’examiner les avis, les équipements, les frais et d’autres paramètres afin de recommander le prix de base le plus pertinent pour votre annonce.

○      Cliquez sur Modifier l’URL, puis Ajouter manuellement.

○      Collez l’identifiant ou l’URL de votre annonce Airbnb.

○      Cliquez sur Vérifier l’annonce.

○      Une fois la vérification effectuée, cliquez sur le bouton Sauvegarder les modifications qui se trouve en haut de la section de mise à jour de votre identifiant Airbnb (voir la capture d’écran).

●      Carte du marché : cette fonctionnalité avancée s’adresse uniquement aux experts du marché.

○      Affiche toutes les annonces de votre ensemble de concurrents. L’icône carrée représente votre annonce. Passez votre souris sur une annonce pour afficher son prix moyen, le nombre de chambres et son identifiant d’annonce. Vous pouvez dessiner une zone personnalisée pour restreindre les limites géographiques.

●      Une fois les changements sauvegardés, cliquez sur Enregistrer les paramètres au bas de la page.

Si vous utilisez PriceLabs depuis un moment et souhaitez mettre à jour votre prix de base à l’aide du prix de base recommandé :

●      Il vous suffit d’accepter le prix de base recommandé.

●      Vous pouvez également vérifier ce qui motive la recommandation dans Comment ce prix a-t-il été calculé ?

Étape 4 : vérifiez les prix futurs et examinez les données du marché

Cochez Afficher les données du marché et cliquez sur la section Prix futurs qui se trouve en bas et qui vous indique où se situe votre prix sur le marché local.

Avant de confirmer, examinez le graphique : il vous montre des projections de prix journaliers ou de prix mensuels moyens sur l’année afin que vous puissiez rapidement contrôler votre prix de base pour les hautes et basses saisons.

Étape 5 : suivez les conseils et révisez votre prix régulièrement

PriceLabs suit votre prix de base en continu. Lorsqu’un écart de plus de 7 % avec le tarif recommandé est détecté, vous recevez un conseil sur le prix de base.

Les conseils ne s’appliquent jamais automatiquement ; vous devez toujours choisir de les accepter ou de les ignorer. Cliquez d’abord sur Voir la recommandation dans l'outil d'aide au prix de base pour connaître les raisons.

Commencez par révisez votre prix toutes les deux semaines, puis plusieurs fois par an une fois que vous avez atteint une certaine stabilité. Vous trouverez votre historique de prix complet (minimum, base et maximum) sur le côté droit de la page du calendrier.

Ce qu’il ne faut pas faire

●      Évitez les grands écarts de prix
Ajustez votre prix de 5 à 10 % et attendez 1 à 2 semaines avant de le modifier de nouveau.

●      Si vous fixez un prix de base personnalisé, n’incluez pas les taxes
Les taxes sont ajoutées à votre prix par la plateforme. Si vous les incluez, vous gonflez votre tarif et les comparaisons entre percentiles deviennent erronées.

●      Si vous fixez un prix de base personnalisé, tenez compte de la commission de la plateforme
Avec le modèle tarifaire des frais réglés uniquement par l’hôte, la commission d’Airbnb est de 15 % ; avec le modèle des frais partagés, la commission est de 3 %. En cas d’ajout d’un markup de PMS pour couvrir les coûts de la plateforme, assurez-vous de ne pas inclure ces derniers dans votre prix de base.

●      N’oubliez pas de définir un prix minimum
Sans garde-fou, les ajustements dynamiques peuvent faire baisser votre tarif à la nuitée à des niveaux inattendus. Accompagnez toujours votre prix de base d’un prix minimum.

●      Évitez le piège de la haute saison

Votre prix de base doit refléter votre prix moyen annuel. Si vous le définissez trop proche de vos tarifs de haute saison, tous les prix seront tirés vers le haut, PriceLabs ajustant déjà les prix en fonction des saisons.

Comment le prix de base est-il calculé ?

Prix fondé sur le marché : comment fonctionne le modèle

PriceLabs commence par un prix de départ : le prix moyen des annonces comparables des environs, frais de ménage inclus. Des ajustements positifs ou négatifs sont ensuite appliqués en fonction de la façon dont votre annonce se positionne par rapport à la moyenne du marché local.

●      Performance supérieure à celle du marché → ajustement positif

●      Performance inférieure → ajustement négatif.

Le niveau d’impact détermine à quel point chaque facteur fait varier votre prix final.

Pour examiner les facteurs, cliquez sur Pourquoi ce prix ?

Impact d’un sous-facteur : chaque sous-facteur a un niveau d’impact préétabli : élevé, moyen ou faible. Ce niveau détermine à quel point l’ajustement du modèle (positif ou négatif) affectera votre prix de base.

Icône info : survolez l’icône (i) qui se trouve à côté d’un sous-facteur dans l’outil pour savoir exactement en quoi celui-ci affecte votre prix.

Comment le prix de base recommandé est-il généré ?

Au bout de 7 jours (ou 14 à 21 jours pour les nouvelles annonces) de synchronisation régulière du prix avec le même prix de base, PriceLabs génère une recommandation personnalisée en fonction de la performance de votre annonce par rapport au marché. L’outil analyse une fenêtre de 60 jours en accordant davantage d’importance aux données récentes. Les recommandations sont actualisées chaque semaine et sont valables pendant 7 jours, avec toujours un léger décalage avant que des changements récents soient pleinement pris en compte.

Dates bloquées : pour la plupart des intégrations, les dates bloquées sont considérées comme réservées lors du calcul de l’occupation. Un trop grand nombre de dates bloquées rendant la comparaison peu fiable, les recommandations sont dans ce cas interrompues jusqu’à ce que les dates se débloquent.

En dessous du prix de base recommandé, des pyramides vertes vers le haut (1 à 3) indiquent qu’une hausse est suggérée, tandis que des pyramides rouges vers le bas indiquent une baisse.

Score percentile et rang percentile

Le même montant en euros peut s’interpréter différemment selon le mode que vous utilisez :

●      Le score percentile (fondé sur le marché) : un point de repère du marché. Si le 75^e percentile est de 250 €, cela signifie que 250 € séparent les 25 % du top des annonces des 75 % restants.

●      Rang percentile (personnalisé) : un classement relatif. Si le 75^e percentile est de 250 €, votre prix est plus élevé que 75 % des annonces et moins élevé que les 25 % du top.

Un prix fondé sur le marché affiche toujours les marqueurs des 25^e, 50^e et 75^e percentiles. Les modes Recommandé et Personnalisé indiquent le percentile exact auquel le prix que vous avez sélectionné correspond.

Comment l’ensemble de concurrents est-il créé ?

Votre ensemble de concurrents inclut des annonces répondant à tous les critères suivants :

Visez au moins 30 annonces dans votre ensemble de concurrents.
 Élargissez les catégories de chambres ou la zone de la carte si nécessaire.

Foire aux questions

À quelle fréquence dois-je modifier mon prix de base ?

●      Votre prix de base doit être une moyenne stable sur l’année ; les fluctuations saisonnières sont gérées automatiquement. Lorsque vous ajustez votre prix, faites-le varier de 5 à 10 % et attendez 2 à 3 semaines avant de le modifier de nouveau. Vous recevrez une notification de conseil si un changement est recommandé.

On m’indique une « faible occupation historique », mais mon occupation semble correcte. Pourquoi ?

●      Les recommandations tiennent compte de la tendance à 30 jours au cours des 60 derniers jours, et non uniquement des données du jour. Elles sont actualisées toutes les semaines et restent valables pendant 7 jours, les améliorations récentes mettent donc un peu de temps à être prises en compte.

Pourquoi mon prix de base recommandé ne change-t-il pas ?

●      Si votre occupation est stable et alignée avec celle du marché, l’algorithme en conclut qu’aucun changement n’est nécessaire. Ce résultat est attendu et indique que votre prix est correctement défini.

Pourquoi la recommandation reflète-t-elle toujours le prix que j’ai défini manuellement ?

●      Lorsque vous modifiez votre prix de base manuellement, l’algorithme vient conforter ce prix dans sa collecte de nouvelles données. Des changements fréquents empêchent un réajustement adéquat. Après un changement, maintenez votre prix pendant 2 à 3 semaines.

Le prix de base recommandé semble totalement erroné. Que puis-je faire ?

●      Repartez de zéro avec un prix fondé sur le marché ou personnalisé. Au bout de 2 à 3 semaines, l’algorithme réajuste le prix en partant de ce nouveau point de départ et produit une recommandation plus juste.

Quand obtient-on un prix de base recommandé pour la première fois ?

●      Au bout de 14 à 21 jours de synchronisation régulière des prix. Si la recommandation est indisponible après un changement de prix de base récent, laissez-lui quelques jours pour se réajuster.

Où puis-je consulter l’historique de mon prix de base ?

●      Vos précédents prix minimum, de base et maximum sont disponibles sur le côté droit de la page du calendrier.

Comment puis-je définir un prix de base différent pour des dates particulières ?

●      Utilisez les exceptions spécifiques à une date dans les paramètres de prix. Si cette option n’est pas disponible pour votre compte, contactez l’adresse support@pricelabs.co.