1. Facteurs vs. sous-facteurs : chaque facteur principal (comme la "Performance") est constitué de sous-facteurs plus spécifiques et restreints (comme "Pickup des 30 derniers jours").
   
2. Comparaison du marché et ajustement : pour chaque sous-facteur, votre annonce est comparée à la moyenne du marché local.
   
1. Si votre performance est supérieure à celle du marché, le modèle applique un ajustement positif à votre prix de base.
   
2. Si votre performance est inférieure à celle du marché, le modèle applique ajustement négatif (pénalité).
   
3. Exemple : si votre sous-facteur "Pickup des 30 derniers jours" affiche un ajustement positif, cela signifie que votre annonce obtient de meilleurs résultats que la moyenne du marché pour cet indicateur en particulier.
   
3. Impact d'un sous-facteur : chaque sous-facteur a un niveau d'Impact prédéterminé :
   Élevé, Moyen, ou Faible. Ce niveau d'impact indique dans quelle mesure l'ajustement (positif ou négatif) du modèle affectera votre prix de base.
1. Exemple : si l'impact du sous-facteur "Classement" est Faible, cela signifie que le fait d'avoir un classement légèrement inférieur à celui du marché ne pénaliserait pas votre prix de base autant que si l'impact était Élevé.
   

           

1. Prix de départ :
   Il s’agit de la valeur de base initiale, dérivée du marché, que le modèle utilise avant d'appliquer tout ajustement spécifique lié aux performances ou aux caractéristiques de votre annonce.
1. Calcul : Tous les autres facteurs donnent lieu à des ajustements qui sont appliqués en plus de cette valeur.
   
2. Exemple : Dans la répartition des prix (voir la capture d'écran ci-dessous), le prix de base initial est de 219.

3. Qu'est-ce que le prix de départ ? Il s’agit essentiellement du prix moyen des annonces similaire, Frais de ménage inclus. 
4. Remarque : Le prix de départ est dynamique, c’est-à-dire qu’il peut changer si vous modifiez des critères comme le nombre de chambres ou le type de bien dans l'outil.
                 
2. Performance : Il existe trois sous-facteurs dans "Performance".
   Ce facteur évalue la performance actuelle de votre annonce sur le marché.
1. ADR (Prix moyen) : Compare l'ADR passé et futur de votre annonce et celui de votre ensemble de concurrents.
2. Occupation
   
3. Pickup des 30 derniers jours : Évalue votre compétitivité sur le marché en analysant le nombre de réservations futures obtenues au cours des 30 derniers jours par rapport à la moyenne du marché.
          
3. Avis et notes : Il existe 3 sous-facteurs dans "Avis et notes".
1. Nombre d'avis : Compare le nombre total d'avis sur votre annonce (par exemple, sur Airbnb) au nombre moyen d'avis des annonces de votre ensemble de concurrents.
2. Fiabilité globale
3. Note des avis : Compare la note de votre annonce (par exemple, sur Airbnb) à la note moyenne des annonces de votre ensemble de concurrents.
   
4. Paramètres physiques : Il existe 3 sous-facteurs dans "Paramètres physiques".
   
   Ce facteur prend en compte les caractéristiques intrinsèques et la qualité de votre bien.

1. Équipements : Nous analysons une sélection d'équipements à fort impact et comparons leur présence dans votre annonce à celle de votre ensemble de concurrents, en évaluant leur impact sur les revenus.
2. Type d'Annonce : Le modèle évalue votre type d'annonce (par exemple, cabanon, appartement, chalet, maison, loft, etc.) par rapport à la distribution de votre ensemble de concurrents et classe son impact sur les revenus.

3. Nombre de salles de bains : Compare le nombre de salles de bains de votre annonce à celui des autres annonces de l’ensemble de concurrents.
   
5. Frais : Les frais sont essentiels pour une comparaison à l'identique, car ils influencent le prix final affiché au voyageur.
   
1. Frais de ménage :
   
1. Afin de déterminer votre compétitivité tarifaire, nous comparons le prix final, incluant vos frais de ménage, à celui de votre ensemble de concurrents.
2. Comment connaissons-nous vos frais de ménage ?
1. Pour connaître les frais de ménage de votre annonce, nous comptons sur votre saisie manuelle. Dans certains cas, nous obtenons ces frais à partir de votre PMS/gestionnaire de compte, mais nous vous recommandons de toujours les vérifier et, si vous les modifiez, de les mettre à jour également dans l'outil « Prix de base ».
                                 
3. Comment ajustons-nous vos frais de ménage ?
   
1. Dans la répartition des prix, vous verrez généralement un ajustement négatif au niveau des frais de ménage, car le Prix de départ intègre la composante "Frais de ménage" des annonces de votre ensemble de concurrents. En fonction de vos frais de ménage, nous ajustons votre recommandation de prix de base final afin que vous soyez compétitif (lorsque les frais de ménage sont réintégrés à vos tarifs à la nuitée).
2. Frais de service : Comme pour les frais de ménage, nous analysons le modèle de commission Airbnb que vous utilisez, par rapport aux annonces concurrentes, et son impact sur les prix finaux affichés aux voyageurs. Cette analyse est essentielle pour établir une comparaison à l'identique de vos prix, et pour comprendre l'impact de vos frais de ménage sur votre compétitivité tarifaire.
   
                                    
1. Comment ajustons-nous vos frais de service (structure des frais Airbnb) ?
   
1. Si votre annonce est soumise au modèle de frais "Frais partagés", nous augmentons le prix de base de 3 % (car vous supportez les 3 % de commission Airbnb)
2. Si votre annonce est soumise au modèle de frais "Hôte uniquement", nous augmentons le prix de base de 15 % (car vous supportez les 15 % de commission Airbnb).
2. REMARQUE : Si vous ajoutez un markup (majoration) dans le PMS/Gestionnaire de comptes pour tenir compte des coûts de la plateforme de location (par exemple, la commission Airbnb), nous appliquons un facteur d'ajustement à cette majoration avant de vous recommander le prix de base final. Vous pouvez indiquer votre Markup PMS dans les Paramètres des données de quartier.
3. 
6. Autres : Ce sont des indicateurs de confiance et de qualité propres à chaque plateforme qui conduisent à des ajustements positifs.
1. Coups de cœur voyageurs : Les annonces dotées du badge "Coups de cœur voyageurs" bénéficient généralement d'un ajustement de prix positif.
2. Superhôte : L'obtention du statut "Superhôte" entraîne généralement un ajustement de prix positif.
                          

Calcul du prix de base final

Le prix de base final s'obtient en additionnant le prix de départ et tous les ajustements (positifs et négatifs) découlant des facteurs énumérés ci-dessus.

Exemple : Dans l'exemple (voir la capture d'écran ci-dessous), le prix initial plaçait l'annonce au 50e percentile du marché. Après application de tous les ajustements de facteurs positifs et négatifs, le prix de base final a augmenté à 248, plaçant ainsi l'annonce au 64e percentile du marché.

                                    

1. Si l'annonce utilise un prix de base saisonnier ou en a affiché un récemment, nous recommanderons alors un pourcentage de variation du prix de base plutôt qu'une valeur absolue.  Pour mettre en œuvre la modification recommandée du Prix de base, celle-ci doit être appliquée à chaque Prix de base saisonnier.
2. Une fois le Prix de base saisonnier désactivé, il faut compter 14 à 21 jours pour que l'algorithme recommence à recommander un Prix de base absolu.
    

1. Les dates bloquées sont considérées comme réservées lors du calcul de l'occupation d'une annonce, sauf pour certains PMS/gestionnaires de comptes pour lesquels seules les nuits effectivement réservées sont prises en compte.
   
2. Pour les intégrations qui prennent en charge le suivi des blocs :
   
1. Les calculs de l'occupation tiennent compte des dates bloquées sur les 60 derniers jours et les 30 prochains jours au moment où les recommandations sont générées.
   
2. Si trop de dates sont bloquées, la comparaison de l'occupation avec les autres annonces du quartier deviennent difficiles et il n'est pas possible de générer une recommandation.
   
3. À mesure que les dates bloquées se libèrent, l'algorithme recommencera à générer des recommandations.
   

Indicateurs de percentile

Cet indicateur montre dans quel percentile du marché sélectionné se situera le nouveau prix de base choisi. Le percentile peut être calculé en fonction de la catégorie de chambres sélectionnée et de la sélection sur la carte :                 

 

• Percentile du marché : Affiche toujours les 25e, 50e, et 75e percentiles.
• Prix de base Recommandé et Custom : Indique le percentile exact dans lequel se situe le prix sélectionné.
  

Lorsque vous sélectionnez le Prix de base Axé sur le marché, nous utilisons le Score en Percentile. Pour le Prix de Base Custom, nous utilisons le Classement en Percentile.

• Score en Percentile : Ce système établit un benchmark basé sur le marché. Si 250 $ correspond au 75e centile, cela signifie que 250 $ est le prix qui sépare les 25 % des annonces les plus chères des 75 % les moins chères. Cette estimation sert de norme pour le marché.
  
• Classement en Percentile : Ce système compare votre prix à celui des autres annonces. Si le prix de 250 $ vous situe au 75e centile, cela signifie que votre prix est supérieur à celui de 75 % des annonces, mais inférieur à celui des 26 % les plus chères.

📌 Différence clé : Le Score en Percentile se concentre sur la position d'un prix par rapport au marché dans son ensemble, tandis que le Classement en Percentile mesure comment votre prix se compare aux autres annonces. Un même prix peut représenter des positions différentes selon la métrique utilisée.

Graphique de saisonnalité

Avant de confirmer le prix de base que vous avez sélectionné, vous pouvez consulter les prix mensuels moyens sur l'année afin d'en comprendre l'impact potentiel.

🔹 Remarques importantes :

• Ces moyennes servent uniquement de référence.
• Les prix recommandés réels pour la haute et la basse saison peuvent différer considérablement en raison de :
  • Personnalisations (ex. : Augmentation des prix dans le futur)
  • Effets de marché (ex. : Facteur Demande)
    

• Ne réfléchissez pas trop à la décision à prendre au début concernant votre prix de base. À la place, choisissez en un et faites le évoluer au fil du temps. Plusieurs facteurs de notre algorithme ajustent automatiquement les taux à la hausse ou à la baisse en fonction des performances de vos annonces.
• Révisez régulièrement votre prix de base. Réexaminez le prix de base toutes les deux semaines, puis tous les mois, afin de vous assurer que vous êtes considéré comme faisant partie du marché.
• Optez pour des ajustements progressifs. Si vous utilisez un prix de base depuis plus de quelques semaines et que vous souhaitez procéder à un ajustement, optez pour de petites modifications progressives (5 à 10 %) de votre prix de base actuel au fil du temps plutôt qu'un changement important en une seule fois. Cela permet de déterminer en toute sécurité l'impact sur votre chiffre d'affaires.
• Tenez compte de l'occupation. En général, si le taux d'occupation est faible, il n'est pas souhaitable d'augmenter le prix de base actuel. Inversement, si votre taux d'occupation est déjà très élevé, il n'est probablement pas nécessaire de diminuer votre prix de base.
• Comparez vos prix avec le marché. Une fois que vous avez défini votre prix de base, cliquez sur "Enregistrer et actualiser", puis accédez à l'onglet "Données du quartier", filtrez en fonction de la taille de votre logement et comparez vos prix à ceux des autres annonces de votre quartier. Ajustez le prix de base à la hausse ou à la baisse pour qu'il fluctue entre les 25 et 75e percentiles, en fonction de l'intérêt de l'annonce.
• Tenez compte des frais de service de la plateforme. Si vous n’appliquez pas de majoration distincte (markup) pour les frais d’hôte Airbnb ou les frais de service des plateformes en ligne, notez que votre prix de base inclut déjà ces coûts, ce qui signifie que votre revenu net sera légèrement inférieur.
• Excluez les taxes du prix de base. N'incluez pas les taxes dans le calcul du prix, car celles-ci sont généralement facturées en plus du prix de la nuitée.
• Pensez à indiquer des prix minimum et maximum pour vos annonces. Alors que tous les calculs visant à déterminer vos tarifs journaliers sont basés sur votre prix de base, les prix minimum et maximum servent de points d'arrêt. En fixant des prix minimum et maximum, vous vous assurez que vos tarifs ne tombent pas trop bas ou ne grimpent pas trop haut.

Questions fréquemment posées

Q : Pourquoi la recommandation indique-t-elle un "Faible taux d'occupation historique" alors que mon taux d'occupation actuel est supérieur au marché ?

Q : Pourquoi ma recommandation de prix de base ne change-t-elle pas ?

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