マーケットダッシュボードの仕組み：データソースと処理方法
データ収集
現在、「マーケットダッシュボード」では、Airbnb（およびVrbo）から取得したデータを使用しています。各リスティングについて収集するのは、Airbnb／Vrboで公開されているカレンダーやリスティング情報で、該当ページで確認することができます。その後、カレンダーの変更状況、予約不可になった日（または再び予約可能になった日）、価格の推移などを記録し、各リスティングの履歴データを蓄積していきます。現在、Airbnb／Vrboに掲載されているすべてのリスティングについて、この処理を行っています。このようにして、ユーザーがいるかどうかにかかわらず、世界中のあらゆる地域のマーケットダッシュボードを提供しています。
データ処理
マーケットダッシュボードで表示する予約データの多くは、リスティングのカレンダーから直接取得できるものではありません。「予約リードタイム」、「宿泊日数」、「予約日」や「成約価格」などは、リスティングのカレンダーの推移から推測しています。あるデータ取得時から次のデータ取得時までの間に、連続する複数の日付が予約不可になった場合、まずは1件の予約として扱います。データ取得頻度を考慮すると、その日付が2件の別々の連続した予約である可能性は低いためです。その後、この予約の予約リードタイムと宿泊日数を算出します。成約価格については、それらの日付が予約不可になる前に確認できた、直近の掲載価格をもとに設定します。
ブロック日の除外
スクレイピングデータの課題として、特定の日付が予約不可になっている理由が、実際に予約が入ったためなのか、それともオーナーがその日付を意図的にブロックしたためなのかを確実に判断する方法がないことが挙げられます。スクレイピングデータを利用する場合は、誰もがこの問題に直面します。そのため、一般的には、ブロックされた日付をデータから除外するための何らかの方法が用いられていますが、完全な方法はありません。PriceLabsでは独自のブロック日除外ロジックを使用しています。市場全体の傾向と個々のリスティングのデータを分析し、それが実際の予約なのか、オーナーによるブロックなのかを判断するのに役立てています。ブロックかどうかを判断する際には、「宿泊日数」、「予約リードタイム」、「市場の稼働率」や「極端な価格変動」など、予約に関するさまざまな要素を考慮します。また、60日を超える宿泊については自動的にデータから除外しています。これは、60日を超える宿泊は民泊カテゴリーには該当しないと考えており、データ全体に大きな影響を与える可能性があるためです。
他のオンライン旅行代理店（OTA）や自社サイト経由の予約
物件が他のOTA経由の場合でも、Airbnbにも掲載されていれば、他のOTA経由の予約を推測できます。これは、他のOTAで予約が入ると、Airbnbのカレンダーも予約不可になるからです。前述のとおり、ある日付が予約不可になった場合（Airbnb/他のOTA）、PriceLabsのブロック日検出ロジックを使用して、それが実際の予約（どの予約チャネル経由のものかを問わず）なのか、それともブロックされた日付なのかを判定します。
市場／競合セット内リスティングのダイナミックプライシング分析
リスティングの競合セットを作成すると、「ダイナミックプライシング」という列が表示されます。これは、次のことを意味します。
各リスティングの価格を追跡し、日ごとの価格変動と、前回確認した時点から同じ宿泊日の価格がどの程度変化したかを、それぞれ0～1のスコアで評価します。スコアが1.0の場合は、日による価格変動が大きく、価格が頻繁に変更されていることを示します。一方、スコアが0の場合は、価格が常に一定であることを示します。一般的なPriceLabsユーザーのスコアは、各アカウントで設定されているカスタマイズ内容によって異なりますが、通常は0.6～0.8の範囲に収まります。
スコアは次の4つに分類されます。
スコアは次の4つに分類されます。
- なし（None）：スコア 0.0～0.1。これらのリスティングでは、価格がほとんど変更されません。
- 低（Low）：スコア 0.1～0.25。休日やイベントに合わせて価格を変更することはありますが、週単位で見ると価格はほぼ一定です。
- 中（Moderate）：スコア 0.25～0.5。週ごとに価格が変動しますが、全体的な変動幅は小さく、価格の更新頻度もそれほど高くありません（毎週手動で価格を更新している場合は、このカテゴリーに該当する可能性があります）。
- 高（High）：スコア 0.5超。曜日や休日・イベントによる需要の変化を価格に反映し、数日おきに価格を更新しています（価格を日々更新するダイナミックプライシングソフトウェアを使用している可能性が高いリスティングです）。
よくある質問
なぜ平均値ではなく中央値を使用することがあるのですか？
どの市場にも、極端に高い価格を設定していたり、非常に長期の予約のみを受け付けていたりするリスティングが少数存在する傾向があります。こうしたリスティングは市場全体の傾向を代表するものではありませんが、これらを含めて平均値を計算すると、結果に大きな影響を与えてしまいます。一方、中央値は外れ値の影響を受けにくく、より安定した値となるため使用することがあります。
リスティング一覧（位置情報マップの下）では、リスティングをどのように分類していますか？
4つのカテゴリーに分類しています。物件管理者のアカウントに紐付けられているリスティングが1件のみの場合は「個人」、2～10件の場合は「小規模」、11～50件の場合は「中規模」、51件以上の場合は「大規模」に分類されます。物件管理者が管理しているリスティング数をまだ確認できていない場合は、「不明」と表示されることがあります。
ダッシュボードを使ってAirbnb Luxeのリスティングを検索できますか？
現時点では、検索できません。
市場全体のパフォーマンスが低調なのに、過去30日間の稼働率や収益が非常に高いリスティングがあるのはなぜですか？
そのリスティングの予約の少なくとも一部が、ブロック日であるにもかかわらず、PriceLabsがブロックとして正しく判定できなかった日付である可能性があります。ブロック日の除外処理は完全ではありません。疑わしいケースを見つけた場合は、ぜひお知らせください。今後の改善に役立てさせていただきます。
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