Ultimo aggiornamento: 14 settembre 2026
Panoramica
Airbnb applicherà per tutti gli host una struttura tariffaria
host-only (interamente a carico degli host) dal 15 settembre 2026 (13 ottobre 2026 per il SEE e la Svizzera;
leggi l'annuncio qui). In questo modo Airbnb si allinea con altre OTA come Vrbo e Booking.com.
Gli host che attualmente utilizzano una struttura split-fee (a costi condivisi), che sono la maggior parte, aumenteranno le loro tariffe giornaliere di circa il 15% in modo da mantenere invariato l’importo che ricevono.
In che modo interessa gli utenti di PriceLabs?
Ci sono due parti, prezzi e confronto (benchmarking). Trova la tua configurazione qui sotto.
Caso 1: Colleghi PriceLabs tramite un PMS/Channel Manager
Prezzi
Non devi fare nulla. Hai adottato la struttura tariffaria host-only da quando Airbnb l’ha resa obbligatoria per gli host connessi al software nell’ottobre 2025.
Modifiche al Confronto con il mercato
I nostri dati di mercato relativi a prezzi, ADR, Ricavi e RevPAR riflettevano le tariffe giornaliere senza costi del servizio dell'ospiti (commissione Airbnb). Dal momento che i costi del servizio degli ospiti saranno inclusi nella tariffa giornaliera a partire dal 15 settembre 2026, stiamo adeguando sia le prenotazioni storiche che i prezzi per includere i costi del servizio a carico degli ospiti al momento della prenotazione.
Questa modifica è importante perché il confronto anno su anno tra prezzo pubblicato, ADR, ricavi e RevPAR dei mesi futuri (in cui i costi del servizio dell'ospite sono inclusi nelle tariffe giornaliere) e le prenotazioni passate (in cui i costi del servizio dell'ospite venivano aggiunti separatamente alle tariffe giornalierie) non sarebbe omogeneo. Senza questa modifica, sembrerebbe che gli ADR di mercato siano aumentati, mentre in realtà si sono semplicemente adeguati per includere i costi del servizio dell'ospite. Tieni presente che altre commissioni fisse (come spese di pulizia, la biancheria, ecc.) continueranno a essere escluse.
Prodotti interessati
Dynamic Pricing: Dati del vicinato; Metriche di prestazione sulla Dashboard dei prezzi/Multicalendario; Portfolio Analytics; Generatore di report.
Ricerca di mercato: Market Dashboard; Revenue Estimator Pro; API / Widget per Revenue Estimator.
Caso 2: Colleghi PriceLabs direttamente ad Airbnb
Prezzi
Aumenta i prezzi del 15% per mantenere invariato l’importo che ricevi. Abbiamo creato uno strumento di migrazione per farlo in pochi clic all'interno di PriceLabs.
Modifiche al Confronto con il mercato
I nostri prezzi di mercato, ADR, Ricavi e RevPAR utilizzati per riflettere le tariffe giornaliere senza alcuna commissione a carico degli ospiti. Dal momento che i costi del servizio dell’ospite saranno inclusi nella tariffa giornaliera a partire dal 15 settembre 2026, stiamo adeguando sia le prenotazioni storiche che i prezzi per includerli al momento della prenotazione. Questa modifica è importante perché il confronto anno su anno tra prezzo pubblicato, ADR, ricavi e RevPAR dei mesi futuri (in cui costi del servizio dell'ospite sono inclusi nelle tariffe giornaliere) e le prenotazioni passate (in cui i costi del servizio dell'ospite venivano aggiunti separatamente alle tariffe giornalierie) non sarebbe omogeneo. Senza questa modifica, sembrerebbe che gli ADR di mercato siano aumentati, mentre in realtà si sono semplicemente adeguati per includere i costi del servizio dell'ospite. Tieni presente che altri costi fissi (come spese di pulizia, biancheria, ecc.) continueranno a essere esclusi.
Prodotti interessati
Dynamic Pricing: Dati del vicinato; Metriche di prestazione sulla Dashboard dei prezzi/Multicalendario; Portfolio Analytics; Generatore di report.
Ricerca di mercato: Dashboard di mercato; Revenue Estimator Pro; API/Widget per Revenue Estimator.
Modifiche al confronto con le prenotazioni storiche
Poiché stai aumentando le tariffe giornaliere di circa il 15% per mantenere invariato l’importo che ricevi, i tuoi ricavi passati mostrerebbero altrimenti un aumento artificiale che non dipende da una decisione di pricing che hai preso. Per mantenere comparabili i numeri passati e attuali, abbiamo aggiornato la formula dei Ricavi da locazione per le prenotazioni con costi condivisi (le prenotazioni effettuate quando l'alloggio era configurato su tariffe host-only non sono interessate). Vedi i dettagli di seguito.
Cosa è cambiato
| Formula |
| Precedente | Ricavi da locazione adattati + supplementi per persona extra |
| Aggiornata | Ricavi da locazione adattati + supplementi per persona extra + costi del servizio dell’ospite |
I costi del servizio dell’ospite sono ciò che Airbnb addebitava direttamente all'ospite in base al modello a costi condivisi. Non hanno mai fatto parte dell’importo ricevuto dall’host. Aggiungendoli ai ricavi da locazione riportati, le prenotazioni con costi condivisi vengono riportate con la stessa base delle prenotazioni con costi host-only, rendendo così comparabili i dati storici e quelli attuali.
Esempio
| Prenotazione a spese condivise |
| Costo dell’alloggio (Ricavi da locazione rettificati) | $100 |
| Costi del servizio dell'host | $3 |
| Costi del servizio dell'ospite | $15 |
| Importo effettivamente ricevuto dall’host | $97 |
| Ricavi da locazione riportati (formula aggiornata) | ~$115 (Reddito da locazione adattato + costi del servizio dell’ospite) |
I $115 corrispondono all’importo che verrebbe dichiarato per una prenotazione equivalente con i costi host-only. Si tratta esclusivamente di un adeguamento a fini di reporting. Non modifica l’importo che hai ricevuto.
Questo influisce sulle mie prenotazioni future?
No. Si applica solo alle prenotazioni a costi condivisi. Nei costi host-only non esistono costi di servizio per gli ospiti separati, quindi sono nulli, e la formula si riduce al Reddito da locazione adattato + Supplemento per persona extra, esattamente come funziona oggi. Si tratta di una normalizzazione una tantum legata alla transizione delle commissioni, non di una modifica in corso.
Cosa succede se ho già personalizzato la mia formula di ricavi?
Se hai impostato una formula di Ricavi da locazione personalizzata nelle Impostazioni account, questo aggiornamento non si applica e la configurazione non viene modificata. Puoi applicare la stessa normalizzazione in qualsiasi momento.
Posso modificare il modo in cui vengono calcolati i miei ricavi?
Sì. Puoi visualizzare o adeguare la formula dei ricavi da locazione in qualsiasi momento nel tuo Revenue Formula Builder in Impostazioni account.