Festlegung Ihres Basispreises

So legen Sie Ihren Basispreis fest

Was ist der Basispreis?

Ihr Basispreis ist der durchschnittliche Übernachtungspreis, den Sie über das gesamte Jahr hinweg festlegen würden. Er ist weder Ihr Spitzenpreis noch Ihr Mindestpreis. Es ist der zentrale Wert, auf den PriceLabs Anpassungen basierend auf Nachfrage, Saisonalität und Marktbedingungen anwendet, um Ihre täglichen Preise zu berechnen. Jeder Preis, den Ihre Gäste sehen, basiert auf diesem einen Wert.

Warum ist dieser Schritt unverzichtbar?

  1. Er bildet die Grundlage Ihrer gesamten Preisgestaltung — Jeder Übernachtungspreis, den PriceLabs festlegt, ist eine prozentuale Anpassung Ihres Basispreises. Ist dieser falsch, sind alle Preise falsch.
  2. Er signalisiert die Qualität Ihres Objekts — Eine luxuriöse Unterkunft mit zwei Schlafzimmern sollte einen höheren Basispreis haben als eine einfache mit zwei Schlafzimmern. So positionieren Sie sich korrekt im Markt.
  3. Er hält Sie wettbewerbsfähig. — Ist der Preis zu hoch, verlieren Sie in nachfrageschwachen Zeiten Buchungen. Ist er zu niedrig, entgeht Ihnen Umsatz bei hoher Nachfrage.
  4. Der Algorithmus lernt daraus — Nach 7 Tagen empfiehlt PriceLabs einen Basispreis basierend auf der Leistung Ihres Objekts. Wenn Ihre Unterkunft beispielsweise schneller gebucht wird als vergleichbare Objekte in Ihrem Markt, empfiehlt PriceLabs, den Basispreis zu erhöhen. Bei neuen Objekten kann dies auch 14 bis 21 Tage dauern.
Ohne einen Basispreis kann PriceLabs keine genauen Empfehlungen für Ihr Objekt erstellen. Legen Sie ihn fest, bevor Sie weitere Einstellungen vornehmen.

So legen Sie Ihren Basispreis fest

Schritt 1: Öffnen Sie die Basispreishilfe

  1. Gehen Sie zu Preisgestaltungs-Dashboard → Preise überprüfen und klicken Sie auf "Basispreis empfehlen". 


Schritt 2: Wählen Sie Ihre Startmethode

  1. Wählen Sie die Option aus, die zu Ihrer Situation passt

    MEINE SITUATION

    EMPFEHLUNG

    Neues Objekt oder unsicher, wo Sie beginnen sollen

    Marktbasierter Preis 

    Das Objekt war bereits aktiv und erzielte gute Ergebnisse, bevor es mit PriceLabs verbunden wurde

    Importierter Basispreis

    Das Objekt ist seit 2 bis 3 Wochen bei PriceLabs aktiv und Sie möchten einen datenbasierten Vorschlag

    Empfohlener Basispreis

    Ich kenne meinen Markt und habe einen konkreten Wert im Kopf

    Benutzerdefiniert

  2. Der marktbasierte Preis ist für die meisten Nutzer der beste Ausgangspunkt. PriceLabs fragt möglicherweise nach Ihrer Airbnb-Objekt-ID, der Reinigungsgebühr und dem PMS-Aufschlag. Geben Sie diese Informationen an, um ein möglichst genaues Ergebnis zu erhalten.

Schritt 3: Wenn Sie den marktbasierten Preis verwenden 

  1. Klicken Sie auf "Auf Basis des Marktes anpassen".


  2. Klicken Sie auf "Parameter anpassen"

  1. Geben Sie Ihre Reinigungsgebühr und den PMS-Aufschlag ein, sofern erforderlich.

    PriceLabs benötigt diese Angaben, um Ihren Gesamtpreis für Gäste, also Übernachtungspreis plus Reinigungsgebühr, mit den Preisen Ihrer Konkurrenten zu vergleichen. Es wird nicht nur der reine Übernachtungspreis verglichen.


  2. Vergleichsgruppe für den marktbasierten Basispreis verfeinern (optional)

    Drei Filter legen fest, mit welchen Objekten PriceLabs Ihr Objekt vergleicht. Die Standardeinstellungen sind in der Regel ausreichend:
    1. Unterkunftskategorie — Economy, Mittelklasse oder gehoben. 

      1. Wenn Sie unsicher sind, können Sie die Standardeinstellung beibehalten.

    2. Anzahl der Schlafzimmer — Standardmäßig wird Ihre Anzahl an Schlafzimmern verwendet. Wenn weniger als 50 passende Objekte gefunden werden, wird der Bereich automatisch um ±1 erweitert. Idealerweise umfasst Ihre Vergleichsgruppe mindestens 30 Objekte.


    3. Marktkarte — Dies ist eine erweiterte Funktion und wird nur für Marktexperten empfohlen.

      1. Zeigt alle Objekte der Vergleichsgruppe an. Ihr Objekt ist durch ein quadratisches Symbol gekennzeichnet. Bewegen Sie den Mauszeiger über ein beliebiges Objekt, um den Durchschnittspreis, die Anzahl der Schlafzimmer und die Objekt-ID anzuzeigen. Sie können einen benutzerdefinierten Bereich zeichnen, um die geografische Abgrenzung einzugrenzen.

Schritt 4: Wenn Sie PriceLabs bereits verwenden und Ihren Basispreis mit dem empfohlenen Basispreis aktualisieren möchten 

  1. Klicken Sie einfach auf Akzeptieren, um den empfohlenen Basispreis zu übernehmen.

  2. Unter "Wie wurde dieser Preis berechnet?" können Sie außerdem sehen, warum diese Empfehlung vorgeschlagen wurde.

Schritt 5: Überprüfen Sie die zukünftigen Preise und die Marktdaten

Aktivieren Sie "Marktdaten anzeigen" und klicken Sie unten auf den Bereich "Zukünftige Preise", um zu sehen, wie Ihr Preis im lokalen Markt positioniert ist. 


Überprüfen Sie vor der Bestätigung das Diagramm. Es zeigt prognostizierte Tagespreise oder durchschnittliche Monatspreise über das gesamte Jahr hinweg, damit Sie prüfen können, ob Ihr Basispreis für die Hoch- und Nebensaison sinnvoll ist.

Schritt 6: Reagieren Sie auf Nudges und überprüfen Sie Ihren Basispreis regelmäßig

PriceLabs überwacht Ihren Basispreis kontinuierlich. Wenn eine Abweichung von mehr als 7 % gegenüber der Empfehlung erkannt wird, erhalten Sie einen Basispreis-Nudge.
Nudges werden niemals automatisch übernommen. — Sie entscheiden immer selbst, ob Sie die Empfehlung akzeptieren oder ablehnen möchten. Klicken Sie auf "Empfehlung in der Basispreishilfe anzeigen", um zuerst die Begründung zu prüfen.

Überprüfen Sie Ihren Basispreis anfangs alle paar Wochen und später, sobald sich Ihre Preisgestaltung stabilisiert hat, alle paar Monate. Ihren vollständigen Preisverlauf für Mindest-, Basis- und Höchstpreis finden Sie rechts auf der Kalenderseite.

Was Sie vermeiden sollten

  1. Nehmen Sie keine großen Preissprünge vor
    Passen Sie Ihren Basispreis in Schritten von 5 bis 10 % an und warten Sie zwischen Änderungen 1 bis 2 Wochen. 

  2. Wenn Sie einen benutzerdefinierten Basispreis festlegen, beziehen Sie keine Steuern mit ein
    Steuern werden von der Plattform zusätzlich berechnet. Wenn Sie diese in Ihren Basispreis einrechnen, wirkt Ihr Preis künstlich höher und Ihre Perzentilvergleiche werden ungenau.

  3. Wenn Sie einen benutzerdefinierten Basispreis festlegen, ignorieren Sie nicht die Plattformprovisionen
    Bei der Gebührenstruktur "Einheitliche Gebühr" tragen Sie die Airbnb-Provision von 15 %. Bei der "Geteilten Gebühr" tragen Sie 3 %. Wenn Sie einen PMS-Aufschlag hinzugefügt haben, um OTA-Kosten abzudecken, stellen Sie sicher, dass diese nicht in Ihrem Basispreis enthalten sind.

  4. Überspringen Sie nicht die Festlegung eines Mindestpreises
    Ohne Schutzmechanismen können dynamische Anpassungen Ihren Übernachtungspreis unerwartet stark senken. Legen Sie deshalb immer zusätzlich zu Ihrem Basispreis auch einen Mindestpreis fest.

  5. Vermeiden Sie die Hochsaison-Falle
    Ihr Basispreis sollte Ihren durchschnittlichen Jahrespreis widerspiegeln. Wenn Sie ihn zu nah an den Preisen der Hochsaison ansetzen, werden alle Preise zu hoch ausfallen, da PriceLabs die Saisonalität bereits automatisch berücksichtigt.

Wie wird der Basispreis berechnet?

Marktbasierter Preis: So funktioniert das Modell

PriceLabs beginnt mit einem Startpreis – dem Durchschnittspreis vergleichbarer Objekte in Ihrer Umgebung einschließlich der Reinigungsgebühren. Anschließend werden positive oder negative Anpassungen vorgenommen, abhängig davon, wie Ihr Objekt im Vergleich zum lokalen Marktdurchschnitt abschneidet.
  1. Besser als der Markt → positive Anpassung.
  2. Schlechter als der Markt → negative Anpassung.
Die Auswirkungsstärke steuert, wie stark sich jeder Faktor auf den endgültigen Preis auswirkt.

Faktor

Unterfaktor

Was gemessen wird

Leistung

ADR

Ihre vergangene und zukünftige ADR im Vergleich zur Vergleichsgruppe


Belegung

Wie stark Ihr Kalender im Vergleich zum Markt belegt ist


Pickup der letzten 30 Tage

Zukünftige Buchungen, die in den letzten 30 Tagen gesichert wurden, im Vergleich zum Marktdurchschnitt

Rezensionen & Bewertungen

Anzahl der Bewertungen

Gesamtzahl der Bewertungen im Vergleich zum Durchschnitt der Vergleichsgruppe


Bewertungsdurchschnitt

Sternebewertung im Vergleich zum Durchschnitt der Vergleichsgruppe


Gesamtzuverlässigkeit

Konsistenz Ihrer Bewertungen im Zeitverlauf

Physische Parameter

Ausstattungsmerkmale

Vorhandene besonders relevante Ausstattungsmerkmale im Vergleich zur Vergleichsgruppe


Unterkunftstyp

Wie sich Ihr Unterkunftstyp, z. B. Hütte, Apartment oder Chalet, lokal auf den Umsatz auswirkt


Badezimmer

Anzahl der Badezimmer im Vergleich zur Vergleichsgruppe

Gebühren

Reinigungsgebühr

Führt zu einer negativen Anpassung. Der Startpreis enthält bereits die Reinigungsgebühren der Vergleichsgruppe, daher wird Ihre Reinigungsgebühr abgezogen, damit Ihr Gesamtpreis für Gäste wettbewerbsfähig bleibt.


Airbnb-Gebührenmodell

Geteilte Gebühr: +3 %. Einheitliche Gebühr: +15 %. Der PMS-Aufschlag wird berücksichtigt, wenn er in den Nachbarschaftsdaten-Einstellungen hinterlegt wurde.

Plattformvertrauen

Gästefavorit

Vorhandenes Badge → positive Anpassung


Superhost

Superhost-Status → positive Anpassung


Um die Faktoren zu überprüfen, klicken Sie auf "Warum dieser Preis?".

Auswirkung eines Unterfaktors: Jeder Unterfaktor hat eine vordefinierte Auswirkungsstärke: hoch, mittel oder niedrig. Diese Stufe bestimmt, wie stark sich die Anpassung des Modells, positiv oder negativ, auf Ihren Basispreis auswirkt.

Info-Symbol: Bewegen Sie den Mauszeiger im Tool über das (i)-Symbol neben einem Unterfaktor, um genau zu sehen, wie er sich auf Ihren spezifischen Preis auswirkt.

Wie wird der empfohlene Basispreis erstellt?

Nach 7 Tagen kontinuierlicher Preissynchronisierung mit demselben Basispreis erstellt PriceLabs eine personalisierte Empfehlung basierend auf der Leistung Ihres Objekts im Vergleich zum Markt. Bei neuen Objekten kann dies 14 bis 21 Tage dauern. PriceLabs analysiert dafür einen Zeitraum von 60 Tagen und gewichtet aktuelle Daten stärker. Empfehlungen werden wöchentlich aktualisiert und gelten 7 Tage. Es gibt daher immer eine kurze Verzögerung, bis aktuelle Änderungen vollständig berücksichtigt werden.

Blockierte Daten: Bei den meisten Integrationen zählen blockierte Daten bei der Berechnung der Belegung als gebucht. Zu viele Blockierungen machen den Vergleich unzuverlässig. Empfehlungen werden pausiert, bis die Blockierungen aufgehoben werden.

Unterhalb des empfohlenen Basispreises zeigen grüne, nach oben gerichtete Pyramiden (1 bis 3) empfohlene Erhöhungen an. Rote, nach unten gerichtete Pyramiden weisen auf empfohlene Senkungen hin.


Perzentilwert vs. Perzentilrang

Derselbe Betrag kann je nach verwendetem Modus unterschiedliche Bedeutungen haben.
  1. Perzentilwert (marktbasiert) — Ein Markt-Benchmark. Wenn 250 USD dem 75. Perzentil entsprechen, bedeutet das, dass 250 USD die oberen 25 % der Objekte von den unteren 75 % trennen.
  2. Perzentilrang (benutzerdefiniert) — Eine relative Platzierung. Wenn 250 USD dem 75. Perzentilrang entsprechen, liegt Ihr Preis über 75 % der Objekte, aber unter den oberen 25 %.
Im marktbasierten Modus werden immer Markierungen für das 25., 50. und 75. Perzentil angezeigt. In den Modi "Empfohlen" und "Benutzerdefiniert" wird das genaue Perzentil angezeigt, in das Ihr ausgewählter Preis fällt.

Wie wird die Vergleichsgruppe erstellt?

Ihre Vergleichsgruppe enthält nur Objekte, die alle folgenden Kriterien erfüllen:

Kriterium
Regel

Aktivität

Muss im vergangenen Jahr und für das kommende Jahr aktiv sein

Ausreißer

Werden automatisch entfernt, um Markttrends nicht zu verzerren

Kartenpreise

Preise werden auf Basis des Jahresdurchschnitts berücksichtigt

Neue Objekte

Objekte, die seit weniger als 6 Monaten aktiv sind, werden nicht auf der Marktkarte angezeigt

Schlafzimmeranzahl

Standardmäßig wird Ihre Anzahl verwendet. Wenn weniger als 50 passende Objekte gefunden werden, wird der Bereich automatisch um ±1 erweitert


Idealerweise umfasst Ihre Vergleichsgruppe mindestens 30 Objekte. Erweitern Sie bei Bedarf die Schlafzimmerkategorien oder vergrößern Sie die Kartenbegrenzung.

Häufig gestellte Fragen

Wie oft sollte ich meinen Basispreis ändern?
  1. Ihr Basispreis sollte ein stabiler Jahresdurchschnitt sein. Saisonale Schwankungen werden automatisch berücksichtigt. Wenn Sie Anpassungen vornehmen, ändern Sie den Preis in Schritten von 5 bis 10 % und warten Sie zwischen Änderungen 2 bis 3 Wochen. Wenn eine Anpassung empfohlen wird, erhalten Sie eine Nudge-Benachrichtigung.
Warum wird "niedrige historische Belegung" angezeigt, obwohl meine Belegung gut aussieht?
  1. Empfehlungen basieren auf einem 30-Tage-Trend innerhalb der letzten 60 Tage und nicht nur auf einer aktuellen Momentaufnahme. Sie werden wöchentlich aktualisiert und gelten 7 Tage. Deshalb dauert es etwas, bis sich aktuelle Verbesserungen vollständig widerspiegeln.
Warum ändert sich mein empfohlener Basispreis nicht?
  1. Wenn Ihre Belegung stabil ist und mit dem Markt übereinstimmt, erkennt der Algorithmus keinen Anpassungsbedarf. Das ist das erwartete Ergebnis und bedeutet, dass Ihr Preis gut kalibriert ist.
Warum entspricht die Empfehlung immer meinem manuell festgelegten Preis?
  1. Wenn Sie Ihren Basispreis manuell ändern, orientiert sich der Algorithmus zunächst an diesem Preis, während neue Daten gesammelt werden. Häufige Änderungen verhindern eine zuverlässige Neukalibrierung. Halten Sie Ihren Preis nach einer Änderung 2 bis 3 Wochen stabil.
Der empfohlene Basispreis scheint völlig unpassend zu sein. Was soll ich tun?
  1. Wechseln Sie zu einem marktbasierten oder benutzerdefinierten Preis. Nach 2 bis 3 Wochen kalibriert sich der Algorithmus anhand dieses Ausgangspunkts und erstellt genauere Empfehlungen.
Wann erhalte ich zum ersten Mal einen empfohlenen Basispreis?
  1. Nach 14 bis 21 Tagen kontinuierlicher Preissynchronisierung. Wenn nach einer kürzlichen Änderung des Basispreises noch kein Wert angezeigt wird, warten Sie einige Tage, bis die Neukalibrierung abgeschlossen ist.
Wo kann ich meinen Basispreisverlauf sehen?
  1. Ihre bisherigen Mindest-, Basis- und Höchstpreise finden Sie rechts auf der Kalenderseite.
Wie lege ich nur für bestimmte Daten einen anderen Basispreis fest?
  1. Verwenden Sie die datumsspezifische Überschreibung in den Preiseinstellungen. Kontaktieren Sie support@pricelabs.co, wenn diese Option in Ihrem Konto nicht angezeigt wird.

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