Festlegung Ihres Basispreises

So legen Sie Ihren Basispreis fest

Was ist der Basispreis?

Ihr Basispreis ist der durchschnittliche Übernachtungspreis, den Sie über das gesamte Jahr hinweg berechnen würden, nicht Ihr Spitzenpreis und nicht Ihr Mindestpreis. Er ist der zentrale Wert, auf dessen Grundlage PriceLabs Anpassungen für Nachfrage, Saisons und Marktbedingungen vornimmt, um Ihre Tagespreise zu berechnen. Jeder Preis, den Ihre Gäste sehen, basiert auf diesem einen Wert.

Warum dieser Schritt unverzichtbar ist

  1. Er bildet das Fundament Ihrer gesamten Preisgestaltung: Jeder Übernachtungspreis, den PriceLabs festlegt, ist eine prozentuale Anpassung ausgehend von Ihrem Basispreis. Ist dieser falsch gewählt, stimmt kein einziger Preis.
  2. Er spiegelt die Qualität Ihres Objekts wider: Eine hochwertige Unterkunft mit zwei Schlafzimmern sollte einen höheren Basispreis aufweisen als eine einfache Unterkunft mit zwei Schlafzimmern. So stellen Sie die korrekte Marktpositionierung sicher.
  3. Er sichert Ihre Wettbewerbsfähigkeit: Ein zu hoher Wert führt in schwächeren Phasen zu Buchungsausfällen. Ein zu niedriger Wert bedeutet Umsatzeinbußen bei hoher Nachfrage.
  4. Der Algorithmus lernt daraus: Nach 7 Tagen spricht PriceLabs eine Empfehlung für den Basispreis aus, die auf der Leistung Ihres Objekts basiert. Wird Ihre Unterkunft beispielsweise schneller gebucht als der Marktdurchschnitt, schlägt das System eine Erhöhung vor. Bei neuen Objekten kann dieser Lernprozess 14 bis 21 Tage in Anspruch nehmen.
Ohne Basispreis kann PriceLabs keine präzisen Empfehlungen für Ihr Objekt berechnen. Nehmen Sie diese Einstellung vor, bevor Sie mit der weiteren Konfiguration fortfahren.

So legen Sie Ihren Basispreis fest

Schritt 1: Öffnen Sie das Tool Basispreishilfe

  1. Navigieren Sie zum Preisgestaltungs-Dashboard → Preise überprüfen und klicken Sie auf "Basispreis empfehlen". 


Schritt 2: Wählen Sie Ihre Ausgangsmethode

  1. Wählen Sie die Option, die Ihrer Ausgangslage entspricht:

    MEINE AUSGANGSLAGE

    EMPFOHLENE OPTION

    Neues Objekt oder unklar, wo anzusetzen ist

    Marktbasierter Preis 

    Objekt war vor der Verknüpfung mit PriceLabs bereits online und performte gut

    importierter Basispreis

    Seit 2 bis 3 Wochen auf PriceLabs aktiv, datenbasierte Empfehlung gewünscht

    Empfohlener Basispreis

    Markt ist bekannt, konkreter Zielpreis liegt bereits vor

    Benutzerdefinierte


  2. Der marktbasierte Ansatz bietet für die meisten Benutzer den besten Ausgangspunkt. PriceLabs fragt gegebenenfalls nach Ihrer Airbnb-Objekt-ID, der Reinigungsgebühr und Ihrem PMS-Aufschlag. Geben Sie diese Werte an, um ein optimales Ergebnis zu gewährleisten.

Schritt 3: Legen Sie den Basispreis fest

Wenn Sie die Option "Marktbasierter Preis" nutzen: 

  1. Klicken Sie auf Auf Basis des Marktes anpassen.


  2. Klicken Sie auf Parameter anpassen.

  1. Geben Sie Ihre Reinigungsgebühr und gegebenenfalls den PMS-Aufschlag ein

    PriceLabs benötigt diese Angaben, um den Gesamtpreis für Gäste (Übernachtungspreis plus Reinigung) mit den Mitbewerbern abzugleichen, anstatt nur den reinen Übernachtungspreis zu vergleichen.


  2. Verfeinern Sie Ihre Vergleichsgruppe zur Prüfung des marktbasierten Basispreises (optional)

    Drei Filter bestimmen, mit welchen Objekten PriceLabs Ihre Unterkunft vergleicht. Die Standardeinstellungen sind in der Regel bereits passend:
    1. Unterkunftskategorie: Economy, Midscale oder Upscale. 

      1. Wenn Sie sich nicht sicher sind, behalten Sie die Standardauswahl bei.

    2. Schlafzimmeranzahl: Standardmäßig wird Ihr Wert übernommen. Falls weniger als 50 Objekte übereinstimmen, wird der Radius automatisch um ±1 Schlafzimmer erweitert. Eine Vergleichsgruppe sollte idealerweise mindestens 30 Objekte umfassen.
      1. Hinweis: Bei einem Hotel-Objekt können Sie anstelle der Schlafzimmeranzahl den Unterkunftstyp festlegen und entsprechende Filter anwenden.



    3. Airbnb-URL Ihres Objekts: Dies ermöglicht die Prüfung von Bewertungen, Ausstattungsmerkmalen, Gebühren und weiteren Parametern, um die bestmögliche Empfehlung für Ihren Basispreis zu berechnen.

      1. Klicken Sie auf URL bearbeiten und danach auf Manuell hinzufügen.

      2. Fügen Sie Ihre Airbnb-Objekt-ID oder Ihre Airbnb-URL ein.

      3. Klicken Sie auf Objekt verifizieren.

      4. Klicken Sie nach erfolgreicher Verifizierung oben im Bereich zur Aktualisierung der Airbnb-ID auf Änderungen speichern (siehe Screenshot).

    4. Marktkarte: Dies ist eine erweiterte Funktion, die sich vor allem an Marktexperten richtet.

      1. Die Karte zeigt alle Objekte der Vergleichsgruppe. Ihr Objekt wird als quadratisches Symbol dargestellt. Bewegen Sie den Mauszeiger über ein Objekt, um dessen Durchschnittspreis, Schlafzimmeranzahl und Objekt-ID einzusehen. Über eine Freihandzeichnung können Sie die geografischen Grenzen manuell eingrenzen.

    5. Klicken Sie nach dem Speichern dieser Anpassungen unten auf der Seite auf Parameter speichern.

  1. Klicken Sie auf "Akzeptieren", um den empfohlenen Basispreis direkt zu übernehmen.

  2. Die Begründung für den Vorschlag können Sie unter Wie wurde dieser Preis berechnet? einsehen. 

Schritt 4: Zukünftige Preise und Marktdaten prüfen

Aktivieren Sie Marktdaten anzeigen und klicken Sie unten auf den Bereich Zukünftige Preise. Dort sehen Sie, wie sich Ihr Preis im lokalen Markt einordnet. 


Prüfen Sie vor dem Bestätigen das Diagramm. Es zeigt die prognostizierten Tagespreise oder monatlichen Durchschnittspreise für das gesamte Jahr, sodass Sie Ihren Basispreis für die Haupt- und Nebensaison plausibilisieren können.

Schritt 5: Auf Nudges reagieren und Einstellungen regelmäßig überprüfen

PriceLabs überwacht Ihren Basispreis kontinuierlich. Weicht er um mehr als 7 % von der Systemempfehlung ab, erhalten Sie einen Basispreis-Nudge.
Nudges werden niemals automatisch angewendet. Sie entscheiden immer selbst über Annahme oder Ablehnung. Klicken Sie auf "Empfehlung im Basispreishilfe-Tool anzeigen", um zunächst die Berechnungsgründe zu prüfen.

Überprüfen Sie den Wert zu Beginn alle zwei Wochen und nach der Einpendelphase alle paar Monate. Der vollständige Preisverlauf mit Mindest-, Basis- und Höchstpreisen steht rechts auf der Kalenderseite zur Verfügung.

Häufige Fehler vermeiden

  1. Keine abrupten Preissprünge vornehmen
    Passen Sie Preise in Schritten von 5 bis 10 % an und warten Sie zwischen den Änderungen 1 bis 2 Wochen ab. 

  2. Beim Festlegen eines benutzerdefinierten Basispreises keine Steuern einrechnen
    Steuern werden von den Buchungsplattformen separat aufgeschlagen. Wenn Sie diese in den Basispreis einrechnen, verzerrt das Ihren Übernachtungspreis und führt zu fehlerhaften Perzentilvergleichen.

  3. Beim Festlegen eines benutzerdefinierten Basispreises Plattformgebühren berücksichtigen
    Beim reinen Gastgeber-Gebührenmodell tragen Sie die 15 % Airbnb-Provision selbst; beim geteilten Gebührenmodell sind es 3 %. Wenn Sie einen PMS-Aufschlag hinterlegt haben, um Vermittlungskosten abzudecken, rechnen Sie diesen keinesfalls in Ihren Basispreis ein.

  4. Niemals auf einen Mindestpreis verzichten
    Ohne Untergrenze können dynamische Preisanpassungen den Übernachtungspreis unerwartet stark absenken. Definieren Sie parallel zum Basispreis immer auch einen Mindestpreis.

  5. Die Hochsaison-Falle umgehen
    Ihr Basispreis muss den Jahresdurchschnitt abbilden. Wenn Sie ihn nahe am Niveau der Spitzensaison ansetzen, fallen alle resultierenden Raten zu hoch aus, da PriceLabs die Saisonalität bereits eigenständig einrechnet.

Wie wird der Basispreis berechnet?

Marktbasierter Preis: Funktionsweise des Modells

PriceLabs ermittelt zunächst einen Startpreis als Durchschnittspreis vergleichbarer Objekte in der Umgebung einschließlich deren Reinigungsgebühren. Anschließend werden positive oder negative Anpassungen vorgenommen, je nachdem, wie Ihr Objekt im Vergleich zum lokalen Marktdurchschnitt abschneidet.
  1. Bessere Leistung als der Markt führt zu einem positiven Aufschlag.
  2. Geringere Leistung führt zu einem Abschlag.
Die Auswirkungsstufe bestimmt, mit welchem Gewicht jeder einzelne Faktor in den finalen Preis einfließt.

Faktor

Unterfaktor

Messgröße

Leistung

ADR

Ihre historische und zukünftige ADR im Vergleich zur Vergleichsgruppe


Belegung

Auslastungsgrad Ihres Kalenders im Vergleich zum Markt


Pickup der letzten 30 Tage

In den letzten 30 Tagen generierte Neubuchungen im Vergleich zum Marktdurchschnitt

Rezensionen und Bewertungen

Bewertungsanzahl

Gesamtanzahl an Rezensionen im Vergleich zur Vergleichsgruppe


Sternebewertung

Sternebewertung im Vergleich zum Durchschnitt der Vergleichsgruppe


Gesamtzuverlässigkeit

Beständigkeit Ihrer Bewertungsergebnisse über die Zeit

Objektmerkmale

Ausstattungsmerkmale

Vorhandensein umsatzstarker Ausstattungsmerkmale gegenüber Mitbewerbern


Unterkunftstyp

Lokaler Umsatzeinfluss der Objektart (z. B. Hütte, Apartment, Chalet)


Badezimmer

Anzahl der Badezimmer im Vergleich zur Vergleichsgruppe

Gebühren

Reinigungsgebühr

Bewirkt eine negative Anpassung, da der Startpreis bereits die Reinigungsgebühren der Vergleichsgruppe enthält. Ihre Gebühr wird abgezogen, um die Wettbewerbsfähigkeit des Gesamtpreises zu sichern.


Airbnb-Gebührenmodell

Geteilte Gebühr: +3 %. Nur Gastgeber: +15 %. Der PMS-Aufschlag wird angewendet, sofern in den Nachbarschaftsdaten-Einstellungen hinterlegt.

Plattformvertrauen

Gäste-Favorit

Vorhandensein des Abzeichens führt zu einer positiven Anpassung


Superhost

Superhost-Status führt zu einer positiven Anpassung


Klicken Sie auf "Warum dieser Preis?", um die Faktoren im Detail einzusehen.

Auswirkung eines Unterfaktors: Jeder Unterfaktor ist einer festen Auswirkungsstufe zugeordnet: Hoch, Normal oder Niedrig. Diese bestimmt, mit welcher Stärke die modellbasierte Anpassung (positiv oder negativ) Ihren Basispreis verändert.

Info-Symbol: Bewegen Sie den Mauszeiger über das (i)-Symbol neben einem Unterfaktor im Tool, um nachzuvollziehen, wie dieser Ihren individuellen Preis beeinflusst.

Nach 7 Tagen (bzw. 14 bis 21 Tagen bei neuen Objekten) fortlaufender Preissynchronisierung mit unverändertem Basispreis erstellt PriceLabs eine personalisierte Empfehlung anhand Ihrer relativen Performance im Markt. Dabei wird ein 60-Tage-Fenster ausgewertet, wobei jüngere Daten stärker gewichtet werden. Die Empfehlungen werden wöchentlich aktualisiert und gelten jeweils für 7 Tage. Kürzlich erfolgte Änderungen werden daher immer mit einer leichten zeitlichen Verzögerung abgebildet.

Blockierte Tage: Bei den meisten Integrationen werden blockierte Kalendertage für die Belegungsberechnung als gebucht gewertet. Ein zu hoher Anteil an Sperrungen verzerrt den Marktvergleich, weshalb Empfehlungen vorübergehend pausiert werden, bis die Sperrungen aufgehoben sind.

Unterhalb des empfohlenen Basispreises signalisieren grüne, nach oben gerichtete Dreiecke (1 bis 3) eine empfohlene Preiserhöhung. Rote, nach unten gerichtete Dreiecke stehen für eine empfohlene Preissenkung.


Perzentilwert im Vergleich zum Perzentilrang

Derselbe Betrag kann je nach gewähltem Modus eine andere Bedeutung haben:
  1. Perzentilwert (Marktbasierter Preis): Ein Markt-Benchmark. Liegt das 75. Perzentil bei 250 $, trennt dieser Wert die oberen 25 % der Objekte von den unteren 75 %.
  2. Perzentilrang (Benutzerdefiniert): Eine relative Einordnung. Entspricht Ihr Preis dem 75. Perzentilrang, liegt er über dem Preis von 75 % aller Objekte im Markt und unter den obersten 25 %.
Im marktbasierten Modus werden standardmäßig Markierungen für das 25., 50. und 75. Perzentil angezeigt. In den Modi "Empfohlen" und "Benutzerdefiniert" sehen Sie das exakte Perzentil, in welches Ihr gewählter Preis fällt.

Wie setzt sich die Vergleichsgruppe zusammen?

Ihre Vergleichsgruppe umfasst ausschließlich Objekte, die sämtliche der folgenden Kriterien erfüllen:

Kriterium
Regel

Aktivität

Muss im vergangenen Jahr aktiv gewesen sein und für das kommende Jahr aktiv bleiben

Ausreißer

Werden automatisch gefiltert, um Verzerrungen von Markttrends zu vermeiden

Preise auf der Karte

Raten werden auf Basis des Jahresdurchschnitts herangezogen

Neue Objekte

Objekte, die seit weniger als 6 Monaten online sind, werden auf der Marktkarte nicht aufgeführt

Schlafzimmeranzahl

Übernimmt standardmäßig Ihren Wert. Liegen weniger als 50 Treffer vor, erweitert das System automatisch um ±1 Schlafzimmer.


Achten Sie auf mindestens 30 Objekte in Ihrer Vergleichsgruppe. Erweitern Sie bei Bedarf die Schlafzimmerkategorien oder vergrößern Sie den Kartenausschnitt.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie oft sollte der Basispreis angepasst werden?
  1. Der Basispreis dient als stabiler Jahresdurchschnitt. Saisonale Schwankungen gleicht das System automatisch aus. Wenn Sie Korrekturen vornehmen, empfiehlt sich eine Schrittweite von 5 bis 10 % mit einer Beobachtungsphase von 2 bis 3 Wochen. Sobald Anpassungsbedarf besteht, erhalten Sie automatisch eine Nudge-Benachrichtigung.
Warum wird "Niedrige historische Belegung" gemeldet, obwohl die Auslastung gut ist?
  1. Die Empfehlungslogik betrachtet einen 30-Tage-Trend über die zurückliegenden 60 Tage und stützt sich nicht auf eine reine Momentaufnahme. Aktualisierungen erfolgen im Wochentakt für jeweils 7 Tage, sodass sich jüngste Buchungszuwächse erst nach kurzer Verzögerung vollständig abbilden.
Warum verändert sich der empfohlene Basispreis nicht?
  1. Verläuft Ihre Belegung stabil und deckungsgleich mit dem Gesamtmarkt, sieht der Algorithmus keinen Korrekturbedarf. Dies ist das gewünschte Verhalten und bestätigt eine optimale Voreinstellung Ihres Preises.
Warum gleicht die Empfehlung exakt meinem manuell hinterlegten Preis?
  1. Nach einer manuellen Änderung nutzt der Algorithmus diesen Wert als Referenzpunkt, während neue Buchungsdaten gesammelt werden. Sehr häufige Änderungen behindern diesen Lernprozess. Halten Sie den Preis nach einer Anpassung mindestens 2 bis 3 Wochen konstant.
Was ist zu tun, wenn der empfohlene Basispreis unpassend erscheint?
  1. Starten Sie neu mit einem marktbasierten oder benutzerdefinierten Basispreis. Nach 2 bis 3 Wochen kalibriert sich der Algorithmus anhand dieser neuen Ausgangslage und liefert wieder verlässliche Empfehlungen.
Wann erscheint die erste Empfehlung für den Basispreis?
  1. Nach 14 bis 21 Tagen unterbrechungsfreier Preissynchronisierung. Bleibt das Feld nach einer manuellen Preisänderung leer, benötigt das System wenige Tage für die Neukalibrierung.
Wo kann der bisherige Basispreisverlauf eingesehen werden?
  1. Die historischen Werte für Mindest-, Basis- und Höchstpreis sind auf der rechten Leiste der Kalenderseite hinterlegt.
Wie lässt sich ein abweichender Basispreis für bestimmte Zeiträume einrichten?
  1. Nutzen Sie dafür datumsspezifische (manuelle) Überschreibungen in den Preiseinstellungen. Sollte diese Funktion im Benutzerkonto nicht verfügbar sein, wenden Sie sich bitte an support@pricelabs.co.