So legen Sie Ihren Basispreis fest
Was ist der Basispreis?
Ihr Basispreis ist der durchschnittliche Übernachtungspreis, den Sie über das gesamte Jahr hinweg berechnen würden – nicht Ihr Spitzenpreis und nicht Ihr Mindestpreis. Er ist der zentrale Wert, auf dessen Grundlage PriceLabs Anpassungen für Nachfrage, Saisonalität und Marktbedingungen vornimmt, um Ihre Tagespreise zu berechnen. Jeder Preis, den Ihre Gäste sehen, basiert auf diesem einen Wert.
Warum dieser Schritt unverzichtbar ist
- Er bildet die Grundlage Ihrer gesamten Preisgestaltung — Jeder Übernachtungspreis, den PriceLabs festlegt, basiert auf einer prozentualen Anpassung Ihres Basispreises. Ist der Basispreis falsch, sind alle Preise falsch.
- Er signalisiert die Qualität Ihres Objekts — Eine hochwertige Unterkunft mit zwei Schlafzimmern sollte einen höheren Basispreis haben als eine einfache Unterkunft mit zwei Schlafzimmern. So wird Ihr Objekt korrekt im Markt positioniert.
- Er hält Sie wettbewerbsfähig — Ist der Preis zu hoch, verlieren Sie in nachfrageschwachen Zeiten Buchungen. Ist er zu niedrig, entgeht Ihnen Umsatz, wenn die Nachfrage steigt.
- Der Algorithmus lernt daraus — Nach 7 Tagen empfiehlt PriceLabs einen Basispreis auf Grundlage der Leistung Ihres Objekts. Wenn Ihre Unterkunft beispielsweise schneller gebucht wird als vergleichbare Objekte im Markt, schlägt PriceLabs vor, Ihren Basispreis zu erhöhen. Bei neuen Objekten kann dies auch 14 bis 21 Tage dauern.
Ohne Basispreis kann PriceLabs keine genauen Empfehlungen für Ihr Objekt erstellen. Legen Sie ihn fest, bevor Sie weitere Einstellungen vornehmen.
So legen Sie Ihren Basispreis fest
Schritt 1: Öffnen Sie die Basispreishilfe
- Gehen Sie zu Preisgestaltungs-Dashboard → Preise überprüfen und klicken Sie auf "Basispreis empfehlen".
Schritt 2: Wählen Sie Ihren Ausgangspunkt
- Wählen Sie die Option aus, die am besten zu Ihrer Situation passt.
- Der marktbasierte Preis ist für die meisten Nutzer der beste Ausgangspunkt. PriceLabs fragt möglicherweise nach Ihrer Airbnb-Objekt-ID, Ihrer Reinigungsgebühr und Ihrem PMS-Aufschlag. Geben Sie diese Angaben ein, um ein möglichst genaues Ergebnis zu erhalten.
Schritt 3: Legen Sie den Basispreis fest
Wenn Sie den marktbasierten Preis verwenden:
- Klicken Sie auf "Auf Basis des Marktes anpassen".
- Klicken Sie auf "Parameter anpassen".
- Geben Sie Ihre Reinigungsgebühr und den PMS-Aufschlag ein, sofern erforderlich.
PriceLabs benötigt diese Angaben, um Ihren Gesamtpreis für Gäste – also Übernachtungspreis plus Reinigungsgebühr – mit den Preisen Ihrer Konkurrenten zu vergleichen. Es wird nicht nur der reine Übernachtungspreis verglichen. - Vergleichsgruppe für den marktbasierten Basispreis verfeinern (optional)
Drei Filter legen fest, mit welchen Objekten PriceLabs Ihr Objekt vergleicht. Die Standardeinstellungen sind in der Regel ausreichend: - Unterkunftskategorie — Economy, Mittelklasse oder gehoben.
- Wenn Sie unsicher sind, können Sie die Standardeinstellung beibehalten.
- Schlafzimmeranzahl — Standardmäßig wird die Schlafzimmeranzahl Ihres Objekts verwendet. Wenn weniger als 50 passende Objekte gefunden werden, wird der Bereich automatisch um ±1 erweitert. Idealerweise umfasst Ihre Vergleichsgruppe mindestens 30 Objekte.
- Airbnb-URL Ihres Objekts — Damit können wir Bewertungen, Ausstattungsmerkmale, Gebühren und weitere Parameter prüfen, um den genauesten Basispreis für Ihr Objekt zu empfehlen.
Klicken Sie auf "URL bearbeiten" und anschließend auf "Manuell hinzufügen".
Fügen Sie Ihre Airbnb-Objekt-ID oder Ihre Airbnb-URL ein.
Klicken Sie auf "Objekt verifizieren".
Sobald die Verifizierung erfolgreich war, klicken Sie oben im Abschnitt zur Aktualisierung der Airbnb-ID auf "Änderungen speichern" (wie im Bild unten gezeigt).
- Marktkarte — Dies ist eine erweiterte Funktion und wird nur für Marktexperten empfohlen.
- Die Marktkarte zeigt alle Objekte der Vergleichsgruppe an. Ihr Objekt ist durch ein quadratisches Symbol gekennzeichnet. Bewegen Sie den Mauszeiger über ein beliebiges Objekt, um den Durchschnittspreis, die Anzahl der Schlafzimmer und die Objekt-ID anzuzeigen. Sie können einen benutzerdefinierten Bereich zeichnen, um die geografische Abgrenzung einzugrenzen.
- Nachdem Sie die Änderungen gespeichert haben, klicken Sie unten auf der Seite auf "Parameter speichern".
Wenn Sie PriceLabs bereits nutzen und Ihren Basispreis mit dem empfohlenen Basispreis aktualisieren möchten:
- Klicken Sie einfach auf "Akzeptieren", um den empfohlenen Basispreis zu übernehmen.
- Unter "Wie wurde dieser Preis berechnet?" können Sie außerdem sehen, warum diese Empfehlung vorgeschlagen wurde.
Schritt 4: Überprüfen Sie die zukünftigen Preise und die Marktdaten
Aktivieren Sie "Marktdaten anzeigen" und klicken Sie unten auf den Bereich "Zukünftige Preise". Dort sehen Sie, wie Ihr Preis im lokalen Markt positioniert ist.
Überprüfen Sie vor der Bestätigung das Diagramm. Es zeigt prognostizierte Tagespreise oder durchschnittliche Monatspreise über das gesamte Jahr hinweg, damit Sie prüfen können, ob Ihr Basispreis für Hoch- und Nebensaison sinnvoll ist.
Schritt 5: Reagieren Sie auf Nudges und überprüfen Sie Ihren Basispreis regelmäßig
PriceLabs überwacht Ihren Basispreis kontinuierlich. Wenn PriceLabs eine Abweichung von mehr als 7 % gegenüber der Empfehlung erkennt, erhalten Sie einen Basispreis-Nudge.
Nudges werden niemals automatisch übernommen — Sie entscheiden immer selbst, ob Sie die Empfehlung akzeptieren oder ablehnen. Klicken Sie auf "Empfehlung in der Basispreishilfe anzeigen", um zuerst die Begründung zu prüfen.
Überprüfen Sie Ihren Basispreis anfangs alle paar Wochen und später, sobald sich Ihre Preisgestaltung stabilisiert hat, alle paar Monate. Ihren vollständigen Preisverlauf für Mindest-, Basis- und Höchstpreis finden Sie rechts auf der Kalenderseite.
Was Sie vermeiden sollten
- Nehmen Sie keine großen Preissprünge vor
Passen Sie Ihren Basispreis in Schritten von 5 bis 10 % an und warten Sie zwischen Änderungen 1 bis 2 Wochen. - Wenn Sie einen benutzerdefinierten Basispreis festlegen, rechnen Sie keine Steuern ein
Steuern werden von der Plattform zusätzlich berechnet. Wenn Sie diese in Ihren Basispreis einrechnen, wirkt Ihr Preis künstlich höher und Ihre Perzentilvergleiche werden ungenau. - Wenn Sie einen benutzerdefinierten Basispreis festlegen, ignorieren Sie nicht die Plattformprovisionen
Bei der Gebührenstruktur "Einheitliche Gebühr" tragen Sie die Airbnb-Provision von 15 %. Bei der Gebührenstruktur "Aufgeteilte Gebühr" tragen Sie 3 %. Wenn Sie einen PMS-Aufschlag hinzugefügt haben, um OTA-Kosten abzudecken, stellen Sie sicher, dass diese nicht in Ihrem Basispreis enthalten sind. - Überspringen Sie nicht die Festlegung eines Mindestpreises
Ohne Schutzmechanismen können dynamische Anpassungen Ihren Übernachtungspreis unerwartet stark senken. Legen Sie deshalb immer zusätzlich zu Ihrem Basispreis auch einen Mindestpreis fest. - Vermeiden Sie die Hochsaison-FalleIhr Basispreis sollte Ihren durchschnittlichen Jahrespreis widerspiegeln. Wenn Sie ihn zu nah an den Preisen der Hochsaison ansetzen, fallen alle Preise zu hoch aus, da PriceLabs die Saisonalität bereits automatisch berücksichtigt.
So wird der Basispreis berechnet?
Marktbasierter Preis — so funktioniert das Modell
PriceLabs beginnt mit einem Startpreis – dem Durchschnittspreis vergleichbarer Objekte in Ihrer Umgebung, einschließlich der jeweiligen Reinigungsgebühren. Anschließend nimmt PriceLabs positive oder negative Anpassungen vor, je nachdem, wie die Leistung Ihres Objekts im Vergleich zum lokalen Marktdurchschnitt abschneidet.
- Schneidet Ihr Objekt besser ab als der Markt → positive Anpassung
- Schneidet Ihr Objekt schlechter ab als der Markt → negative Anpassung
Die Auswirkungsstärke steuert, wie stark sich jeder Faktor auf den endgültigen Preis auswirkt.
Um die Faktoren zu überprüfen, klicken Sie auf "Warum dieser Preis?"
Auswirkung eines Unterfaktors: Jeder Unterfaktor hat eine vordefinierte Auswirkungsstärke: hoch, mittel oder niedrig. Diese Stufe bestimmt, wie stark sich die Anpassung des Modells – positiv oder negativ – auf Ihren Basispreis auswirkt.
Info-Symbol: Bewegen Sie den Mauszeiger im Tool über das (i)-Symbol neben einem Unterfaktor, um genau zu sehen, wie sich dieser auf Ihren spezifischen Preis auswirkt.
So wird der empfohlene Basispreis erstellt
Nach 7 Tagen kontinuierlicher Preissynchronisierung mit demselben Basispreis – bei neuen Objekten nach 14 bis 21 Tagen – erstellt PriceLabs eine personalisierte Empfehlung auf Grundlage der Leistung Ihres Objekts im Vergleich zum Markt. Dafür analysiert PriceLabs einen Zeitraum von 60 Tagen und gewichtet neuere Daten stärker. Empfehlungen werden wöchentlich aktualisiert und bleiben 7 Tage lang gültig. Daher gibt es immer eine kurze Verzögerung, bis aktuelle Änderungen vollständig berücksichtigt werden.
Blockierte Kalendertage: Bei den meisten Integrationen zählen blockierte Kalendertage bei der Berechnung der Belegung als gebucht. Zu viele Blockierungen machen den Vergleich unzuverlässig. In diesem Fall werden Empfehlungen pausiert, bis die Blockierungen aufgehoben wurden.
Unterhalb des empfohlenen Basispreises zeigen grüne, nach oben gerichtete Pyramiden (1 bis 3) empfohlene Erhöhungen an. Rote, nach unten gerichtete Pyramiden weisen auf empfohlene Senkungen hin.
Perzentilwert vs. Perzentilrang
Derselbe Betrag kann je nach verwendetem Modus unterschiedliche Bedeutungen haben:
- Perzentilwert (marktbasiert) — Ein Markt-Benchmark. Wenn 250 USD dem 75. Perzentil entsprechen, bedeutet das, dass 250 USD die oberen 25 % der Objekte von den unteren 75 % trennen.
- Perzentilrang (benutzerdefiniert) — Eine relative Platzierung. Wenn 250 USD dem 75. Perzentilrang entsprechen, liegt Ihr Preis über dem Preis von 75 % der Objekte, aber unter dem der oberen 25 %.
Im marktbasierten Modus werden immer Markierungen für das 25., 50. und 75. Perzentil angezeigt. In den Modi "Empfohlen" und "Benutzerdefiniert" wird das genaue Perzentil angezeigt, in das Ihr ausgewählter Preis fällt.
So wird die Vergleichsgruppe erstellt
Ihre Vergleichsgruppe enthält nur Objekte, die alle folgenden Kriterien erfüllen:
Kriterium | Regel |
Idealerweise umfasst Ihre Vergleichsgruppe mindestens 30 Objekte. Erweitern Sie bei Bedarf die Schlafzimmerkategorien oder vergrößern Sie die Kartenbegrenzung.
Häufig gestellte Fragen
Wie oft sollte ich meinen Basispreis ändern?
- Ihr Basispreis sollte ein stabiler Jahresdurchschnitt sein. Saisonale Schwankungen werden automatisch berücksichtigt. Wenn Sie Anpassungen vornehmen, ändern Sie den Preis in Schritten von 5 bis 10 % und warten Sie zwischen Änderungen 2 bis 3 Wochen. Wenn eine Anpassung empfohlen wird, erhalten Sie eine Nudge-Benachrichtigung.
Warum wird "niedrige historische Belegung" angezeigt, obwohl meine Belegung gut aussieht?
- Empfehlungen basieren auf einem 30-Tage-Trend über die letzten 60 Tage hinweg und nicht nur auf einer aktuellen Momentaufnahme. Sie werden wöchentlich aktualisiert und bleiben 7 Tage lang gültig. Deshalb dauert es etwas, bis sich jüngste positive Entwicklungen vollständig widerspiegeln.
Warum ändert sich mein empfohlener Basispreis nicht?
- Wenn Ihre Belegung stabil ist und mit dem Markt übereinstimmt, erkennt der Algorithmus keinen Anpassungsbedarf. Das ist das erwartete Ergebnis und bedeutet, dass Ihr Preis gut kalibriert ist.
Warum entspricht die Empfehlung immer meinem manuell festgelegten Preis?
- Wenn Sie Ihren Basispreis manuell ändern, orientiert sich der Algorithmus zunächst an diesem Preis, während neue Daten gesammelt werden. Häufige Änderungen verhindern eine zuverlässige Neukalibrierung. Halten Sie Ihren Preis nach einer Änderung 2 bis 3 Wochen stabil.
Der empfohlene Basispreis scheint völlig unpassend zu sein. Was soll ich tun?
- Starten Sie neu mit einem marktbasierten oder benutzerdefinierten Preis. Nach 2 bis 3 Wochen kalibriert sich der Algorithmus anhand dieses neuen Ausgangspunkt und erstellt eine genauere Empfehlung.
Wann erhalte ich zum ersten Mal einen empfohlenen Basispreis?
- Nach 14 bis 21 Tagen kontinuierlicher Preissynchronisierung. Wenn nach einer kürzlichen Änderung des Basispreises noch kein Wert angezeigt wird, warten Sie einige Tage, bis die Neukalibrierung abgeschlossen ist.
Wo kann ich meinen Basispreisverlauf sehen?
- Ihre bisherigen Mindest-, Basis- und Höchstpreise finden Sie rechts auf der Kalenderseite.
Wie lege ich nur für bestimmte Daten einen anderen Basispreis fest?
- Verwenden Sie die datumsspezifische Überschreibung in den Preiseinstellungen. Kontaktieren Sie support@pricelabs.co, wenn diese Option in Ihrem Konto nicht angezeigt wird.
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